中国房地产及住宅研究会副会长张元端日前在广州出席“房地产企业生命力评价”论坛时指出，我国房地产业销售增长率正处于衰退期，发展商应该根据宏观调控形势调整发展策略，提高中低价位住房的供应。
　　
　　全国房价涨势大幅回落

　　张元端表示，宏观调控系列政策出台以来，房地产业已经发生了明显的变化。首先是全国房地产业投资增长速度得到控制，今年1—9月份全国房地产开发投资10378亿元，同比增长22％，比上年同期下降了6％左右。房地产投资增长速度放慢后，与GDP增长的对应关系正趋于合理。

　　下个销售高峰要到2008年

　　据统计，今年1—9月份，全国房地产企业自筹资金占企业到位资金总额的比重上升到35％，贷款所占比重下降。宏观调控最明显的效果是，今年商品房的平均销售价格的增幅正在逐季回落：今年第一季度上涨12.5％，而前三季度的均价上涨幅度则回落到8.8％。　张元端提出，各国的房地产业普遍呈螺旋增长的波动势头，国内房地产业的波动周期为4—6年。就销售增长率而言，我国商品房销售增长率分别在1988年、1993年、1998年、2003年达到顶峰，下一个销售增长高峰可能要等到2008年。在此期间，商品房销售增长率会出现一个由波峰到下滑又出现新的波峰的周期。

　　任何一种产业都不可能无限制的增长，一旦出现过热，就会用行政或者市场自发的调控，降低过快的增长速度。他表示目前房地产业销售势头的放缓并不是因为供大于求，中央宏观调控的意图正是针对目前不合理的商品房供应结构，引导发展商增加中低价位的普通住房和经济适用房供应。　

　　中小户型房屋是需求热点

　　目前发展商与消费者阵营都在观望，对于价格变动极为敏感。张元端表示，这种情况的原因在于中低收入者才是购房者的主力，而针对大多数购房者需求的住房供应却十分不足。根据今年7月份对40个城市的调查数据显示，各大城市在售商品住房中建筑面积超过120平方米的住房比例已超过50％，建筑面积在80平方米以下的在售商品房在其中两个城市甚至不到10％，中小户型的房屋非常紧缺。

　　张元端预测，住房结构的调整今后仍然会是宏观调控的着力点。由于国内多数发展商的实力和规模偏小，竞争力不强，一味抬高售价则很难抵御衰退周期的制约。今后的房地产开发应当注重中低收入者的需求，一方面使价格贴近中低收入阶层的购买力，另一方面多建中小户型的普通住宅。