发布时间：2005-1-7来源：不详
1、从政策面看，明年国家的房地产调控力度可能略高于今年，利率极有可能再次上调，土地供应将进一步趋紧，新的房屋拆迁政策将对房屋拆迁量产生一定的抑制作用，土地招拍挂的政策将使平均地价有所升高，但房地产开发的行业门槛也将因此而提高，中小开发商由于资金实力有限将大量退出成片土地出让市场。
2004年10月份以后，广州、杭州等全国热点地区的房价开始走弱，但沈阳、武汉、重庆、成都这些二、三线城市房价升势依然比较明显。因此，明年，开发商和投机资金由于在一线城市的投资风险加大，利润空间缩窄，将会向二、三线城市及中西部城市进行战略性转移，由此，武汉等二线城市可能会出现一定的补涨。
2、从投资者和消费者信心看，上半年湖北经济增长率连续5年下降以来出现首次回升，武汉上半年经济增长率也达到了13.8%，固定资产值增长了50%。专家预计武汉市2004年生产总值增长14%，创近8年来最好水平。由此看来，武汉经济启动的拐点可能已经出现，这将极大地提升武汉房地产投资与消费的信心。
3、从投资收益上看：国家统计局最新统计数据显示，2004年1-9月，全国商品房平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨13%，而同期居民消费价格同比上涨4.1％，因此，房价上涨比物价上涨高约9%。如果明年的股市、债市等没有大的利好，居民储蓄仍然居高不下，房地产仍然是保值增值最好的投资工具之一。
4、从供给上看，2004年1-9月，全国商品房新开工面积增幅同比回落18.2个百分点，今年竣工面积将有较大幅度的下降，去年1～5月份，武汉新开工面积达355万平方米，销售商品房150万平方米，均增长近一半。1－6月份，经济适用房仅完成投资1.15亿元，下降40.4%，施工面积42.8万平方米，下降39.6%。7月，去年武汉市经济适用房建设计划已出台，施工面积也仅为58.02万平方米，因此，2005年，武汉经济适用房供应量将继续略有下降，低档房的减少相对使房屋均价会有所提高。
5、从需求上看，2003年底，全市人均建筑面积已达23.92平方米，但武汉市购房自住约占99.2%，投资型购房仅占0.8%，外地居民购房占9.5%。2003年底，全年拆迁260万平方米，同比增长34.72%，拆迁购买存量房占6成。可见，拆迁构成了武汉市购房的主要动力，2003年武汉市投资性购房尚未真正启动，外地居民购房比例大大低于热点城市的15%以上的水平。但从2004年来看，投资性购房已经启动，2005年，投资性购房和外地居民购房比例将会大幅上升。
6、从购买力上看，2004年前三季度全国城镇居民家庭人均可支配收入为7072元，同比增长11.4%，扣除价格因素，实际增长7％。1－9月武汉市居民人均可支配收入7284.13元，增长11.9％；但尚未达到2000年南京居民人均可支配收入为8233.01元的水平。预计，武汉市2004年底居民人均收入将超过8000元，加上公积金购房条件进一步放宽，武汉市居民购房能力将提高10%-15%。
7、从供需平衡上看，2004年1-9月全市销售商品房420.82万平方米，同比增长24.45%。全市1-9月实现商品房销售额104.13亿元，同比增长48.47%。1-9月全市商品房的供求比例1：1.17（竣工面积×0.8/销售面积），表明武汉市消费市场求略大于供。2004年1－6月，商品房销售面积为225.41万平方米，同比增长52.0%，商品房销售面积高于同期竣工面积108.65万平方米。预计2005年新开工面积增长幅度仍将小于房屋竣工面积幅度，加上2004年1－6月，商品房空置面积74.75万平方米，同比下降58.4%。这将导致2005年新上市房屋和存量房屋供应量继续双双偏紧，这推动房价上升5%-8%。
8、从房屋销售价格上看，2004年全国三季度房屋销售价格比上年同期上涨9.9%，土地交易价格上涨11.6%。35个大中城市中有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。武汉为9.9%，居第十位。1-9月全市现货商品住宅成交价格为2460元/平方米，比2003年同期上涨约16个百分点，均价在3000元/平方米以上的商品住宅占整个住宅销售面积的17.21%，比2003年底提高了5.95个百分点；表明商品住宅价格的重心也在逐步上移。房屋价格的上涨应该有一定的惯性，从这个角度，2005年房屋价格可能会上涨达10个以上的百分点。
9、从土地价格上看，2003年武汉市土地有形市场交易实现金额41.04亿元，同比增长137％。在卖出的土地中，每平方米楼面的平均地价为878元，比2002年增长18.81%，住宅用地的最高价已超过2000元/平方米。政府2004年拟适度紧缩土地供应，但实际情况是土地购置费与土地购置面积大幅增长，反映出武汉房地产开发土地资源比较充足，土地价格将依旧维持平稳上升态势。
另外，武汉市2004年6月开始提高了被拆除房屋的市场单价，在新标准中，钢混结构的房屋重置价格每平方米补偿价比1996年以来实施的标准平均上升了200多元。拆迁成本将会促使房价上涨30至50元/平方米左右。
10、从建安成本和开发企业利润率上看：多数城市建安成本和房地产开发利润占房价的比例略高于地价占房价的比重。建安费的比重为32％～39％；房地产开发利润方面，普遍在10％以上，中高档房地产的平均利润率一般高达30％～40％。建材价格上涨引起建筑成本增加，也会拉动房价的上升。根据房地产开发的一般经验，基础建筑材料占整个建安成本的70%左右，预计武汉市2005年钢材等建安材料的价格上涨10%左右，建安成本预计上涨3-5%，将促进武汉房价上涨2至3个百分点。另外，由于武汉房屋开发的综合品质逐年提高，例如，从2005年1月1日起，新上马的住宅建筑工程必须符合节能设计标准，将使房屋建设成本每平方米将上涨50-70元。高层建筑和精装修房的比例越来越大，也将促进房地产价格的上涨。
11、同类标杆城市比较：从全国35个城市收入价格比分析可以发现全国房地产购买力大概可以分四类：第一类：包括沈阳、南京、北京、广州、西安、上海等房价收入比处在1：9以上的城市；第二类：包括重庆等城市，房价收入比处在1：8-9之间；第三类：包括杭州等城市，房价收入比处在1：7-8之间；第四类：武汉、长沙、天津等房价收入比尚还处在1：6的合理状态的城市。从中央最近的政策来看，明年对中部会有一定的政策倾斜，武汉的房价收入比将有可能提升到1：7-8之间，进入三类城市行列。
结论：从全国房地产的宏观面来看，2005年供给将会回落10-15%，考虑到地价及房屋建造成本的增加将使同等规模的房地产投资增加约10%左右，明年银行利率继续上调的可能性很大，二、三线城市土地价格将会有一定的补涨。因此，我们认为，2005年将呈现一线城市房价有所回落，武汉等二、三线城市房价将会出现不同程度的上涨，其中，根据计算武汉市的房价受宏观因素影响总体上涨幅度应在5-15%之间，上涨5%-10%的概率为60%左右，上涨10-15%的概率为30%左右；但微观刚性因素对房价的影响是必然的，这部分大约会提高房价300-500元左右，这相当于2004年房屋均价的15-20%。由于以上宏微观两种原因交叉影响，互为重叠是难免的，再加上房屋上涨到一定程度又必然受到人们心理变化的强烈影响以及收入水平的有力制约，参考南京等城市的房价变化规律，武汉市2005年房屋均价在2800元以上的概率为90%以上，2800-3000的概率为70%，3000-3200元的概率为30%，3200元以上的概率为10%以下。
从每个季度看，2005年一季度可能会持平、二季度可能会温和上涨，三季度受2004年8.31土地大限影响的一批楼盘将会占市场的主导，武汉的房地产土地成本刚性上涨部分必将推动武汉房价有一个较大幅度的上涨，这个幅度有可能达到15%甚至以上，由于三季度的上涨幅度较大，四季度可能回复平稳上涨态势。从房屋类型上看，房屋价格上涨的主力仍然是住宅，写字楼的涨幅将居次，由于历年武汉商铺供应量较大，商铺价格上涨幅度不会太大。