发布时间：2005-11-17来源：中华工商时报
近日，
笔者走访了京城较早从事空置房销售代理的房地产经纪机构“我爱我家”，该机构相关负责人表示，该公司自从2002年从事空置房销售代理业务以来，已经代理销售了20余个空置房项目，销售空置面积近3.14万平方米，而其中符合此次退税标准的房屋只有很少一部分。该人士同时表示，由于市场各方对于空置房的定义大不相同，因此很难统计出北京究竟有多少可供购买的空置房。
据介绍，尽管建设部对空置房作出了官方定义，但实际上目前市场上对空置房存在多种定义。
“空置房”官方定义：根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。
“空置房”市场定义：开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。
本次退税“空置房”的定义：本次退税的“空置房”则是指，（1）1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准。（2）1999年8月1日（含8月1日）以后至2002年年底以前，购买以上空置商品房并且交纳了契税的，方可享受全额退还契税的优惠。
另外，也有以“空置房”字面理解的所谓“空置房”，即开发商建成而没有销售出去的商品房。
退税鼓励政策如同“毛毛雨”
据了解，空置房退税优惠的政策是当年政府部门为了鼓励消化空置商品房而出台的相关规定。但是退税优惠到底帮助促进消化了多少空置房却不得而知。
从“我爱我家”代理销售的空置房来看，该公司从2001年开始代理销售的大部分空置房除部分为1999年以后建成的空置商品房（尾房）外，大部分均为债权房。而本次退税定义的“空置房”为“1998年6月30日以前建成，1999年8月1日尚未售出的商品房”。由此看来，该公司热卖的“空置房”并不符合退税的优惠条件。
2000年之后，商品房空置面积大量增加，2003年之后空置率逐年上升趋势日益明显。据统计，截至今年9月底，北京市空置一年以上商品房面积377.9万平方米，同比增长25.3％，增幅比上年同期高32.9个百分点。在全部空置一年以上的商品房面积中，商品住宅空置面积为253.9万平方米，占商品房空置面积的67.2％，办公用房空置面积为42万平方米，商业营业用房空置面积为40.4万平方米，分别占商品房空置面积的11.1％和10.7％。
“我爱我家”有关人士认为，空置商品房越来越多，而对于空置房契税退税的优惠却仅限于“1998年6月30日以前建成，1999年8月1日尚未售出的商品房”且“1999年8月1日（含8月1日）以后至2002年年底以前，购买并且交纳了契税”的空置商品房。此项鼓励政策于空置房销售没有多大的促动作用。
空置房实际存量会比较大
有关专家认为，空置房业已成为二手房市场的一个交易热点，贴近于市场的准确定义有利于机构统计，政府调控也可以使中介机构、买家同处于一个对称的基础信息平台上。因为空置房的形成原因较为复杂，不应刻板的将空置房定义为没有销售出去的商品房，而应该有一个更加概括的定义。
有专业人士认为，空置房应该包括开发商在房地产市场前期产品定位产生偏差导致的大量无需求楼盘；楼盘前期推广力度不够，销售不力产生的大量尾房；购买人群对新房降价的期待使得楼盘销售周期拉长，从而使老楼盘转为新增空置房；开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的部分房屋进入二手房市场，都应属于空置房。
另有专业人士提出，已经售出，但长期无人使用的房屋也应纳入空置房。
业内人士认为，如果这样去定义空置房，其北京市场的存量应该比官方统计大许多。
鼓励消化空置房将可多赢
业内人士认为，空置面积的居高不下与商品房价格的持续攀升已成房产市场的焦点矛盾。消化空置房可以获得多方共赢局面。
从政策角度看，此前，国家计委、财政部、建设部、国土资源部、国家税务总局、央行等六家单位针对目前房地产投资增幅过大、土地供应过量等问题曾强调，要对商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。
从市场需求上看，空置房已经越来越抢手。
从中介公司角度看，有实力的经纪公司都希望能够接下空置房的代理业务。如“我爱我家”不但拥有覆盖京城的200家连锁店，也已经积累了成功代理销售、出租、以租带售以及由发展商加盟的空置物业再利用空置房的经验。
如果消化空置房的鼓励性政策力度再大些，房地产开发商能够与中介合作，房产行业一、二、三级市场的瓶颈将会由空置房的销售而形成一个良性发展的局面。