近两年，别墅市场人气高涨，不少开发商又加大了推货。如汉阳经开的实地君兰汀岸、黄家湖的楚天都市沁园、墨水湖的钰龙旭辉半岛、红莲湖的合景泰富、汤逊湖的雅居乐，以及即将问世的东湖华侨城、严西湖的联投花山郡等。今起，我会连续推出别墅系列观察稿。

（1）武汉别墅史上的三次热潮

武汉的别墅市场经历了三次热潮。

第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。最终，在成熟的市场背景下，如今别墅的品质整体走向中高端化，产品功能在市场需求下也发生了改变。

汤逊湖板块，以其丰富的景观资源，吸引着众多人的眼光，也吸引着开发商的注意。汤逊湖发展成了中央别墅区，是因为具备着开发高档物业的自然条件，可以说这是武汉四大别墅区中综合素质最佳的区域。

环顾汤逊湖畔别墅，如东原纳帕溪谷、美加橘郡、远洋庄园、阳光100大湖第、藏龙倚湖逸墅、保利十二橡树湾、中建汤逊湖壹号等都已成一定气候。而在盘龙城版块的F天下、红莲湖的联发、汉阳经开的实地君兰汀岸都具备鲜明企业品牌特色。

作为武汉纯别墅的鼻祖发源区域之一，汤逊湖板块早期依托独特的自然景观资源得到了不少品牌房企的垂青，在几年的发展中迅速成为武汉别墅代表板块。

（2）养在深闺般的中央别墅区

在别墅界有这样一种说法：“美丽的湖岸边必然长出顶级的别墅来”。譬如深圳香蜜湖，杭州西湖，无不是顶级别墅的栖息地。

武汉，一个位处长江中下游平原的城市，因为鲜有出众的名山，而城内湖泊较多，所以武汉的别墅群往往依湖而建，主要分布在四个区域分别是：汤逊湖区域、三角湖后官湖区域、金银湖区域和盘龙城的后湖区域。

显然，汤逊湖区域的的条件最具备快速成长为武汉众多别墅区中的中央别墅区。

中央别墅区（CentralVilla District），英文缩写为CVD。由于富人们对极致生活梦想的追求，区域发展前景、区域圈层定位、区域交通体系、区域生态环境等方面的考量标准亦不断拔升。中央别墅区作为城市中最为稀缺的居住区域，除了代表着容积率低、环境优越、圈层融合之外，亦会让无数富豪趋之若鹜，带动一个区域的价值提升。

从闻名遐迩的香港浅水湾到洛杉矶比弗利山豪宅区，再到巴黎十六区顶级名流社会的标志，每个作为国际大都会的城市，总会有唯一的中央别墅区与之相呼应。北京的温榆河畔、上海的佘山版块，都是中国著名的中央别墅区。

（3）早年“人口回流”让别墅区看上去很美

早年的汤逊湖畔，新建的别墅大多是多层住宅联排、双拼、洋房类的高档住宅，而事实上，这类小区在美国只是基本的房屋住宅要求，却被开发商们经过精心的包装和宣传成伪别墅销售给消费者。直到07年，开发商们从房价中看到了别墅投资的丰厚回报，汤逊湖开始了一场大规模的圈地运动。于是乎，恍如一夜之间，汤逊湖的别墅成片开发，著名的就有保利十二橡树庄园和纳帕溪谷等高端别墅项目。

而2011年，汤逊湖借力武汉二环建设一线受益，实现由郊入城的三次突破，迎来二次发展机遇。江夏区自然景观优美，学府林立吸引了众多开发商在此安寨扎营。

当然，早期的别墅主要靠底价拿地，毗邻秀美的景观资源开发。这和早期的别墅业主消费思路不无关系。别墅在传统观念中，是富人的身份象征，是休闲度假、养老或投资的产品。由于早期的道路交通和周边经济的发展局限，导致了一定程度上的交通不便，社交时间成本过高。因此，这也让早期的汤逊湖别墅产品人气处于“不温不火”状态。

湖北省房地产经济学会专家殷跃建在2014年接受采访时说道：“武汉别墅的行情之所以没有启动，甚至出现早期购置别墅的家庭，入住多年后，一度重新回流市中心住宅这种‘逆潮流’现象，仍是受区位交通条件所困。”

这种“人口回流”让别墅区在早年的发展不温不火，知识看上去很美。

如今，整个江夏区域的经济取得了重大发展，众多教育资源入驻，高新企业如百度、阿里、腾讯、小米等入驻，立体交通网络的建设，使得江夏与光谷的距离拉近，成为名副其实的“光谷后花园”。区域经济的高速发展，让越来越多的年轻人看到区域工作和生活的前景。这也

倒逼开发商比拼软实力，即在拿地资本的应门槛以外，还需要比拼整体综合开发，科学规划小区的实力。

（4）新别墅时代来临，别墅行情启动

从去年至今，不少开发商开始加快了别墅工程进度，在推货量上也明显体现。可以说，从东湖、墨水湖、黄家湖，到汤逊湖、后官湖、红莲湖等，只要是武汉市人能说出来的湖，基本都可以找到别墅。而从去年下半年至今，别墅产品的不断面世，已经让消费者看到了一个崭新的市场。

之所以称之为新别墅时代，是较之旧别墅时代有了多维度的改变。

首先，是购买群体发生了变化。过去，购买别墅的人群主要为养老人群和土豪，如今，更多中产阶级加入到消费大军。导致这人群变化的根本原因是观念转变。

一方面，受到调控政策影响，有限的购房名额指导人们追求价值最大化，直接促成了改善型需求人群“终极置业”的理念，大平层，洋房和别墅多作为二套房参考。

另一方面，由于生活水平和观念的提升，人们对产品的关注点从投资价值逐步转移到了使用价值。别墅生活可以提供的“前庭后院”和私享花园，专属车位都具有较大的诱惑力，而“顶天立地”的立体式生活体验，也成了人们追求别墅的直接因素。

其次，是市场变化。主要原因有两点：一是近两年的楼市过热，造成普通住宅的投机炒作价值快速攀升；二是别墅由于产品的特性限制，不具备短线投机交易的优势，使得一部分人群在看到普通住宅价格攀升之后与别墅的单价越来越近，而以别墅可利用面积均摊后的单价使得别墅产品在使用价值上的性价比更高。

再次，是区位经济发生变化。原来处于“边远”区域的别墅，逐渐进入中心城区，或者与中心城区的路程缩短，周边配套升级。别墅的外部使用价值提升，促使人们在考虑购买别墅时，已经将其作为一般住宅打量，少了许多“距离感”。

（5）城市别墅的价值得到重估

今天，我们很难再用“看产品和景观”的定式思维简单考量一套别墅。除开自然景观资源和户型设计，我们还需要充分考虑到社会经济因素对别墅产品的塑造和使用价值。比如区域的交通建设、产业发展、人才进驻、教育配套、医疗服务以及用地规划和限购政策等都是关键因素。

首先，国家对供地和办理相关手续的收紧使得别墅成为稀缺产品。其次，调控下的限购政策让购房指标显得尤为珍贵，尤其是改善型需求者则多注意到大平层和别墅产品。投资环境的改变，倒逼开发商在做别墅产品时需要充分考虑到二套房甚至是一套房购房者的使用价值，这种改变，使得别墅产品不能仅仅停留在“显示身份”的精神层面，而应以比一般住宅产品更接地气，更高配置，更方便使用的思虑开发。

这一点，在城市别墅上体现得尤为明显。

买别墅实际上买的是一种生活方式。别墅可提供的生活不再局限于养老和度假。以“滨水造城专家”雅居乐为例，其汤逊湖项目周边的教育配套有两所精英幼儿园、华一寄宿学校、武汉枫叶国际学校和武汉海淀外国语学校美加分校等。商业配套有光谷世界城商圈、光谷K11商圈、江夏奥特莱斯等。医疗配套有湖北省人民医院东院、协和医院江南分院、湖北省中医院和武汉市第三医院光谷院区等。

伴随交通配套有三环线、四环线两条快车道，以及伸向光谷中心区域的江夏大道等建设完善，雅居乐所在的别墅区不断向中心城区靠拢，不断在靠近自然景观价值和区域经济价值的平衡点。

（6）别墅投资背后的思维逻辑

纵观别墅行情，在上海、深圳等一线城市，普通住宅和别墅的价格比可达到1：6，二线城市中的成都、重庆、南京，二者的价格比也接近1：3。但在汤逊湖，二者的价格比不足1：2。

在这样的价格体系下，不少改善性需求购房者已经将别墅瞄准为二套房的首选，甚至少部分首套房购房者将别墅定为一步到位的置业计划。

别墅作为占有稀缺资源和拥有收藏价值的别墅，为业主提供的是一种“天地之间唯我独尊”的生活方式，是身份和地位的象征。伴随停止批复新增别墅用地，别墅产品可谓是“卖一套，少一套”的稀缺产品。

未来，我们可能很难用地价和房价的线性思维计算整套别墅的价值。尤其是城市别墅的整体价值会伴随区域经济发展和业主圈层活动而升值。在房价出现阶段性的横盘期，产品的使用价值得到重估。更重要的是，别墅产品作为一个艺术品，其升值途径和价值计算方式具有多样化，多变性，不能以传统定势思维一概而论。