人民日报消息 全国房价的持续走弱基本已成定局。近日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比大多小幅回落，并且一线的北上广深房价也失守，加入降价行列。专家表示，在信贷紧缩、库存高企的背景下，楼市消化存量仍需时间，未来恐将进一步保持降温态势。

“保值高地”房价上行乏力

数据显示，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市突破了50大关，达到55个，创下30个月以来的新高。70个大中城市中上涨的城市仅有8个，持平的城市有7个。而在二手住房的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有11个，上涨的城市仅有7个。

“据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比出现小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，环比下降的城市个数呈继续增加的态势；从涨跌幅看，70个大中城市中，新建商品住宅价格最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%；二手住宅价格最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。

在房价失守的城市中，一直被认为是“保值高地”的北上广深4个一线城市这次也没能幸免。北京的新建住宅价格、新建商品住宅价格尽管仍有0.1%的环比微涨，但是二手住宅价格相比上月下降了1.3%；而自5月，上海和深圳的新建商品住宅价格在今年首次出现环比下降以来，此次广州也加入降价行列。

“从6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征就是房价涨幅明显放缓，6月份已经没有一个城市房价同比上涨超过10%，即使是房价较为坚挺的一线城市也从6月份开始回落到10%以下，这反映二季度以来全国整体市场并不乐观。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

楼市需要时间消化泡沫

二线不振，一线失守。对于本轮房价呈现加速下探的原因，业内专家认为，由于供需关系企稳、市场“买涨不买跌”的心理，以及自住房等保障性住房进入人们选择范围内等原因，房地产市场已出现一定程度的“产能过剩”，正由增量时代向存量时代演变，“激活需求、消化存量”已经成为当前房市的首要目标。

“总体来看，导致房价整体涨幅放缓的原因主要是过大的市场去库存化压力。受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，部分开发企业由于资金面压力、半年报业绩指标‘抢收’等压力不得不采取‘以价换量’策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，造成了70个城市中55个都出现了下跌。”张宏伟分析称。

在中原地产首席分析师张大伟看来，目前的趋势表明房价下调已经没有孤岛，尽管部分城市取消限购让市场出现短时间的复苏，但之后并没有表现出回升的势头，一方面这是由于当下信贷政策持续从紧，六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群入市资金压力；另一方面也可以认为在经历了10年的高速发展之后，房地产行业已经进入到了由高速增长转向平稳发展的过渡阶段。

整体价格调整仍会持续

面对持续下行的交易数据，市场对于未来的房价走势普遍有保守性预期。

“目前市场情绪低迷、库存高企且仍处在不断上升的趋势中，再加上开发商面临财务困境，很可能会在‘金九银十’到来之前加快周转，因此房价的下行压力可能还将逐渐加大。”瑞银首席经济学家汪涛表示。

“如果大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量可能仍然会维持当前比较低迷的状态，那么第三季度，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企‘以价换量’的行为可能促使企业做出适度的价格调整，甚至大幅降价。”张宏伟称。

企业不得不进行价格调整以保盈利目标，而楼市整体调控政策上也将采取因地制宜的方向保证刚需的满足。住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来中央层面不会对房地产再采取“一刀切”式的调控政策；各地将根据不同的情况调整供求关系，同时全国中心城市仍不应无底线、无条件地放松限购，仍会以抑制投资投机性需求、保证合理购房需求作为调控初衷。

一线城市房价掉头向下 调整或持续至2015年

证券日报消息 在从严的信贷政策影响下，经历几个月的调整，一线城市房价终于开始掉头向下。国家统计局18日发布的70个大中城市房价指数显示，除北京外，上海、深圳、广州6月份房价均有不同程度的环比走低，北京虽然保持上涨态势，但环比涨幅已经缩小至0.1%。

统计数据显示，环比来看，70个大中城市中，新建商品房住宅价格下降的城市扩大至55个，二手住宅方面其价格下降的城市也扩大至52个，一二手房价下跌城市双双扩大占比过7成。“据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时指出，2014年，楼市变化的速度超过市场之前的预期，在前5个月，从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块状分布，再到5月以来，以东部城市为主的房价多数城市下行，市场已经出现加速调整。6月份，房价下调趋势已经从块状分布弥漫到了全国。

在张大伟看来，房价下调已经没有孤岛，他预计本轮市场调整将起码持续到2015年。今年已有超过12个城市取消或放松了限购政策。但根据市场反应来看，部分城市出现短时间的市场复苏，但之后再度回落到之前的成交水平。这一方面是由于当下信贷政策持续从紧，虽然央行喊话支持首套房贷，但六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群入市资金压力；另一方面，从长远来看，经历了十年的高速发展之后，房地产行业已经处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。

房价的走低并没有带来成交量的增长，此前，国家统计局公布的2014年1-6月房地产市场运行数据显示，商品房成交量在逐渐放缓，上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截止到6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。

张大伟认为，这一增一减也凸显下半年楼市难点，如果这种趋势继续，也将进一步传导到土地市场乃至金融系统，带来经济风险。有消息透露，住房和城乡建设部下一阶段调控的主要任务就是消化库存。

近日，住房和城乡建设部部长陈政高对完善房地产政策提出了落实意见：千方百计的消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。

一线城市住宅成交量跌幅远超二、三线

中国经济网消息 2014年上半年，受去年年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响，购房者预期转变观望情绪升温，各类城市月均成交量均明显低于去年同期。

报告显示，上半年一线城市住宅月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，降幅远超二、三线城市；二线城市月均成交量为56万平方米，同比下降16.7%；三线城市月均成交22万平方米，同比下降19.7%。整体来看，今年上半年50个代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010年至2012年。

多地库存创新高

在成交规模大幅下滑的情况下，各地的新增供应却达到了近五年同期的最高水平，并导致不少城市的库存刷新了历史新高，各地均面临严重的去库存压力。

2014年上半年，20个代表城市住宅供应量较去年同期明显增长，累计新批上市面积达7923万平方米，月均供应量为1320万平方米，处于近五年同期最高水平，同比增长7.3%。

据了解，上半年供应量明显上升主要是因为前两年住宅用地的大规模成交，尤其是武汉(2012年住宅用地成交规划建筑面积达4262万平方米，同比涨幅超过77%)、北京(2013年成交1344万平方米，同比涨幅高达120%)等重点城市土地的大量供应，再加上2014年上半年各房企融资压力增大，整体推盘力度较以往有所加大等因素。

而这也使得上半年20个代表城市商品住宅的总体销供比仅为0.83，为2010年以来同期最低水平，明显低于去年上半年的1.1，市场的态势也由供不应求转为供过于求。

此外，20个代表城市库存量也创出新高，出清周期持续延长。2014年6月份，20个代表城市的可售面积达16834万平方米，为2010年来最高水平，较去年同期大幅增长29.6%。出清周期方面，6月份20个代表城市的平均出清周期为18个月，较上月延长1.8个月，较去年同期延长8.6个月。其中北京延长2.7个月至17.6个月，为近年来出清周期的最高水平。

对于各地库存高企的状况，住建部部长陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上，对房地产政策完善提出了三点落实意见，其中第一个意见便是“千方百计消化库存”，可见这一情况已经到了非常严重的地步。各地方政府近期频频松绑限购，实际上也是为了解决这一问题。

房企资金压力重现

而受楼市整体下滑的影响，今年上半年，全国300个城市的土地市场明显降温。供求方面，上半年全国300个城市共推出各类用地12.2亿平方米，同比下降12%；成交10.1亿平方米，较去年同期下降15.2%。价格方面，受成交结构影响楼面均价整体水平同比仍继续上涨，溢价率总体下降。同时，受信贷政策收紧、企业销售业绩不佳等因素影响，房企资金趋紧，拿地更趋谨慎。

据中原地产市场研究部统计数据显示，20大标杆房企购置土地单月额度已连续多月锐减。

实际上，随着房地产市场的急速转冷，房企的资金状况也开始趋紧。

统计局数据显示，上半年，房企到位资金增速逐月走低。其中，定金及预收款作为占比(上半年比例为24.2%)仅次于自筹资金的项目，是房企重要的现金流来源。因此，虽然信贷环境并未显著恶化，但如果房企不能通过降价有效回笼资金，或找到其它有效融资渠道，显然将面临经营困境。

根据中原地产的测算，在今年1季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。