“国发[1998]23号”文件规定，要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，即其目标群体为“中等＋低收入家庭”，大约占全社会家庭总数的70%。当时建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭。如北京就规定为年收入6万元以下家庭。当年，业内普遍认为，1999年上半年，北京的商品房价格急降近1000元，就是托了经济适用房的福。

　　虽然，
此后，经济适用房政策作了调整，“国发[2003]18号”文件重新明确“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，即其目标群体被明确为“中等偏下＋低收入家庭”，大约只占到全社会家庭总数30%的群体。但是，“国发[2003]18号”文件在“完善住房供应政策”中，明确指出，“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，也就是说“多数家庭购买或承租普通商品住房”这是一个需要逐步实现的过程。

　　但是，真如有人所言：经济适用房少了，房价发烧高涨，普通百姓受不了；经济适用房多了，房价感冒低温，房地产开发商受不了。经济适用房在一开始就遭到了一些房地产开发商们的激烈反对，而且与那些房地产开发商们持同一立场的，还有那些热衷于“经营城市”中“以地生财”的地方政府领导们。

　　于是，在资本(房地产开发商追逐利润)与权力(地方政府乐意于在“经营城市”中“以地生财”)相结合的恣意横行中，这“以经济适用住房为主的住房供应体系”到“以普通商品住房为主的住房供应体系”并不是一个逐步实现的过程，而是一个“大跃进”的过程。

　　2004年1至10月份，全国商品住宅中经济适用房所占比重，由2003年同期的6.1%下降到5.0%。而且，在房地产新政后，在国务院明确提出要“加大住房供应结构调整的力度，在控制非住房和高价位商品住宅的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例”的情况下，今年1至10月份，在房地产开发投资和商品住宅投资都有较快增长的同时，经济适用住房非但没有增加，相反却依然在继续下降，经济适用住房投资下降11.1%。

　　经济适用房所占比重下降速度是如此剧烈，“国发[1998]23号”、“国发[2003]18号”文件规定的，旨在“保障城镇最低收入家庭基本住房需求”的廉租房，由于需要实行的是划拨用地，不但不能“以地生财”，而且还是“亏本的买卖”，在那些热衷于“经营城市”中“以地生财”的地方政府领导手下，自然也就更加少得可怜。更有甚者，在一些城市，经济适用房、廉租房，已经是好几年没有建造过了。

　　在这种情况下，在这些城市，住宅用地获取的唯一途径，就几乎都是“土地招拍挂”的供地方式了。

　　“土地招拍挂”最本质的特点是“价高者得”，而要想实现“价高者得”的目的，其前提自然是要实行一个口子(垄断性)的“非饱和供地”，因为只有实行一个口子(垄断性)的“非饱和供地”，才会引来多家企业的竞争，最终实现“价高者得”。

　　土地“价高者得”的竞价机制，对于在一定程度上减少土地寻租现象，毫无疑问是有利的。但是，大家知道，垄断性市场需要的是价格管制，而“非饱和供地”、“价高者得”的“土地招拍挂”恰恰是反其道而行之。在这种情况下，如果没有其他相应的配套政策措施予以化解，最终的结果，必然是形成“垄断”的富含“泡沫”的土地价格。

　　这关键在于，在商品交易市场上，一般而言，交易价格都是短期内取决于供需，长期内最终取决于成本的。房地产开发商之所以敢于不惜血本拿土地，一个很重要的原因就在于此，他们相信随着地价的步步攀升，今后房价总体趋势也是会步步抬升的。

　　当然，另外还有个很重要的原因，那就是，土地是房地产开发的基础，如果某个开发商拿不到土地，则意味着他最终的结局就只能是“坐以待毙”——在房地产市场激烈的竞争中被淘汰出局。在这种情况下，即使土地成本超出开发商开发成本的预算，开发商们在毫无退路的情况下，“困兽尤斗”，他们依然得搏一搏，将“宝”压在未来房价的上涨上。

　　正是由于以上这两个原因，一旦当土地价格富含“泡沫”了，一般而言，这种泡沫自然也就会传导到房价上。如果再在此基础上，地方政府大肆鼓吹当地房价必将继续上涨，并对炒房等行为加以变相鼓励，或利用“大拆大建”等方式，制造出人为的刚性需求，甚至如媒体曾经披露的，邀请开发商来故意托市，甚至自己直接赤膊上阵进行托市，那么，此时，这种“泡沫”在传导过程中，自然就会更加成倍地放大。而被放大的房价“泡沫”，反过来又会刺激开发商看好房地产市场的预期，促进地价“泡沫”的再次膨胀。如此循环往复，房价“泡沫”和地价“泡沫”最终越吹越大。由于银行是房地产最主要的资金提供者，这种情况如不及时制止，则房地产的“泡沫”风险，很有可能演变成金融风险。

　　虽然，导致房价迅猛上涨的原因很多也很复杂，实事求是地讲，并不只是“土地招拍挂”一个因素所起的作用，只是限于篇幅的原因，我们在这里不作全面展开。但是，从房地产市场的源头市场，即土地市场角度来看，有一点则几乎可以肯定，那就是，全国房地产价格2002年后的猛涨，与“土地招拍挂”的开始实施，以及2004年后的暴涨，与“土地招拍挂”8.31大限后的严格实施，并非只是一种时间上的简单巧合。

　　由于经济适用房所占比重，前几年就已经不足10%，最近更是不到5%，而廉租房所占的比例，更是少得可怜。更何况，住进经济适用房的，有时往往还是开奔驰、宝马者。因此，在“泡沫”未破灭前，最终为这虚高的房价买单者，自然是最广大的普通民众。

　　这主要是因为，同教育、医疗等必需品一样，住房也是一种生活必需品，而且由于住房位置的固定性和不可替代性，住房还是一种缺乏价格弹性的商品。因此，广大民众虽然对虚高的房价，有着太多的怨言和仇视，但是，如果他们没有对生活绝望透顶，如果他们还想继续体面地生存下去，那么，即便房价早己脱离了他们正常的购买能力，他们也不得不以掏光父母养老积蓄、以透支自己未来的方式，去承受他们实在不堪承受的房价。“按揭那是按时去银行还款而家里揭不开锅来”，“按揭那是将你按在地上从你身上揭下一层皮来”……，从这些话语中，透露出的，不正是那些房价虚高城市普通民众的辛酸和血汗？

　　从这个意义上讲，在这些城市，不分“普通商品住房”与“高档商品住房”而一律实行的“土地招拍挂”供地政策，最终实际上已演变为掠夺民财的利器。