“国内房地产市场对出口周期的反应存在着一个滞后过程。无论这个过程有多长，出口下降都将引起国内房地产市场泡沫的全面破灭。”日前，有媒体报导，谢国忠在接受记者采访时语出惊人，说出了上述话语。

　　在上海楼市正陷入“团退”潮流的风雨飘摇之际，谢国忠的这一惊人观点，在业内外，自然更加引起了轩然大波。为此，《观点|地产博客》在业内还专门组织了讨论。但是，我总怀疑，这很可能不是谢国忠原汁原味的原话。我猜想，极有可能，这是记者为吸引读者的眼球，对谢的原话进行了加工处理。

　　虽然，这位摩根士丹利亚太区首席经济学家，在人们的眼中，似乎一直有点“语不惊人誓不休”的味道。但是，谢国忠的“语不惊人誓不休”，与社科院金融所易宪容的“语不惊人誓不休”，显然有所不同。

　　地产大佬任志强曾讽刺易宪容说，易宪容说话写文章从来不见数据，唯一例外就是“上海房价要跌50%，北京房价要跌30%”。任志强讽刺易宪容显然是刻薄了点，但读多了易宪容的文章，说实话，易的文章的确给人有那么一种感觉。但是，看谢国忠的文章，听谢国忠的演讲，就可知道，谢国忠的“语不惊人誓不休”是基于大量数据之上的，得出的是一种逻辑的必然结果。

　　我觉得，谢国忠之所以会成为“铁口”，关键就在于，他做到了他自己认为最重要的三点：“理性、风险、历史观”。

　　在2004年房地产泡沫之争中，毫无疑问，与易宪容一样，谢国忠一直是“房地产市场存在泡沫”的坚持者。正因为谢国忠是当时为数不多的“泡沫论”的坚持者之一，我对他的文章和演讲，就特别关心一些。

　　这是因为，当时我自己也早已于2004年年初，开始卷入了那场房地产泡沫的大争论中，2004年12月，我在人民网房产城建频道还专门发表文章《房价拐点将在明年二季度显现？》，明确指出：不要错估中央继续加强和改善宏观调控的决心，从某个角度讲，经济能不能成功实现软着陆在很大程度上取决于房价能不能成功实现软着陆，在一些房价畸高的热点城市，绝对房价由涨转跌的拐点最有可能发生在2005年第二季度。

　　为此，在2004年岁末时，一些财经类报纸，如《北京现代商报》的文章《2005房价预言不断 看涨派看跌派势均力敌》，还将贾海、谢国忠和我，列为与“看涨派”相对阵的“看跌派”。

　　虽然，“泡沫论”坚持者，几乎都是“从房价收入比”、“房价房租比”等这些最基本的指标得出“泡沫”这一最终结论的。但是，对于泡沫的成因，各人的看法则不尽相同。而且，可以发现一个有趣的现象，那就是，对于房地产泡沫来源的解释，大家都是从自己最熟悉的领域着手，从自己最了解的角度切入的。

　　我注意到，谢国忠主要是从经济全球化、金融全球化等角度来看待中国房地产泡沫这一问题的。如他在2004年3月发表的《中国地产市场是10年前东南亚的翻版》一文，就很有典型性。在该文中，他指出，当前中国经济与10年前我们研究的东南亚经济有着离奇的相似之处：外贸、投资和外汇储备同时快速增长，但同时大量资源配置不当；利润通常来自于资产价格的上涨或者套利。

　　他在该文中进一步指出，房地产泡沫产生的原因主要在于：中国出口增长的很大一部分透支了未来需求；中国房地产投资者还没有意识到融资成本有可能上升，这样的想象夸大了家庭对借款的需求； 由于美元弱势引起的热钱涌入，使在中国的融资成本低，房地产开发商已经能够从国际投资者那里以低利率获得融资；中国的房地产市场还年轻，除了正常的增长，还有高收益群体以前受到压抑的积累需求，这种需求同样虚夸了需求增长的幅度。他分析道，此外的原因还有：由于受到飙升的房地产价格，疲软的股票市场和可以忽略不计的银行存款利率的影响，很多人选择投资房地产；基于“中国主要大城市的房地产价格大大低于其他国际城市”的判断，外国投资者正在中国大城市进行投机操作。

　　这样的各种因素分析法，不止一次地出现在谢国忠的几乎每一篇文章和每一次演讲中。正如有文章所指出的：“正是在麻省理工学院攻读经济学博士时，他（谢国忠）深受经济学系索罗教授的影响，认为经济学的复杂性在于一切都是联系起来的。单纯地套用理论模式并不能完全解释现实问题。看一个模式，要看什么是主要的，什么是次要的。”

　　在谢国忠的眼中，房地产泡沫的引起，原因是很复杂的，主要的原因，从上面所说的，我们可以分类归纳出，其实主要有这些：房地产市场正常需求的夸大，金融低利率的影响，投机投资炒作的盛行，以及海外热钱的流入。

　　而“房地产正常需求的夸大”，无非只是这些主要原因中的其中之一。而“出口的上升”又只是“房地产正常需求被夸大”的原因之一。

　　由此可见，“出口的上升”，在谢国忠的眼中，并非是“泡沫”产生的唯一的主导性因素。既然“出口的上升”，并非是“泡沫”产生的唯一的的主导性因素，那么，“出口的下降”，也不可能成为“房市崩盘的充分条件”。

　　其实，读过谢国忠2005年2月《上海地产泡沫难闯05年关 将步曼谷后尘》一文的读者都会知道，谢国忠最担忧的，其实是“美联储将把利率提高到3%以上，同时，美国的消费将真正陷入疲弱，这将阻止热钱流向上海。”在这一假设前提下，他认为，上海的“房地产泡沫”要闯过2005年这一关是非常困难的。他之所以得出这种结论，主要是基于他这样的判断，“从某种意义上说，在上海房地产市场上，本地人已经被迅速地边缘化了。上海的房地产市场是一个外部人的游戏。”

　　值得注意的是，谢国忠他只是针对上海这一城市说的。而众所周知的事实是，房地产市场在我国发展很不平衡，而且，在一些房地产热点城市，房地产泡沫的成因也不尽相同。“出口下降”，对这些城市房地产泡沫的影响程度，自然也不可能起到完全相同的作用。

　　“国内房地产市场对出口周期的反应存在着一个滞后过程。无论这个过程有多长，出口下降都将引起国内房地产市场泡沫的全面破灭。”我相信，这决非是逻辑严谨的谢国忠原汁原味的原话。即便退一步说，这真是谢的原话，我们也尽可将其看作是，谢仰起脖子喝下一杯啤酒后，所说的“醉话”。