据长江商报报道 过去一年，武汉房地产市场凯歌高奏，势如破竹。从武汉出现首个百亿级房企，到融创、绿城、金科、龙湖等扎堆进驻武汉，武汉楼市蝉联全国楼市销冠。那么，2016年武汉的土地市场和住宅市场会面临怎样的变局？

昨日，武汉500余家开发商共聚一堂，亿房网研究中心、湖北中原、仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕五大机构联袂发布2015年武汉房地产年度报告和2016年房地产市场展望。

“对于2016年武汉市场的走势，我有三个方面的担忧。” 武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌称，第一，经济环境令人堪忧，例如股市暴跌、油价暴跌等，很多企业关门跑路；第二，政策利好效应会逐渐减弱；第三，2015年武汉房地产市场已经释放过度，今年将难以在去年基础上再创新高。“基于以上三个方面的因素，我认为2016年武汉房地产市场的成交量和成交价格都会呈现出回落态势。成交量回落幅度可能要大于价格回落幅度。”

中心城区新房供应压力将降低

“如果用一个关键词来形容2016年土地市场，‘变’字最为贴切。” 湖北中原研究中心经理杨丽宇提出。

过去一年，包括首都机场等在内的全国知名房企纷纷进入武汉市场。譬如，首都机场地产集团公开市场拿地，中信集团先后签订武船一分厂地块储备协议和汉正街东片合作协议，融创收购美联地产塔子湖片区项目，绿城代建藏龙岛项目进驻武汉。“他们或通过合作方式拿地，或通过公开市场拿地，也有通过项目代建的方式进入。”杨丽宇表示，在外来知名房企为武汉市场注入新活力的同时，也体现了武汉市场对各大房企的诱惑力。

为什么今年土地市场如此火爆？杨丽宇认为，这也是开发企业有钱任性的表现。“房企融资成本大幅度降低，资本压力得到缓解。万科、保利等企业在2015年的融资额度均超过2014年，同比涨幅超过200%，特别是境外债的发行，对他们的融资起到了极大的作用。”

土地市场风云莫测，武汉土地成交的高峰时期发生在2007年、2009年到2010年、2012年和2015年，其中2010年和2015年的土地成交楼面地价都出现了较大幅度的上涨。

从空间分布来看，2015年中心城区与远城区成交地块总建面占比基本持平，中心城区同比减少16.6个百分点，如此一来，中心城区未来新房市场的供应压力也会相对降低。从各个区域数据来看，主城区中东湖高新、青山、洪山土地成交建面居前，这些地块或将在未来1到2年内形成新房供给，加大区域竞争态势。从成交价格来说，主城区仅江汉、汉阳、洪山区楼面地价涨幅低于新房价格涨幅，表明大部分主城区“面粉”价格涨幅超过“面包”，未来新房价格上涨动力十足。

住宅市场需求将逐渐趋缓

“过去一年，全国大多数城市都面临着楼市去库存的难题，武汉楼市可谓是交出了一份满意的答卷。”亿房网研究中心总经理明晶晶称，全市商品房成交套数为25万套，成交面积达到25万平方米。

2015年，武汉城建项目进入收获期，同时，城市建设发展从中部中心城市到国家中心城市雏形初现。武汉楼市的红火从年初持续到年末，淡旺季之间看不到明显的衔接痕迹。

此外，2015年武汉市去化周期从上年14个月缩减到7.4个月。在这一年，品牌房企新增供应同比增长了14.8%，供应占比上升2.1个百分点，达到56.3%；其他房企供应增长7.7%，占比下降至43.7%。预计2016年品牌房企市场供应份额将进一步提升，武汉房企洗牌及并购将进一步加剧。

2015年，武汉房价亦表现出较为明显的变化。一是总体涨幅收窄；二是区域需求结构变化对价格的影响较大，地价对房价尤其是未来房价的支撑和拉动作用开始显现；三是各环线间及高端楼盘与普通楼盘间的价格差加速扩大，高端楼盘价格不断突破武汉及区域价格高点。

明晶晶称，“地价上涨对房价的托底效应将于明年显现。”2015年除青岛路和二七沿江相继出现武汉地王外，共计约有后湖、古田、关山、东西湖、青山、武昌中心、白沙洲、沌口等10个片区刷新了区域地王。在武汉19个片区中，有15个片区住宅平均楼面地价出现上涨，并且地价涨幅超过房价涨幅。

其中关山、南湖、古田、武昌中心等片区地价超过房价涨幅，一方面这些片区地价对房价上涨的传导压力较大，另一方面也增加了高地价尤其是地王项目的开发风险。较典型的后湖尤其是塔子湖区域，自2012年以来不断刷新片区楼盘地价最高纪录，但由于其片区巨大的供应量，部分地王项目去化缓慢，2015年整体房价出现滞涨。当然随着未来供应的快速衰减和配套水平的提高，这种抑制因素会很快减弱或消失，后湖整体房价将在2016年下半年迎来一个较大涨幅。

同时需要考虑的是，高地价项目的开发风险。“比较典型的后湖区域，2012年以来，片区楼面地价不断被刷新，但由于片区供应量大，全年房价呈负增长状态。未来随着供应衰减和区域配套水平的提高，我们预计在2016年下半年房价会迎来一个较大的涨幅。”

亿房研究中心预计，2016年整个市场需求将逐渐趋缓，且下半年销量萎缩明显，但整体仍将居全国前列。同时，区域继续深度分化，高端住宅与普通住宅价格差进一步拉大，新城区继续成为市场热点。而品牌房企的市场份额将增60%左右，企业并购多于2015年。

去年成交面积全国第一

据武汉晨报报道 2015年，武汉楼市成交2120.30万平米，创历史新高，居全国各城市之首。昨天，武汉500余家开发商汇聚一堂，由亿房网研究中心、湖北中原、仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕五大机构联袂发布“2015年武汉房地产年度报告”和“2016年房地产市场展望”。2016年，武汉楼市会有哪些变化？买房该买在哪里？记者就市民关注的热点进行解读。

2015年，武汉楼市均价8916.79元/平米，上涨8.4%。成交套数20.48万套，成交面积2120.30万平米，增幅达39.7%。随着限购放开、二套房首付门槛降低，加之降准降息的政策叠加效应，2015年武汉楼市改善性需求得到释放，面积大、地段好、均价高的高端住宅走俏。价格在15000元/平米以上的高端住宅销售套数同比增长106.3%，高端住宅销售周期从2014年的29.16个月降至14.27个月，速度同比加快了51.1%，明显高于普通住宅。

据亿房网统计，2015年武汉商品住宅新增供应约2190.44万平米，首次突破2000万平米大关，为连续第5年增长。2015年武汉商品住宅供应同比增长11.6%，总体供应仍然偏高。但在库存方面，各片区分化明显。关山、光谷南、二七后湖、古田、沌口、江夏等6个片区在7个月左右，这些片区房价面临较大的上涨压力。作为供销主力汉口、武昌尤其是汉阳中心区销售周期均在11个月以上，面临较大销售压力。此外，新洲、蔡甸和汉南仍是库存重压区。库存较大区域或将存在房价下跌的风险。

展望2016年武汉楼市，武汉市房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌预测，2016年武汉楼市将出现成交量和成交价增幅双双回落的情况，并且成交量回落幅度大于成交价。亿房网研究中心明晶晶认为，随着市场需求逐渐趋缓，今年下半年销量将明显萎缩，但整体仍将居全国前列。

武汉主要高端居住区在一二环线的聚集和发展使得武汉各环线房价差加速扩大，去年，CBD、永清黄浦、中北路、汉阳滨江等区域高端项目价格和成交大幅增长，促使一环至二环均价同比上涨16.2%。杨汊湖、宝丰商务、王家湾、古田、南湖等区域大量城改项目上市使得二环至三环均价上涨了5.5%。而三环外，无论是主城区还是新城区均表现乏力。明晶晶认为，2015年武汉中心区尤其是一环到三环之间的区域，房价涨幅整体高于三环外、非中心区房价。2016年这种趋势还将延续。