在此之前，我们先来回顾一下昨日（7月28日）武汉一日诞生三地王的精彩土拍。

还记得7月26日中央政治局会议怎么说的吗？

“抑制资产泡沫”、“去杠杆”……（可看一眼《警报！流入楼市的资金即将大幅削减，市场调整不可避免！》）

与此同时，根据一财的报道，《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》已经下发至各银行，这同样意味着，史上最严的“银行理财监管新规”已箭在弦上。

邦爷似乎已经看到很多开发商哭晕在墙角的情景了——企业还在，钱却没了，嘤嘤嘤～

国家来“去泡沫”了

在这份被披露的《办法》中，银行理财业务监管重点包括：对银行理财业务分类管理，分为基础类理财业务和综合类理财业务；禁止发行分级产品；银行理财业务进行限制性投资；银行理财计提风险准备金等。

必须注意到，《办法》要求资本净额超过50亿的银行发行的理财产品才能投资权益类和非标资产，且非标资产只能通过信托通道。因为到现阶段中小银行（诸如城市商业银行及部分农商行），存在较多的非标和权益配资业务，可能会影响到非标资金链条。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲就指出，《办法》的最终目的是为了抑制资产泡沫以及金融行业去杠杆。

其实邦爷发现，从2008年开始，银监会就出台了好多法律条文来遏制银行理财业务，其实也是为了控制银行风险。

而根据中信建投的分析，理财资金投向中20%投向存款、货基；40%～50%投向债券市场；10%投向权益，而20%左右投向非标资产。权益类投资规模预计2.5万亿左右；非标资产规模预计5万亿。

这意味着，监管新规出台后，权益投资预计减少20%，减少5000亿规模；而非标资产规模预计减少20%，减少1万亿，而委外规模可能继续增加。

房地产最先“中招”？

但说到泡沫，目前房地产市场的泡沫明显比证券市场还大，而房地产主要面临两个问题，一是去三四线城市库存，二是抑制来自房价和地价的泡沫。

为什么房地产泡沫这么大，邦爷认为，是杠杆撬动的。现在国家要去杠杆了，房地产想必会是第一个遭殃的。

有言论甚至说：说白了，《办法》就是在抑制开发商拿地王。

怎么说？我们知道开发商拿地的钱来自多种通道，包括基金资管、证券资管等等。

银行可以把钱变为股权类投资，这其中包括了权益类和非标资产，这样的话资金用途比较灵活，在开发商拿地前钱就可以进入项目公司。“全生命线”的房地产资金需求都可以得到满足。

如果是通过信托，则需要在拿地后才能获取资金。

而《办法》的出现则会导致两个问题，一是开发商拿地的资金少了来自银行的那部分，二是利率变高。

竺劲认为，通过资管获取资金的利率此前在7％～8％之间，但之后债型成本可能会上升到12%以上。纯信托的资金来源多样，《办法》会让资金来源少了一块，开发商如果撇开银行单独募集资金，成本则会达到12%以上。

今年上半年，开发商拿地的钱大部分甚至100%都来自银行，所以银行一断供，中小型开发商的资金成本变高，轻言拿地将谨慎。

抑制地王效果大吗？

再谈到上文提到的“《办法》就是在抑制开发商拿地王”的说法。

今年上半年，全国50个主要城市拍出了200多个“地王”，苏州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武汉11宗……

虽然上半年地王多数都是国企央企拍得，比如中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利……这些都是不差钱的主，《办法》的实施，或许也不会对资金实力强大的国企央企产生太大干扰（毕竟中国的“信贷歧视”一直存在）。

但不能完全依靠自有资金，又要面临不断提高的资金成本的中小型开发商，日子会更难过。而当有实力竞争土地拍卖的开发商会变少，土地价格或许能得到很好的控制。（来源邦地产）

房企再融资仅限项目建设 是要消灭“地王”吗？

据每日经济新闻报道 再融资将收紧？昨日（7月28日）上午，人民网援引证监会官员在周一的保荐机构专题培训会议上的会议纪要报道称，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流 动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。该会议纪要特别关照房地产，“不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于 房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。”

《每日经济新闻》记者注意到，人民网(20.060, 0.53, 2.71%)的该报道内容似乎并非空穴来风，7月27日的《中国证券报》上刊发了一篇《证监会窗口指导再融资大股东不得通过通道参与定增》的文章，嗅觉敏 锐的市场人士不难发现，该报道提及证监会对具体行业再融资作了具体规定。比如，房地产上市公司，募集资金不得补充流动资金和偿还银行贷款。

“地王”惹的祸？

外界猜测，当前证监会释放上述监管新规的信号，尤其是对于房地产企业的表态，或许就是2014年房企再融资逐步开闸以来的小翻转。

记者注意到，2014年以来，像天津松江(6.290, -0.08, -1.26%)等诸多上市房企曾多次披露定增方案，除了针对具体的募投项目之外，不少还涉及偿还金融机构借款及补充流动资金等。

去年底，绿地控股曾抛出了300亿元的定增预案，除了投向地产项目与大金融项目之外，剩余90亿元将用于偿还银行借款。今年5月底，绿地控股主动撤回了该定增预案。

年初以来，随着上海、深圳等一线城市房价迎来新一轮暴涨，典型一二线房企销售业绩集体飘红的同时，纷纷加入抢地大战，“地王”频出，迅速蔓延至苏州、南京、杭州、合肥等。

有机构统计数据显示，今年上半年全国出现了单宗地价超过10亿元的205宗高价“地王”，二线城市取代一线城市成了“地王”主战场。其中，144宗溢价率超过50%的单宗地块，约是去年同期的8.5倍；92宗溢价率超过100%的单宗地块，约是去年同期的45倍。

去年底至今年上半年，已多次抢下上海、杭州等多个“地王”的信达地产及其背后的“中国信达系”， 一时间名声大振。不差钱的信达地产，去年10月以来就在积极筹备20亿元定增方案。信达地产公开称，“目前我国土地价格不断攀升，土地出让金及开发建设资 金支付要求日趋严格，公司如果同时从事多个项目开发及增加合理的土地储备，将进一步加大预售项目资金回笼压力。因此充足的资金支持对公司发展至关重要。”

对哪些房企有影响？

当前，证监会新任主席刘士余对A股市场发展的一个核心基调即为加强A股市场的监管。证监会如果明确收紧A股企业再融资，尤其是限制上市房企再融资募投资金的用途，是否会打乱他们的阵脚？

最近，像天津松江等多家上市房企已调整了定增方案，从最高募27亿元募资降为20亿元，但除了减少募投项目及金额之外，偿还银行借款及有息负债仍为5亿元。

今年一季度末，天津松江的资产负债率达到88.41%，创历史新高，同比增加5.5个百分点。

今年以来，已公告定增及配套融资预案但暂未被审核通过的重点上市房企如中粮地产、中洲控股。中粮地产拟定增募资50亿元，其中须偿还银行贷款10.26亿元，而中洲控股涉及定增总额55亿元，其中须偿还金融机构借款15亿元。

不过，像鲁能系旗下的广宇发展，按其最新披露的重大资产重组及再融资的预案表述，除了资产重组之外，涉及定增再融资高达87.29亿元，扣除发行费之后将全部用于募投项目建设，中弘股份拟定增募资最高36亿元，也将全部用于旗下5个项目建设。

东方证券一位地产分析师表示，如果证监会明确表态房企再融资只能用于项目建设，估计一些房企可能会继续调整方案，毕竟房企降低负债率的意愿更强一些，如果调整后能顺利通过也不错。当前，在沪深交易所发债融资相对宽松，对大型房企影响不是特别大。