发布时间：2005-12-27来源：新闻晨报
2005年商铺上市量：超过400万平方米
由于商铺市场准入、土地集中供应和开发周期的缘故，
截止到2005年11月，上海商铺上市总量已经达到约430万平方米，其中已经成交的数量约160多万平方米，仍有挂牌面积为250多万平方米。
目前，上海商铺市场开始逐渐显示出区域之间发展的不平衡性，这种不平衡性造成有的区域商铺数量过大，有的区域商铺还有较大的发展空间。
从整体来说，2005年在市中心以外的各区域多少有些空关商铺，连长寿路以南的区域也出现少量的闲置商铺。从类型来看，外环之外，市场类的商铺闲置率是比较高的。同时，商铺的闲置还以另外一种形态存在，即部分商业项目施工、招商进程缓慢，表面上看是由于项目处在施工或招商阶段，但实际上，由于资金、商业资源等要素资源得不到配置造成项目滞留。这种半成品的在建设过程中的“滞留”，实际上是生产过程中的滞销商品制造，产品未出厂门就变成积压商品，而对商铺而言，就是“在建的空置面积”。
此外，在商铺总量供应急骤放大、总保有量持续上升的背景下，各个区域的人均拥有量和区域拥有量有着很大的差异性，多个新兴城区的人均拥有面积大大超过了市中心商业聚集的人均拥有面积，如浦东新区、松江、嘉定等区的人均面积已超过了商业集聚的黄浦、卢湾、静安等传统商业区，其中个别区一个区的商铺面积超过上述三个区的面积总和。
商铺租赁市场：租金价格分层趋明
从今年商铺租赁市场行情来看，其最主要的变化是从原来的市中心少数繁华商业街市的高租赁价格高出租率，逐步向多层次的租赁价格体系发展。
目前，在市中心商业繁华商圈，标准租金基本上维持在每天每平方米40至60元之间，其中南京东路的租金已跻身世界20名商业街行列；四川北路由于正在改建阶段，租金处于低位徘徊中；南京西路“梅-恒-泰”品牌商圈的形成，成为这类商铺租金上涨幅度最大的商业街。
在社区商业街中，古北地区的商铺面积较大，影响了其租价进一步的上扬；田林地区则由于商业设施配置少，仅为人均面积0.6-0.8平方米之间，导致极端租价很高，一个10平方米的小铺，租价已达到每天每平方米30元。至于在部分新兴社区中，商铺租赁情形呈现出入住率高的区域商铺高涨，人气不旺区域则正好相反。
值得注意的是，在上海新建社区中，目前有很大一批商铺空置，造成租金水平低迷，甚至负租金经营的情况。这种情形，一方面是因为区域供应量过大所导致；另一方面则是因为人口居住区域处于变化中，所以社区商铺的租金也处在变化过程中的关系。专家预计这种转换过程将在2006年以后数年里逐步呈现，并影响着社区商铺的价格表现。
商业用地供应：成熟地段最受青睐
今年推出的商业用地所占总体比重很大，迄今为止共计进行了6次土地拍卖活动，共计推出的挂牌出让土地为705公顷，居住土地约100万平方米，其余土地基本为非住宅项目。其中比较具有代表性的是第三次和第四次土地拍卖公告。以第三次拍卖为例，共计挂出土地39幅（仅有1幅成交）。其中，较多的商业用地出现在了商铺较少的奉贤，有7块；南桥2块；庄行、金汇各1块；奉城3块。奉贤是上海人均商业面积较低的区，统计数据人均商铺面积1平方米不到，但是第三次拍买土地（商业用地）过于集中在一个商业面积少的地区，同样会造成局部商铺过剩。
与此形成对比的是，在大部分土地流拍的情况下，市中心成市地段的商业用地却拍出了天价，比如四川北路地块、竹园地块及江湾新城的地块，极限价格达到平均每666平方米3000万元的价格。一方面是土地流拍，一方面是拍出天价，这说明了从2005年起，商业地产的选址变得更为重要了，成熟地段的土地仍被投资商看好。
2006年商业地产预测：关注市中心西侧区域
业内人士表示，随着上海城市新一轮发展拉开序幕，上海市中心的西侧区域将值得投资客关注。虹桥机场扩建及交通枢纽建设、铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽的形成等，这种布局形成巨大的三小时车程都市圈，肯定将吸引大量的人流、物流、信息流、资金流向上海市中心区域的西侧骤集，这种移动的结果，就使得上海市中心西侧区域具有商业地产投资开发的机遇。
同时，随着上海商铺市场目前所呈现出的区域差异，如何通过这个特点寻找投资机遇也应该列入考虑范围。从2005年调查数据来看，在上海各区中，徐汇、闸北、杨浦、宝山、闵行、青浦、奉贤诸区的商铺人均拥有量尚属于比较低的水平，也就是说市场仍有空间。
此外，从商铺经营的商业形态来看，由于各个具体业态的商业盈利状况不一样，所以会造成商铺市场趋势也不一样。有的业态盈利状况改善，商铺的租金上升而物业变得更有价值，而有的物业由于商业的盈利水平下降而物业的价值下降，比如品牌商品、休闲、教育、数码产品等行业，开发投资这类商铺就会有良好的市场机遇。