发布时间：2004-12-24来源：《经济》杂志
2000年北京的张女士在亚运村地带购置了一套100多平米的楼房供自己居住，随着申奥成功，她的房子也从最初的每平米三千多上涨到六千多，房价的不断走高促进了她投资的念头。就在今年年初，她又购置了一套商品房用于投资。
10月29日央行突如其来加息，尽管只有0.27的幅度，但对张女士来说是个重大事件。加息对房地产会有什么样的影响？加息后房子价格是否会下跌？
短期的影响
“每个月要多交一两百块钱的月供还能承担。如果持续加息的话，我们的房子也会在二三年内脱手的，”张女士说。
“月供该交还得交，房子该买还得买”，像张女士持这种态度的也大有人在。但中原地产顾问公司总经理李文杰认为，加息导致的利率成本成为购房者的一些投资成本，对自用型购房者的影响较小，而对于中高档住宅的投资型购房者影响却很大。
据他介绍，目前在他公司的调查范围内，就已经出现了用于投资的购房者卖房子的情况，尤其是新建成的商品房。贷款利息提高后，购房自住的人月供增加了，购房投资的人利润空间也必然被挤压，利润缩小。
北京协成地产经纪公司市场总监牟鑫认为：到目前为止加息并没有对楼市造成大的影响，对于投资房产用于出租的购房者来说，利息增加使贷款成本增加。 “如果继续加息对投资者影响会很大，甚至会产生恐慌”。
中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，目前的加息对人们的心理影响远大于实际影响。
但地产商对加息的短期影响不以为然。北京首旅华远房地产开发有限公司董事总经理徐培建则认为，“加息和减息都太正常了，不要对加息大惊小怪”。
“加息是国民经济运行的必然结果”，对于地产商而言，目前的加息并没有实质性影响到他们的投资计划，“长期加息也是好事，对于房地产的好处在于抑制投资过热”，徐培建对记者坦言。
据了解，目前很多房地产开发企业都在用新的贷款利率计算其投资回报，大多企业认为，此次升息幅度不大，对现有项目的建设和销售并影响不太大。
谁能“撑”得久
1-9月的统计数字显示，房地产的价格一直处于上涨趋势，全国商品房平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨13%。其中，商品住宅均价2566元/平方米，同比上涨10.9%。东部地区同比上涨14.3%；中、西部地区同比分别上涨15.7%和9%。
这种上涨的趋势会不会因为加息的到来而出现所谓的价格“拐点”呢？
对此，目前房地产业内普遍存在两种观点：一是住房贷款利率的提高，会减少需求从而打压房价；另一种观点认为，房地产企业会把融资增加的成本转嫁给消费者，从而抬升房价。
以北京华远集团总裁任志强为代表的京城地产商们几乎一致认为：加息不会阻止房价的上涨趋势。协成地产经纪有限公司的牟鑫认为，房价至少还有3%-5%的上涨空间，明年下半年还会大幅度的上涨。
在加息之前，社科院经济研究所宏观经济研究室主任袁钢明提出，如果说经济出现过热，那么恰恰是因为贷款利率太低造成的。比如房地产行业，投资利率和消费利率都很低，这样造成房地产行业一直很火。现在是控制供给、生产的办法，这是不对的，应该控制消费。只要把利息提高，房地产行业就会自动下去了。
对那些已经入市的购房投资者来说，加息增加了他们供楼还贷的成本，加之对未来利率与房价的走势不确定性，他们很可能卖掉房产变现。一旦卖房变现形成一种气候，自然会导致房价下跌。
提高利率，抑制了购房的需求，限制了房价的上涨。但是投资的减少，也减少了未来房屋的供应量。从这个角度来看，房价又存在上涨的因素。
一直以来，房地产开发资金中60%左右来自于银行，这几乎成为地产行业饱受指责的诟病。0.27个百分点的加息虽然不能显著地提高投资的成本，但是央行9年来首次加息预示着中国进入利率上升周期，这显然会抑制对利率极其敏感的房地产投资。投资的减少，也预示着未来房地产供给的下降。
中原地产分析机构认为，房价能否降下来，某种程度上看供需双方谁能“撑”得久。换言之，房价走势是开发商和购房者之间将形成博弈的结果。
房价短期内不会下降
综合目前的情况来看，开发商和购房者之间的博弈似乎向开发商方向倾斜，也就是说，房子价格短期内不具备下降的基础。
据西南证券有限公司房地产分析师段海瑞分析，目前的房地产市场，2003年底，我国城镇户均房屋为0.83套，不考虑新增城市人口带来的需求，总体上房屋总量仍然不足。总量的短缺导致了目前的房地产市场是一个卖方市场，供需矛盾短期内不能根本性解决，地产商很容易把加息带来的成本转嫁到购房者身上，从这点出发，房地产价格短期内还不具备下降的基础。
在此之前，宏观调控与土地新政等把一批钟情于地产者拒之门外，但是地产行业的财富效应依然吸引着各路的投资者。加息带来的系列效应减弱了地产行业以小博大的“杠杆”效应，抬高了房地产企业的融资成本，对资金实力和能力的要求抬高了房地产行业的准入门槛。这些将会更加减少市场供给。
而加息将会抑制需求的说法也有待检验。来自房地产研究机构的张元端认为。人们的预期也会影响需求，如果某种商品行情看涨，需求量将会增加；反之，如果某种商品行情看跌，需求量将会减少。“加息不会阻止有购买力的消费者，该买房仍然会买”。
问题是，这种需求量最终要受消费者的购买力的制约。当价格上涨超过了购买力水平，就会出现“有价无市”的现象。因此，决定价格的最根本的因素是消费者的支付能力——购买力。所以尽管房子价格短期内不具备下降的基础，但是上涨的空间也是有限的。
加息周期的影响
从长期来看，如果中国进入一个持续的加息周期，则开发商和购房者之间的博弈将会产生变局，房价走势则需要新的考量。
至于会不会持续加息，地产商们也无法预测。正处在项目建设中的首创置业北京安华世纪房地产开发有限公司和北京阳光城房地产有限公司副总经理陈晋刚认为，目前的加息只是信号，至于新一轮加息周期到来就很难说了。
张元端认为，新的一轮加息是否会到来“很难预测”，他认为值得关注的是今后的加息的进程。
“肯定会有”，来自北京中原房地产顾问公司的总经理李文杰肯定地说，以往加息与减息都会有一个周期。
尽管如此，地产商们对新的加息却显异乎寻常地平静。
徐培建则认为，我国曾出现8次减息的历史，对利息的减减加加不必太奇怪。
“房子好，国民经济就好；国民经济好，房子就好”，徐培建认为，房地产行业与国民经济紧密联系在一起，加息作为宏观调控的一种紧缩手段有它行使的必要。他认为，加息的作用要看加息的力度，目前的强度起不到什么作用，至于加息起到利和弊的作用是另一回事，而且短期内看不出来。
对于像张女士这样的普通购房者而言，似乎也很乐观。如果利息在涨，他们就会加快还款的速度，或者把手中用于投资的商用房及时地脱手。在这种情况下，市场上房子的价格必然有一个波动，当购买者都急于把房子出售时，中介公司方认为投资者的利润必然大大缩水。
而对于本不景气的二手房市场而言，没有大地产商的镇定，他们担心的是持续加息给二手房市场带来的负面影响。
“加息的利弊目前还看不出来，所以要关注新一轮的加息周期，”李文杰说。
“中国已经进入一个加息周期，新一轮加息周期什么时候到来要看这次加息的成效，”段海瑞认为，“这次加息带来的结果要一段时间才能显现。”