本报日前报道的《新纪元业主换掉物业没翻脸》，让众多小区的业主委员会找到了好老师。“已经有五六家业委会登门拜访，咨询电话更是不断。一说起怎么与物业公司打交道、如何找新物业，电话拿起来就是三五个小时。”新纪元家园小区业委会工作人员告诉记者，这段时间他们接待了不少专门来取经的业委会。

　　感谢信送给前物业让他不好意思翻脸

　　“之所以和前物业没翻脸，这和我们小区的维权方式有很大关系。”小区业委会齐主任昨天向记者介绍换掉物业没翻脸的“特殊经验”。“我们的业委会从没有发动过‘群众运动’。换物业要好聚好散，旧的物业公司还没走呢，就把还在为大家服务的物业公司说得一文不值，这样业主肯定不服从物业的管理，小区就很难安宁。”

　　据了解，炒掉物业公司的过程中，小区里没有出现业主与物业正面冲突的情况。在业委会看来，只有业主和物业公司互相尊重，才能冷静地谈换物业的事。与其打起来再走，不如和平分手。发动业主与物业公司对抗，业委会很难把大家激愤的情绪安抚下去。这样整个小区和谐的居住环境就破坏了，这是谁也不想看到的情况。

　　在前物业撤离前，业主们为前物业公司的员工送上一封感谢信。信中写道：“我们忘不了保安员深夜巡逻的身影，忘不了保洁员辛勤的汗水，忘不了客服员工真诚的微笑。”相信看到这样一封信，即使一万个不愿意，物业公司也不好意思和居民们翻脸。

　　与物业谈判要拿出专业精神不揪“不足”揪“服务理念”

　　与物业谈判得拿出点专业精神，怕在合同上吃亏，就得先把自己武装起来。新纪元家园业委会主任说，为了和物业公司谈判，业委会的几名主要成员自学了物业管理条例和物业招标条例。“一个物业管理条例就十多页，吃透两个条例至少要用3到5个整天来研究。”

　　决定换掉物业公司，小区的业主们并没有一味地盯着物业的不足，而是巧妙地与物业谈“服务理念”。如业委会在物业费一项中有上限和下限的规定；设立8万元的服务保证金，物业服务如有重大违规和不到位的地方，将从保证金中扣除；物业公司的律师费不应由业主承担等。这三条硬性指标，如果前物业公司可以接受，业主们愿意继续合作。如果不能接受，双方就和平分手。

　　“前管家”北京银达物业公司认为，“对部分不交物业费的业主，物业公司要请律师打官司，律师费要由小区全体居民承担”，这一条在公司理念看来是合理的。这一“理念”与业主的要求产生巨大分歧，使双方合作不能延续。在业主看来，这样的结果不必是谁胜谁负。

　　和小区办多打交道事半功倍和开发商频繁沟通争取支持

　　另外，小区业委会还介绍了成功换物业的独家秘笈：要学会和小区办打交道。每次去小区办，业委会最好和居委会一起去。毕竟居委会是政府的最基层组织，在小区备案等手续上，他们懂得哪些环节不能省略。此外，换物业要和开发商频繁沟通，争取开发商的支持，或者最起码不反对。要领是，负责任的开发商也希望它建的小区成为品牌。

　　像选奥运举办城市一样选新管家“海选”新物业票数分散没效率

　　最重要的是，选择新物业不可“海选”，这样投票数会很分散。先由居民集中推荐，再确定四到五家候选物业，要像选奥运会举办城市一样选物业。采用淘汰制，把焦点集中在最后两家竞争力最强的物业公司身上。选择新物业需要居民投票数超过2/3,最有效的投票方式是，由业主授权业委会做最后的决定。

　　对于被业主炒鱿鱼，小区的前物业公司一直表现得很大度，但客气地拒绝了采访。小区的开发商也以“不想炒作此事”为由拒绝了记者的采访。