21世纪经济报道 长三角除上海外，限购均已放开。但这些城市除了限购前期累积的一些客群促进增量之外，库存并没有获得更大的释放。

以南京为例。据CRIC统计，南京商品住宅的成交面积已连续7个月同比大幅下跌，2014年1-8月的总成交面积544.83万平方米，同比2013年下跌29.33%。另一方面，供应面积呈现不同程度的增长，导致南京商品住宅的库存量不断攀升，至2014年8月末，南京商品住宅的库存量高达605万平方米，去化周期也上升至11.1个月。

2011年2月19日，限购令落地南京。但仅一年时间，政策效力迅速减弱，从2012年2月至2014年1月，南京楼市房价维持了长达24个月的上涨态势，限购已然失去了对房价的控制力。但今年以来，南京楼市去化放慢，5月份房价首次掉头向下，维持小幅下跌态势。

2014年2月，南京商品住宅的库存量仅为437万平方米，去化周期仅5.7个月。对于商品住宅年销售面积高达千万平方米的南京来说，这些库存不足为虑。但从3月开始，成交大幅下跌，而供应飞速上涨，库存量也一路飙升至605万平方米，主要集中在江宁和浦口区。

目前，虽然降价、打折、优惠等等营销手段充斥着南京整个楼市，但成交仍旧低迷，并直接导致土地市场的惨淡。2014年前8个月，南京土地市场成交建筑面积为809.11万平方米，同比下跌25.12%；成交总金额为309.63亿元，同比下跌37.39%。2014年1月以来，土地溢价率下行趋势明显，多幅地块以底价成交。

去化放缓，库存积压已然成为南京楼市不得不面对的问题，9月12日，南京商品房库存首次突破5万套，9月21日达到51314套，离历史最高位5.5万套仅差3000多套。

此前，南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华对媒体分析，目前的楼市处于胶着状态，观望的情绪蔓延在开发商和买房人之间。南京已经出现了房价台阶式下降的趋势，并还会持续很长时间。

进入5月份以后，南京多家房企纷纷祭出降价促销行动。例如保利地产6月份开始在旗下各个楼盘采取零首付，新城控股5月份推出“8万元车位补贴基金”、“降价赔付”计划等。

长三角另一重要城市杭州，也无法避免去库存的整体焦虑。根据透明售房市场研究院的调研和预判，松绑限购可立即催生的实际购买力大概在10%-15%，其中包括二手房市场。限购松绑后确实给市场带来了一波小行情，但后续要防止来自二手市场和商品房市场短期集中抛盘现象的出现。取消限购后，在购买需求不再受到限制的情况下，房企将不可避免采取以价换量的手段加速去化。

中国炒房客逃离国内楼市 组团进军海外房地产市场

第一财经日报消息 从限购令到多地限购松绑，国内房地产市场低迷的行情还未出现明显改观。国家统计局最新数据显示，8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。

日前，《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束，不动产登记要来了，房产税还远吗？一旦实施，对打击投机性购房将带来不小的影响。

中国炒房客们从不景气的国内楼市抽身，看到欧洲经济正从危机中回温，纷纷转向海外房产市场。不过，业内人士建议，并非所有人都适合海外投资。

炒房客逐鹿海外

被业界视为“投资风向标”的华人首富李嘉诚，自去年8月以来累计出售了内地近200亿元的房地产投资，将敏锐的市场眼光瞄准欧洲市场。

“投资风向标”的转向也牵动着投资者的情绪。温州人黄先生是房产投资的老手，以前在内地楼市频频出手，只是最近着实再难找到称心的投资项目了。李嘉诚等众多投资大碗改弦易辙，转投欧洲房产，促使黄先生将眼光转向了葡萄牙。

今年6月，黄先生随葡萄牙商考团进行了实地考察。他的目标很明确——“对低估的房产”决不手软、“分散投资避免风险”。很快他就看中了位于葡萄牙度假胜地——阿尔加维的房子，以几十万欧元一套的优惠价格购入三套，现场支付了定金，8月中旬就办理完葡萄牙黄金居留手续。现在继续在中国经商的黄先生，一边每月获得租金收益，另一边看着复苏后的葡萄牙房价给他带来的房产增值。

越来越多像黄先生一样的中国人将投资目光转向欧洲房产。2014年上半年，中国人在葡萄牙购房的人数占所有外国投资者数量的16%，排名第二，仅次于英国，且同比大幅增长超过200%。

葡萄牙成为中国投资者“炙手可热”的房产投资市场，得益于葡萄牙政府于2013年对外国公民推出的一个黄金居留证计划，即通过在葡萄牙投资50万欧元购置房产的方式，即可申请携带家人移民葡萄牙，满足一定条件后可获得永久居住权。

好望角投资服务(香港)有限公司总裁詹惠敏在接受《第一财经日报》记者采访时表示，经济形势是对房地产投资首要的影响因素。一方面，我国经济增长放缓，经济结构调整对房地产市场冲击较大，国内房产市场不明朗；另一方面，欧洲经济正从欧债危机的阴影中走出，经济复苏势头强劲。

詹惠敏表示，经济回升是房地产市场回暖的明显信号，经济慢慢回温，也要判断海外市场房价是否处于低谷态势。目前来看，境外房价比国内市场具有价格优势。

不仅是葡萄牙一国，中国投资者对海外房地产市场表现出了极大的热情。一组数据可以佐证，2014年上半年，中国人在美国购房支出达220亿美元，成为美国房地产市场最大客户，约占总销售额的四分之一，同比增长71.9%。过去一年，中国买主投资英国房产的金额约为35亿英镑，伦敦市中心新建住房的国际买家近50%来自中国内地；中国公民在澳大利亚购买的房产总价值预计超过50亿澳元。

不是所有人都适合海外投资

事实上，房产投资的升温反映了中国财富管理市场“蛋糕”的扩容。数据显示，2014年中国居民可投资资产规模达109.1亿元，最近5年年平均增长速度达12%，并呈现加速上涨的趋势，2014年增长速度接近16%。

一方面是中国人投资市场需求的不断扩张，另一方面却是内地市场缺乏好产品，以及海外投资渠道的相对有限。“中国财富管理市场缺乏丰富多彩、品质优良的好产品。”宜信公司创始人、CEO唐宁表示。

“其实中国居民的境外投资渠道是非常有限的，大概有几个方向，QDII、在境外设立特殊项目公司(SPV)、境外上市公司的持股计划，以及商业银行发行的外币理财产品。”詹惠敏说。

詹惠敏分析，信息的不对称也会造成海外投资在境外折翼。中外法律监管不同，国内外对预期收益的理解有差异，境外在完全市场环境下的定价机制会造成高波动性；对国外金融产品不熟悉，国内外政治经济环境的差别等因素也制约了海外投资。

“在目前情况下，海外投资并不适合所有人。”业内人士建议，首先要净资产基本在百万美元以上，起始投资一般不宜超过10%，有一定的外语能力，能够自主创业的人群，因为这类人能承担的风险比较高。此外，最好家庭或个人有国际文化或生活的经历，学习研究能力比较强，有前瞻性和独立思考能力，比较适合海外投资。