发布时间：2005-4-15来源：武汉晨报
嘉宾一：李忠
华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理的李忠，北京市规划委员会最年轻的委员，同时还是清华、北大、复旦、南京大学四所名校房地产EM?BA的客座教授。曾游历多国，对城市规划有着独特的见解。
“有钱人住城外，没钱人住城里”是绝对错误的
目前有一种理论是，“有钱人住城外，没钱人住城里”这种说法是绝对错误的。现在去看一看伦敦和巴黎这两个世界级的大都市，市中心的房价已经高到本市人住不起了，居住其中的都是阿拉伯的油商。”
欧洲城市中心始终是最有魅力的城市，所以从来没有没落过。北京市中心和欧洲城市市中心一样，尽管外围城市发展较快，但居住在市中心的人仍是社会一些顶层人物。按照社会学的分类，社会上的富人分为看得见的顶层、看不见的顶层。看得见的顶层也许会住在郊区，但那些看不见的顶层都住在北京二环以内，深居简出，讳莫如深。他们住的房子：外观极其普通、地段极其优异、内部极其私密。
与郊区相比，居住在城市中心的主要优势就是交通，在城外开车再快，还是要进市中心。城市中心拥有最多的办公设施、商业设施，办公居住都就近，相当于节省了自己的生命。相反，越是没钱人越不应该住得太远，因为承受不起交通成本和机会成本：每天往返的交通费用是一笔不小的开销，如果因交通而延误上班时间，则会造成机会的丧失。
城市中心拥挤，但有更多元选择
现在大家之所以选择到郊区生活，其中一个原因就是觉得城市中心太过于拥挤，但作为城市中心，拥挤是其中必不可少的一个要素，只有这样才能产生更多元化的选择，这是与郊区生活最大的不同。美国一个小孩曾经自豪地说，在美国，连冰淇淋都有180种口味；法国总统戴高乐炫耀自己的国家时说，法国仅是奶酪的口味就有240种。这就是城市多元化产生的魅力。
城市中心的另一个魅力，则是聚集效应。空间上的聚集可以降低综合商务成本，提高综合商务机会。比如一个企业的几个客户都在城市中心的同一栋写字楼内办公，既节约了成本，也提高了效率。
三镇分割不是一种坏的城市中心结构
现在到城市中心买房子与原来相比，动机已经发生了变化，城市中心带给人们更多的是一种体验。从前人们在城市中心买房，是因为只有市中心的东西最全。但现在的商业状态已经变了，城郊销品茂可供选择的东西也越来越多，而城市中心的商业出路在于走体验化的道路。
北京有一个“东来顺”的餐馆，它的生意永远都很好，因为在这个餐馆里吃饭可以看到东堂，每周都有无数对新人在东堂结婚，这种结婚的场景总能满足人们的视觉欲望。正因为市中心这些古老的建筑，它给消费者带来不一样的体验感受。
当然，体验经济仅仅只是城市中心的商业发展方向，整个城市中心的发展还是需要有多个分中心来支撑。原来的东京就是单中心的城市，后来因为城市中心太拥挤，东京就修建了一个轻轨，沿着这条轻轨线分布着一系列的城市分中心，如银座、新宿等等，它们都担负一定的城市功能，这样由一系列的分散组团形成了一个大的空间结构，相对于城市中心的发展是最好的。
城市中心的结构有好几种，一种是武汉这样的“三黄蛋”，由两江天然隔断成三镇，这是非常有利于发展的城市结构；一种是上海这样的“双黄蛋”，分为浦东和浦西两个城市中心，发展比较明晰；还有一种是广州这样的“散黄蛋”，没有所谓的市中心，但四处都是便利店、学校和商场，这种城市发展得好，也可以成为最复合化的城市。而武汉，更应当走多个分中心同时发展的路子。
要振兴而不是复兴
任何一个有魅力的城市都有一个强势的城市中心，上海的浦江两岸、北京的天安门、杭州的西湖等，我们应当在一个城市还没有衰亡之前就意识到它的价值，我们要在发展郊区的同时，就启动城市中心的振兴计划，而不是如太多的城市一样，待城市中心衰落以后，再来制订复兴计划。
复兴意味着城市衰落以后，必须重新找回。不要当一种趋势成为历史，由历史变成了遗憾，再去找回它。如果今天我们不重视城市中心，只要城市发展到一定规模，市中心的开发就会相对滞后，因为城市中心每发展一步的代价都两三倍于郊区，无论是拆迁成本，还是市政基础设施等。美国当初城市中心在复兴时，都历经了一个凤凰涅?的过程，而中国有的城市也已经发生了城市中心错过发展机遇，再复兴的状况。
城市中心的没落对任何一座城市都是致命的，政府应当抓住机遇，在城市中心还没有没落之前，就将它打造成城市的起搏器和发动机，而对开发商而言，城市中心的开发还远远没有开始，其价值潜力还远远没有被发掘。
作为一个大都市，武汉的首位度非常高。除了武汉，外地人对湖北省其他城市基本都很陌生，这可以使周边客户产生顶端平移，也就是说，在武汉周边买最好房子的人，会把目标放到武汉，因为这里能提供更为多元化的生活。
武汉，作为一个就业几率很大、房价不是很高，分散多组团的地方，应该是非常有发展潜力的，其城市中心的发展潜力更不能被低估。
开彦：楼好不等于住区和谐
嘉宾二：开彦
中国建筑设计研究院原副总建筑师，中国人居环境委员会副主任，专家组组长，国家房地产界大师级人物，亚洲人居协会副主席。
城市发展过程中，核心区的作用不可忽视，今年“两会”以后，城市化的步伐进一步加快。目前城市化问题已经尖锐提出，城市化的快慢与发展速度直接影响经济建设。我们怎样建设城市，正确认识城市化进程中的问题，根据今年两会“和谐社会”的提法，我着重讲“城市化进程中和谐社会的人居环境建设”。
近代城市化最早起源于18世纪的英国，当时随工业化的发展，才有近代城市的概念，大量人口从农村走向城市，对城市生态等各方面产生了极其复杂的影响。亚洲目前城市化趋势非常明显，预计2020年，城市人口将达20亿，占地区总人口50％。我国的趋势也同样如此，城市化对我们对整个亚洲都是严峻的挑战，目前我国城市化水平较低，仅达到37％左右，未来五到十年，将有两到三亿人涌入城市，城市居民每年将增加两三千万人，城市将进一步大举扩张，对经济、社会、文化等方面产生影响。
城市化带来的问题不可避免，而人口规模扩张则带来问题的扩大化、复杂化。农村的逐步城市化关系着三农问题的最终解决，是影响国民经济可持续发展的重大问题。我们以大都市为核心区，如长江三角洲，已经以上海为中心，联合江苏地区至安徽地区，形成了城市核心带。武汉是一个著名的醒目的城市，要发展也必须连带拉动周边城市才能加强实力，政府应当进行超前的城市规划，积极引导城市良性发展。
陈玮：要中央活动区而非CBD
嘉宾三：陈玮
武汉著名规划设计专家，博士，在《城市规划》、《新建筑》等重量级专业刊物发表论文数十篇。
学术界已经在广泛质疑“中央商务区”（CBD）的概念，认为城市活力来源于多元的复合型的结构，商务区单一结构往往造成大能耗、污染等城市病。武汉曾有东方芝加哥的美誉，但实际上城市中心功能还没有提起来，现在还没有真正叫得响的城市中心。武汉城市中心一直是以商业传统为特征，随着现代服务业和商业竞争加剧，中心区高地价对商务有冲击。中心区地位进一步被削弱，传统商业的连锁经营模式也使闹市中心的聚集程度减弱，中心范围不断模糊。
中心区的高价值也要由功能来体现。武汉现阶段不仅要确定现代制造业中心的发展日程表，更需要与之相匹配的现代服务业的中心地位，发展围绕现代制造业相配套的金融、物流、期货、咨询服务。武汉中心区目前依然是传统的商业、办公、居住功能的单一聚集，区域性的商务文化设施不足，作为一个短腿的中心区，不能发挥多元化的提升。因此，我们更倾向于着力打造复合型、功能多元化的中央活动区而非单一结构的CBD。
中心不是短期建成的
一个城市不是一步建成的，中心城区功能需要置换，需要一个长期贯彻一个成熟的思路。如何来转换传统中心功能，如何维持高服务水平与持续发展过程，从引导城市中心区转型，包括旧城区改造与疏散，提高城市公共服务水平都是我们的重要内容。
根据我们所做的中心区的规划，武汉中心区应当沿江发展：构筑要素多元化的高端服务业，面向国际范围主导的城市功能，在中部崛起和西部大开发的背景中，武汉需要一个体现更高价值和规模经济的城市功能，包括金融经贸管理控制创造性产业和文化旅游等。坚持整体开发观点，严格保护老城风貌，推进汉江沿岸建设。同时可以借鉴芝加哥的城市发展经验，其长达40年的城市转型过程值得武汉参考。目前以商业、居家、文教、办公为主的格局，以沿江发展为整体优势，通过若干年的改造，有望可以建成为世界独特的三镇鼎立的城市中心区所在。
高虹：核心区研究成果发布
论坛上，武汉德思勤房地产顾问有限公司总经理高虹对中心区房地产研究成果---《武汉房地产之核心区崛起》做了介绍。这本研究报告是由武汉德思勤、武汉晨报、中天置业等机构共同推出的，其内容是基于武汉房地产业多年的实践经验，是市场前沿操作经验的最新汇聚。报告内容分为核心区起源、核心区价值与决战核心区三部分，对核心区崛起的趋势进行了一定深度的探讨，可供城市工作者、房地产行业等从业人士参考。