发布时间：2005-12-18来源：解放日报
问卷调查结果显示，25—30岁的年轻人是目前二手房市场上的购房主力军，且以上海本地居民消费需求为主。在潜在购房者中，58%是第一次置业。浦东和普陀是最受购房者青睐的两个区域。市场需求以两房为主，占76%；71—110平方米是目前市场上的主流需求面积；1—3年的二手次新房最易被购房者所接受。
价格和地段是购房者首要考虑的因素。潜在购房者以自住需求为主，投资客基本退出市场。47%的被访者表示，每平方米7001—9000元是能够接受的心理价位。一半左右的潜在购房者心理总价承受能力在80万元以内，预计实际价格承受能力将集中在90—100万元。
自住为主两房居多浦东首选
从年龄分布来看，25—30岁的年轻人是潜在购房者当中的主力军，所占比例为33%，这部分人处于创业初期，拥有一套属于自己的房子是他们迫切的愿望；31—40岁所占比例为25%；41—50岁所占比例为21%；51岁以上所占比例为17%。
从户籍构成来看，上海本地居民以91%的比例占据大多数；江浙一带和其他省市所占比例分别为4%和5%。
从购房原因来看，58%的购房者是因为缺少住房而首次置业，这部分人中多是因结婚而打算购房；有22%的购房者是为了改善现有的居住环境而打算换房；有12%的购房者为了给家人买房。另外值得注意的是，仅有2%的购房者是为了投资而购房。
本次调查结果显示，浦东、普陀两个区的二手房最受购房者青睐，所占比例分别为18%、16%。这两个区总的特征是，区域成熟度高、二手房市场活跃、可选择房源面广。另外，区域内近几年开发体量大，次新盘较多，其二手房在品质方面可以与新房相媲美，因而倍受购房者的欢迎。
被访者购房区域选择（单位：%）
从潜在购房者的消费需求来看，有76%的购房者选择购买两房，这类房型面积适中，是目前市场上的主流户型需求；其次是三房，有15%的潜在购房者选择购买。另外有8%的购房者选择一房，作为过渡之用。而打算购买四房及以上的只占到1%左右。
7成要贷款装修无所谓
从潜在购房者的需求面积来看，消费倾向比较明显。71—90平方米和91—110平方米占据了整个市场需求的64%。由于目前房价仍然停留在比较高的位置，过大的面积将带来高总价，因此，选择面积适中的房型，既可以满足一般性的居住功能，也可以有效控制总价。另外，可以看到选择面积在70平方米以下的购房者比例占到20%，表明小户型也是目前市场上的一个需求热点。
潜在购房者中，明确表明要购买毛坯房的占到42%；表示无所谓的占到39%，这说明有相当一部分购房者对于房屋的装修情况并没有特别明显的偏好。另外，选择简单装修和豪华装修的分别占11和8%。
从潜在购房者对于二手房房龄的需求偏好来看，购房者普遍都偏好于选择房龄在1—3年的二手次新楼盘，其所占比例达到43%。另外，随着房龄的不断增加，购房者的需求欲望也变得越来越弱，这也表明潜在购房者比较看重所购二手房的品质。
从潜在购房者所能承受的总价来看，承受总价在80万元以下的占到50%左右；有23.7%的购房者能承受81—100万元，13.4%的购房者能承受101—120万元。价格研究理论表明，一般情况下，当实际支付总价通常超出其心理价位的1.1—1.2倍，定价在这个范围内，购房者心里虽然感觉有点贵但仍会购买。因此，从本次调研数据来看，总价承受中位数为80万元，可以判断潜在购房者中可接受的主力总价将在90—100万元。
在单价承受能力方面，有将近一半的潜在购房者能够接受的单价为每平方米7001—9000元；其次是有32.4%的潜在购房者能接受每平方米9001—12000元的房价；另外有14.7%的购房者的心理承受单价仅在每平方米7000元以下。值得关注的是，潜在购房者对于单价在每平方米12000元以上的兴趣不大，只占所有比例的6%左右。
在付款方式方面，有74%的潜在购房者需要向银行贷款，其中六成以上需要申请7成左右的贷款。另外，也有26%的客户支付能力较强，购房时不需要向银行贷款。
从潜在购房者在购房时最为关心的因素的分析结果来看，价格是他们最为关心的一个因素，所占比例接近一半。而有26%的潜在购房者把地段作为他们购房时最为关心的因素。装修情况最不为购房者关注，所占比例只有3%。以上数据表明，在购房者做出购房决策时，价格将成为他们最后是否购买的最关键性因素。
从购房者获取房源信息的途径来看，报纸类平面媒体是其获取信息最有效的途径，其中有50%的潜在购房者是通过报纸获取房产信息的；另外一个非常重要的途径就是派单、DM广告，有28%的潜在购房者是通过这一途径获取相关房源信息的。
通过本次调查可以发现，解决自住用途的性价比高、紧凑的经济型物业占有较高的市场份额，市场的供应面在价格上、类型上迎合这部分需求，可能打破当前市场交易僵局。