2012年，武汉楼市继续这“调控年”的干扰，实际上， 对开发商而言意义不大，全年的成交照样非常可观。127460套，武汉楼市销量在2011年的基础上又涨了2成。这一年，房产税扩围虚虚实实，一直闹腾带 现在还没扩到湖北。公积金政策大调整，公积金贷款占据房贷半壁江山。这一年，二手房电 子评估效果呈现，价格被推高。商品房预售金监管从10月开始实行，倒是在慢慢关注地产商的“钱袋子”。这一年，地铁2号线完工，把武汉带入地铁时代。武汉 二环内城中村改造收尾，城中村改造将延伸至三环，这一年……亿房网经过一个多月的资料搜集和整理，目前已经完成了2012武汉楼市年报的编撰工作，即日起 正在火热征订中。

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一、武汉商品房新增供应概况

2012年，武汉全市新增加推项目369个，新增总建筑面积2320.59万方，其中商品住宅新增面积为1576.98万方。主城区共新增加推244个项目，新增总建筑面积1615.87万方，其中商品住宅新增面积为1128.83万方；远城区共新增加推125个项目，新增总建筑面积704.72万方，其中商品住宅新增面积为448.15万方。

(一)近三年主城区商品住宅新增供应情况

2010年起，武汉土地拍卖成交规模明显增大，且多数集中于下半年，随着众多开发商进驻武汉房地产市场，武汉主城区商品住宅新增供应也相应大幅增加。2011年武汉主城区商品住宅新增面积达995.01万方，环比2009年增加24.18%；2012年武汉主城区商品住宅新增面积达1128.83万方，较2011年增加133.81万方，环比增幅13.45%。

2012年，武汉主城区商品住宅上半年和下半年的新增量同比2011年均有所增加，其中，2012年下半年主城区商品住宅新增664.62万方，较去年同期增加80.46万方，占全年增加量的60.13%。

（二）过去25个月，主城区月新增商品房、商品住宅供应量变化（2010年12月—2012年12月）

2012年，主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为1615.87万方和1128.83万方，分别较2011年增加19.07%和13.45%。与2011年新增面积变化相比，2012年主城区月新增方面更加平稳，除传统淡季的1、2月份外，其余各月的商品房新增均超过100万方、商品住宅则在80-100万方左右徘徊。整体则仅1月、2月和11月较去年新增供应有显著减少，大多数月新增供应规模都高于去年。

（三）过去12个月武汉主城区商品房、商品住宅新增供应变化（2012年1月—2012年12月）

2012年，武汉主城区商品房和商品住宅新增供应的变化趋势基本一致，且主城区新增物业仍主要以商品住宅为主。

主城区商品住宅新增方面，从3月开始，其每月新增商品住宅面积均在75万方以上，其中上半年新增再次在5月达到顶点，为117.1万方，下半年则在9月达到全年顶峰，而全年新增最少的月份仍是传统春节的2月份，仅20万方；主城区商品房新增方面至4月份开始便超过100万方，在9月份达到全年峰值，而在年底的12月则首次出现非住宅新增超过住宅新增。从供应变化上可以看出：2012年武汉主城区新增供应传统旺季的供应量还是相对较大，而在传统淡季的6-8月和11-12月，主城区新增供应量也处在较高的水平，9月新增供应的激增则是因武汉楼市预售金监管政策的实施致使大量开发商扎堆领取预售证。整体供给的增加说明武汉楼市在通过“以价换量”开始回暖后，开发商普遍看好淡季，积极出货。

二、2012年武汉商品住房成交情况

2012年，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市商品房共成交161818套（平均每日销售商品房443套），其中商品住宅成交127460套，商铺和写字楼等非住宅成交34358套（注：不包含经济适用房等保障性住房数据）。

在全市商品住宅成交的127460套中，主城区成交90159套，远城区成交37301套。

成交面积方面：武汉（10大主城区+5远城区）商品住宅成交面积1272.93万方，较去年增加27.36%。其中主城区商品住宅成交891.41万方，较2011年增加26.23%；远城区商品住宅成交381.52万方，较去年增加30.08%。

成交金额方面：武汉主城区商品住宅成交金额698.07亿，较去年增加29.90%；远城区商品住宅成交金额151.59亿，较去年增加33.31%。

主城区片区商品住宅情况

(一)汉口中心区

2012年汉口中心区成交均价10762.00元/平方米，较去年上涨257.16元/平方米，涨幅为2.45%，其中商品住房共成交5002套，较去年减少660套，降幅11.66%。其中2012年6月份，受翘尾因素影响跌至最低点的10686.72元/平方米，下半年重新恢复上涨趋势。全年成交均价最高位是1月份的10877.76元/平方米，同比去年上涨852.30元/平方米，涨幅8.50%。

从全年成交走势来看，2012年汉口中心区房价整体较为平稳：其中上半年价格持续下跌，至6月份跌至最低点，随着7月份销量逐渐的走高，房价开始止跌回涨，成交量方面，上半年3月开始实施“以价换量”的策略以来，楼市逐渐升温，至年末成交出现高潮，12月份成交量突破800套。

（二）汉阳中心区

2012年汉阳中心区成交均价8513.42元/平方米，较去年下降441.48元/平方米，降幅为4.93%，其中商品住房共成交10183套，较去年增加4491套，增幅78.90%。其中2012年11月份，汉阳中心区成交均价为8319.21元/平方米，同比去年下降幅度最大，为673.91元/平方米，降幅7.49%。

三、2012年武汉商品房供求情况

（一）主城区商品房供求情况分析

2012年武汉主城区商品房市场的新增供应量为1615.87万方，销售量为 1143.90万方。新增供应和销售比例为1.41，较2011年减少0.08，整体情况仍是供大于求。

从月供求变化来看：2012年1月和2月商品房的供应量较小，因而出现供小于求的情况，7月和10月成交量较高，当月基本保持供求平衡，其余各月因新增供应量较多，均在130万方以上，故整体供大于求较为明显，而传统的热销月份——“金三银四红五月”和“金九”的新增上市则进一步增加，4月份和9月份供求比在2.0以上，9月份则因预售金监管政策的即将实施，出现大量开发商扎堆领取预售许可证，从而达到全年供求比的最大值，为2.79。全年商品房因多数月份供大于求，故2012年主城区商品房新增存量471.97万方，武汉主城区商品房库存继续增加。

（二）主城区商品住宅供求情况分析

2012年武汉主城区商品住宅市场的新增供应量为1128.83万方，销售量为891.41万方。新增供应和销售比为1.27，较2011年减少0.14，整体上仍体现出供大于求的特征。

从月供求变化来看：2012年主城区商品住宅供求情况与商品房供求情况变化基本一致，1月，2月因新增供应量少出校供小于求的特征，而7月和12月则因成交量的大幅增加，当月出现供不应求，10月份因楼市成交较为火爆，供求基本持平。成交方面较为稳定，从3月开始，各月成交多在70万方以上，供应则多在80万方以上，9月同样因预售金监管政策的即将实施，出现大量开发商扎堆领取预售许可证，从而达到全年供求比的最大值，为2.84，全年因多数月份供大于求，故2012年主城区商品住宅新增存量237.42万方，武汉主城区商品住宅库存继续增加。

（三）远城区商品住宅供求情况分析

2012年武汉远城区商品住宅市场的新增供应量为448.15万方，销售量为 381.52万方，新增供应和销售比为1.17；较2011年全年减少0.47，整体上基本保持供求平衡。

从月供求变化来看：2012年远城区商品住宅供求情况与主城区商品住宅供求情况有所不同，2月、3月、5月、8月、10月和11月共计6个月出现供小于求的情况，12月基本保持供求平衡，供求比在4月达到全年最高，为2.80，主要是因为4月份远城区新增供应量为全年最高，而其销量在全年处于较低水平。9月份同样因预售金监管政策的即将实施，出现明显的供大于求的现象，而年末的10-12月成交火爆，基本保持着供不应求的特征。整体上因多个月份出现供小于求的现象，故2012年远城区商品住宅新增存量为66.63万方，远城区商品住宅存量虽有增加，但增量较少，供求基本平衡。