21世纪经济报道 在楼市下行的2014年，传统意义上的“金九银十”令开发商既期待又忐忑。

尽管开发商们纷纷推新盘，加大营销力度，使出了降价的杀手锏，但9月第一周成交分化严重，多地仍出现环比量价齐跌的情况。

购房者的观望情绪仍然存在，而开发商的竞争已趋白热化。但多位分析人士对楼市未来走势持乐观态度，认为接下来成交会趋于好转，楼市底部正在到来。

分化中酝酿的回升

经过几个月的酝酿和发酵，降价在业内已经达成了广泛共识。多家房企在8月就已打出降价的旗号备战“金九银十”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在今年1-8月销售量普遍未达预期的市场背景下，无论是出于企业销售业绩指标而进行战略调整，还是因为短期内资金面压力较大而进行的降价销售，毫无疑问，9月各大房企价格战已拉开帷幕。

21世纪经济报道记者了解到，9月6日上午，位于通州的纯新盘朝北8080开盘，起价1.8万元/平米，由于起价较低，且开盘当天享有其他优惠，仅用2小时所有房源均售罄。

中秋节当日，五和万科长阳天地推出116套40-60平米LOFT房源，开盘总价最低90万/套，同样迅速被认购。

业内人士分析，逆市日光盘一般呈现三种特征：有实质降价，未来升值潜力强，性价比高的不限购项目。

易居中国执行总裁丁祖昱更是直指降价的重要性，他表示，日光的核心法宝就是价格调整的一步到位。

降价的作用在深圳市场表现也很明显，位于龙华地区的华业玫瑰四季，于9月6日第三次加推新品，1小时内售罄。而在不久前的8月16日，华业玫瑰四季推出均价仅为2.26万元/平米的楼盘，远低于此前市场对其约2.6万元/平米的估价，已经上演过千人抢房盛况。

世联行董事长陈劲松称，正因为价跌，才能有量涨。金九银十指的是交易额，不是价格。

然而，金九第一周，尽管部分楼盘出现了销售火爆的情况，但预期中的量涨并未大面积出现。

来数据显示，9月首周，一线城市成交面积环比全线下跌，其中北京成交环比跌幅最大，为-67.28%；二线城市成交面积环比5涨13跌，其中天津成交跌幅最大，达-62.15%；三、四线城市成交面积环比8涨30跌，其中韶关成交跌幅最大，环比下跌-75.41%。

美联物业的数据显示，9月首周深圳市场的一手住宅市场量价齐跌，全市共成交523套，环比下跌33.29%；成交面积为50578.79平方米，环比下跌33.57%；成交均价为22630元/平方米，环比下跌9.13%。

尽管如此，业内分析人士指出，相比于今年的五一、端午小长假，中秋小长假的情况已是今年以来签约表现最好的。据中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假的前两天，54个典型城市新建住宅签约量合计为7385套，超出此前小长假的表现。

楼市底部来临？

金九首周趋冷的销售情况，使楼市是否将筑底回暖变得越发扑朔迷离。

关于筑底何时出现，几个月来一直探讨不断。一般而言，业界共识是，楼市成交放量是筑底回温的前奏。

这一迹象在过去两个月已经开始出现。中原地产研究中心统计数据显示：8月全国主要的54城市合计住宅签约套数为20.2万套，环比上涨9.24%，这一成交量延续了最近三个月的上涨，虽然相比去年下半年平均26万套的高峰有所下调，但成交量逐渐出现企稳的迹象。

方圆地产首席市场分析师邓浩志同样认为，同比数据不好看是因为去年楼市处于顶峰，而现在是谷底。环比来看，市场其实正在温和复苏。短期来看楼价仍会进一步下调，但房企让利幅度已不会太大，资金紧张仍然存在，但最紧的时候已经过去。

8月，万科董秘谭华杰也曾表示，今年6月份房地产市场已经筑底成功，未来几个月买房者的观望情绪将逐渐消除。

然而，金九首周，成交放量的情况似乎又出现了逆转。

对于这一现象，多位分析人士认为并不能代表趋势，指出9月初是力量积蓄的阶段，接下来情况会出现好转。

上海易居研究员严跃进分析，9月首周恰逢中秋节小长假，外出度假的人群分流了置业者；另一方面，9月是传统的营销旺季，很多购房者对于市场降价促销的期望很大，所以并不会急于入市。

“随着9月营销进展的推进，购房者观望情绪淡化，入市的倾向增加，预期会出现一波成交量的反弹。”

尽管成交预期将好转，但供应量的大幅增加也给开发商带来了不小的压力。克而瑞数据显示，9月首周，十大重点成交新获预售证318.12万㎡，环比上涨15.91%，成都和北京新获预售证面积甚至分别达到了92.66万㎡和47.47万㎡，环比分别上涨166.8%和218.38%。

丁祖昱分析，大多数房企都准备在9月决一死战，所以供应量大增，再加上部分规模房企标杆盘、重点盘将会上市，在这样的情况下，竞争将会成为九月份的关键。

竞争加剧之下，开发商们使出了浑身解数，各种促销招数轮番上演，开发商以价换量的趋势已越发明显。张宏伟认为，在品牌房企降价的带动下，全局市场都会受到影响，未来几个月价格底部应该会出现。

严跃进指出，目前基本已经可以认为是一个底部了，如果9月的成交量上升比较快，整个市场回暖的可能性会加大，价格将陆续走出环比下滑的通道，并且要提防一种可能性，今年压抑的购房需求如果集中释放，可能会促使房价报复性反弹。

广东中原地产项目部总经理黄韬则指出，在金九银十的调整中，到今年年底，楼市应该会出现温和的回暖，价稳量增，但不会是大的反弹。

中秋66城楼市成交下跌超四成 旺季不旺房贷紧缩

每日经济新闻消息 备受房企期待的“金九银十”销售旺季终于来临，但市场却没有呈现出火热的迹象。

《每日经济新闻》记者从多家机构获悉，尽管进入9月份以来各地城市新房源推盘量急剧上升，但成交依然低迷，在刚刚结束的中秋假期里，全国66座城市成交面积较去年同期下跌41.82%，市场行情不容乐观。

“今年金九银十的成色恐怕难及市场预期”，多位业内人士在接受记者采访时表示，市场期待的大幅降价没有出现，作为关键因素的房贷依然在紧缩，是导致市场偏冷的主要原因。作为今年最后一个销售“窗口期”，在巨大的业绩压力下，主流房企或将被迫掀起新一轮降价潮。

项目案例：去化率直线下跌

“去年我们的项目每次开盘都是‘日光’，这次降价后去化率却直线下跌，市场比预想中的还要冷”，广州市黄埔区的中海誉城销售经理称。

作为区域内首屈一指的刚需大盘，中海誉城于9月6日推出全新的“央璟”A8栋组团，户型主要为79~139平方米的二至四房单位，带装修折后销售均价约为12000~13000元/平方米，较今年4月中旬开盘价15000元/平方米有20%以上的折扣，部分单位售价甚至低至11440元/平方米，但项目推出当天的去化率约为五成，与去年屡屡“日光”形成强烈反差。

中海誉城遭冷遇并非孤例。进入9月份以来，房企卯足劲加大推货力度。监测显示，10大重点城市上周(9月1日~7日)新获预售证318.12万平方米，环比增长15.91%，成都和北京新获预售证面积甚至分别达到了92.66万平方米和47.47万平方米，环比分别增长166.8%和218.38%，北京富力惠兰美居、广州祈福天龙苑等大盘新获预售证面积均在20万平方米以上。

与开发商的热情十足相比，市场观望情绪却显浓厚。监测显示，今年中秋节假期间(9月6日~8日)全国66个城市和地区共成交107.99万平方米、14764套，日均成交仅36万平方米、4921套，与去年中秋相比大幅下滑41.82%，成交套数则下降27.38%。这其中，一线城市表现最差，日均成交较去年同期下跌41%，二线和三、四线城市的日均成交量也分别下降36.36%和17.49%。

数据分析：折扣力度变化不大

不仅中秋市场表现冷清，“金九银十”开局的第一周成交量也未及预期，据统计，9月份首周全国66个城市和地区仅成交642.14万平方米，环比8月份最后一周下降21.51%，相比去年同期成交也下滑15.64%。

“从9月份的推货情况来看，虽然有个别项目降价幅度诱人，但多数项目在？假期降价幅度与之前无异，大多以博眼球的促销形式为主”，分析师告诉记者，市场期待的“以价换量”的实质性降价举措依然难觅踪影，难以刺激更多购房需求释放。

杨科伟注意到，随着市场的调整，虽然降价项目的数量的确越来越多，但就折扣力度而言，在售批次项目的折扣力度并无增大，最新监测数据显示，目前实际折扣的重心还保持在8~9折的范围，与7、8月份的水平大致保持一致，变化不大。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，虽然房企在上一波降价潮中已经给予10%~20%的折扣优惠，但由于房贷利率从以往的八五折优惠上浮至基准利率甚至更高，购房者的实际负担并没有减少。除非房贷利率能出现明显下降，否则房企需要进一步加大降价力度才能打消观望情绪。

“8月份已经结束，但许多房企还未完成销售目标的一半，金九银十是年内最后一个可以把握的促销机会”，杨科伟认为，虽然目前主要城市大多已取消限购，但限贷问题止步不前，房贷紧缩导致刚需市场依然难以打开。各项目若想有所成就，接下来开发商还需进一步加大降价力度。