发布时间：2013-2-1来源：亿房网
该预警预报工作小组由武汉市房管局、发改委、财政局、国土规划局、税务、统计等单位组建。
通报数据显示，2005-2010年武汉住宅均价从3400元飙升至6200元，年均增幅高达14%！但执行“双限”后，2011年房价轻微上涨3.72%，2012年则下跌1.01%。
经历2年的“双限”，武汉房价走势已从“上升曲线”变成“稳定直线”。
武汉年均房价七年以来首降 销量创十年新高
据楚天金报报道 这份年报看起来比往年都要亮丽：在实现7年来年度均价首次下降的背景下，武汉楼市以13.49万套创下十年新高。
2012武汉房地产年报显示，去年武汉商品住房销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64%；成交套数为134953套，同比增长24.73%。二手房成交面积为266.44万平方米，同比增长10.34%；交易套数为28387套，同比增长13.5%。
去年，受严格的限购和限贷政策影响，开发商定价比较理性，全年商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01%。这个价格也是自2005年 以来，7年来首次下降。而二手房受诸多利好的影响，成交价出现了反弹。去年，二手住宅成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14%。
2012年，武汉楼市迎来供应高峰，且开发企业理性定价，打折促销，加之信贷支持力度加大，吸引了大量刚性需求消费者购房，推动了商品住房销量增加，市场实现了较为平稳健康的发展。
数据显示，去年武汉市人均住房建筑面积达33.75平方米，比上一年提高1.04平方米。
盘点2012
价格走出平滑曲线
最低点出现在去年5月
去年，武汉住宅均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01%，这是自2005年以来首次下跌。
从 各月环比情况看，住房成交均价呈现“前低后高”的走势，整体波动较为平稳。前5个月价格稳中有降，环比分别下降1.47%、0.4%、0.19%、 0.12%、0.08%。六七月份，商品住房销售均价出现小幅回升，环比分别上升 0.5%、0.09%；10-12月份受中心城区中高价位商品住房成交 量占比加大的影响，价格涨幅有所增大，环比分别上涨0.35%、0.19%和1.5%。
盘点去年武汉住宅的成交价曲线，可以看出，去年楼市价格最低点出现在去年5月份，均价6302元/平方米。
不少购房者也有明显感觉，去年上半年，后湖、南湖、汉阳中心、四新等多个片区新房价格下降，下半年开始陆续反弹。
武汉市房管局表示，往年楼市的成交价格曲线是忽高忽低的“锯齿形”，现在变成了一条平滑的曲线，实现了价格的平稳。
最贵楼盘5.5万元/平方米
内环与三环价差近万元
不过，很多市民感觉，虽然二环至三环的新房价格去年有所下降，但市中心的房价变化不大。
昨日的年报显示，武汉市新建住房价格最高达55000元/平方米，是位于汉口江边的一个楼盘；最低仅2100元/平方米，位于郊区，价格差距明显。
从环线看，武汉房价已呈现出明显的环线价格。年报显示，内环、二环、三环房价呈现出阶梯状。内环以内新建住房平均价格达14000元/平方米，三环外平均价格仅4600元/平方米左右，二环在8000元/平方米左右。
武汉市房地产市场预警预报工作小组分析，受土地稀缺等因素影响，内环线商品住房供应量相对较少，占比不足全市供应量的5%，销量占比仅3.71%，地段、配套等优势明显，加上物以稀为贵，内环房价难以撼动。
而三环线以外住房供应较为充足，上市量和销量占比均在45%左右，房价上涨压力不大。
从供求关系也可反映出这种差距：中心城区市场整体供不应求，部分区域商品住房供销比仅有0.71:1；而新城区住房供应量较为充足，市场整体呈现供大于求的局面，一些区域商品住房供销比高达1.58:1。
房地产仍是“支柱”
占固定资产投资三成
去年，武汉全市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%，占全市社会固定资产投资31.3%。其中住宅开发投资991.41亿元，同比增长32.6%。住宅开发投资增速比2011年增加8个百分点。
2012年，武汉市开工建设各类保障性住房108077套（户），占全省的1/3，位居全国19个副省级以上城市前列。今年，武汉市将新开工建设保障房55862套；竣工各类保障房42096套，新增发放租金补贴1000户。
近几年，房地产开发投资一直占武汉市社会固定资产投资30%左右，是名副其实的支柱产业。从去年下半年开始，武汉房地产开发企业信心不断加强。
展望2013
城中村改造增加
商品住房供略大于求
目前，武汉稳定房价的压力仍旧存在。
从市场供求关系看，2011年商品住房供销比达1.46:1，2012年房子卖得快，供销比下降到1.11:1；而2012年房屋供应面积又比2011年下降7.02%。在供应量下降、成交量同比大幅增长的情况下，会给今年市场表现带来一定影响。
武汉市房管局相关人士认为，去年武汉土地供应增加，新开工面积也小幅增加，预计今年市场供应会比较充足。而且去年成交的火爆让房地产市场信心有所增加，对未 来的市场预期明显改善，预计房地产开发投资和建设规模将继续保持平稳增长，尤其是随着城中村改造地块的增加，今年中心城区住房供应增加明显。供求关系将继 续保持在合理水平。
该人士认为，2012年供销比1.11:1，市场呈现供略大于求的局面，这是一个比较合理的供求比。从商品住房实际可售规模来看，按照目前月均销量11000套测算，武汉市可售房源消化时间大约需要8-9个月，商品住房库存量较为合理。
开发商定价趋理性
暂不会进行房产税试点
楼市限购、限贷的调控政策已经执行两年，很多人士预计下一个调控手段将是房产税。去年以来，关于房产税试点扩容的消息层出不穷。
对此，武汉市房地产市场预警预报小组认为，短期来看，武汉房地产市场实现了平稳增长，开发商以价换量赢得了较好的销售业绩，刚需客户也集中释放，促进房地产市场不断发展。
总体来看，在调控政策总体偏紧的情况下，市场预期不会出现明显变化，开发企业在楼盘定价上也会更趋理性，住房价格将保持平稳。只要武汉房地产市场不出现大的波动，短期进入房产税试点扩容名单的可能性不大。
今年继续双限遏制房产投机
据楚天都市报报道 由 于“双限”，武汉住宅市场将大量投机性购房需求剔除，市场需求集中于自住和首次购房，这从武汉住宅销售结构中可见一斑。2012年武汉单价7000元以下 的住宅，销售占比达61.91%；7000元—10000元住宅占比31.83%，而万元以上住宅只有6.26%，比2011年下滑2.74%。同 时，90平方米以下的房源销售占比达42.19%，140平方米以上大户型占比只有6.91%。
武汉明确今年将继续执行“双限”，继续抑 制投机性购房需求。值得一提的是，去年武汉刚需需求集中释放后，全年住宅销量达到创纪录的13495套，同比增长24.73%。而大量首次置业者买房后， 也让当年武汉人均住房面积达33.75平方米，比2011年提高1.04平方米。
供销比有变化房价涨势抬头
2011年武汉开始执行严厉的房地产调控，让市场一度出现“观望”情绪，适当缩减开发规模成为开发商首选。通报显示，2011年武汉住房新开工面积为1583.01万平方米，同比大幅下降18%，这导致目前武汉住宅供应量相对减少。
去年，由于开发商大举促销、央行降息，又刺激大量刚需群体入市，全年销量创出新高，导致2012年的供销比达到1.11:1，2011年这一比例为 1.46:1。数字的变化意味着，2011年市场开盘3套房才能卖2套，而2012年几乎是开1套卖1套，部分楼盘甚至重新回归“卖方市场”。
不仅是供销比变化，目前武汉市场开工建设的住宅，大多是2009-2010年拿地地块，地价已相对较高，再加上拆迁、建设成本上升，都对房价产生影响。
“虽然这两年房价保持平稳，但今年即便继续执行‘双限’，稳定房价的压力依然比较大。”武汉市房管局人士坦陈。
加大房源供应拉住房价缰绳
虽然房价有上涨压力，武汉仍将“稳定房价”作为房地产市场调控核心目标。
武汉市房管局人士表示，去年随着房产成交逐渐回暖，开发商拿地需求有明显恢复，市场供应将逐步恢复。
通报显示，2012年武汉土地市场累计成交房地产开发用地245宗，用地面积达到22381亩，同比增长43.8%。以3.0容积率测算，仅去年成交的土地 就能建设4476万方住宅，以平均100平方米一套计算，就能新增44万套住宅。更多的供应将对房价上涨形成抑制。
同时，武汉今年预计将 新开工建设各类保障性住房55862套，这将为城市中低收入者以及新就业大学生，提供市场外解决住房的渠道，也将一定程度上压抑房价涨势。武汉房管局人士 认为，在调控政策整体偏紧的情况下，市场预期不会出现明显变化，开发商在定价上也会保持理性，这些都将确保房价整体平稳。
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武汉不太可能试点房产税
近期，关于“武汉将纳入首批房产税扩容城市”的消息不断传出，那武汉是否会成为继重庆、上海之后，第3个对持有房地产征税的城市？
昨日发布会现场，多位业内人士认为“可能性不大”。“目前湖北已经承担了营业税改增值税试点，同时湖北还承担房地产税制改革试点，短期内房产税征收再在湖北或者武汉试点的可能性不大。”业内人士表示。
与此同时，从业人士认为，只要武汉房价今年保持平稳，房价涨幅不在全国“冒头”，就不会首批纳入扩容范围。“但是房产税是一个大趋势，这项改革终将会在全国范围内全面铺开。”
背景
国家调控房价大方向不变
在刚刚结束的2012年年度工作会上，住建部明确方向，今年房地产调控是必须的，而且会适时而动，并尽早尽快构筑起房地产调控的长效机制。
近期人民日报也发文表示，要坚持房地产市场调控方向不动摇，依靠规划手段重点发展普通商品住房，保持住房价格平稳势头。
附：2012年武汉房地产市场运行情况通报全文
前 言
2012年，我市认真贯彻国家关于房地产市场的一系列宏观调控政策，坚决抑制投资投机性购房，努力增加市场供应，继续加强保障性安居工程建设，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理，对我市投资和消费起到持续带动作用。
一、市场运行基本状况
(一)房地产开发投资情况
2012年，全市房地产开发完成投资为1574.86亿元，同比增长22.8%，占全市社会固定资产投资31.3%;其中住宅开发投资为991.41亿元，同比增长32.6%。
(二)房屋开发建设情况
2012年,全市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%;其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1%。住宅施工面积为5068.97万平方米，同比增长12.6%;其中，住宅开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2%，占房屋新开工面积的75.5%。
2012年，全市房屋竣工面积为1052.13万平方米，同比减少1.1%。其中，住宅竣工面积为898.57万平方米，同比减少2.5%，占房屋竣工面积的85.4%。
2012年，全市人均住房建筑面积达33.75平方米/人，比上年提高1.04平方米/人。
(三)土地有形市场成交情况
2012年，全市土地市场(含中心城区、新城区及开发区)累计成交土地583宗，面积3373.76公顷(合50606亩)，同比增长5.1%;规划建筑面积7850.87万平方米，同比增长35.9%;成交金额964.59亿元，同比增长56.6%。
全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷(合22381亩)，同比增长43.8%;规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%;成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。
(四)房屋销售情况
2012年，全市商品房实际销售面积为1622.98万平方米,同比增长20.95%;成交套数163508套，同比增长24.85%。其中，商品住房销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64%，占商品房总销售面积的82.01%;成交套数为134953套，同比增长24.73%。(以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统)
2012年,全市存量房交易面积为310.77万平方米，同比增长5.97%;交易套数为30689套，同比增长13.76%。其中，存量住房交易面积为266.44万平方米，同比增长10.34%;交易套数为28387套，同比增长13.5%。
(五)房屋交易价格情况
2012年，全市商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1.00%;其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01%。
2012年，全市存量房成交均价为5074.09元/平方米，同比上涨8.48%;其中，存量住房成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14%。
(六)房地产金融情况
2012年，全市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元;个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增 131.48亿元;保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。
2012年，全市个人住房公积金贷款余额372.89 亿元，同比增长 48.55 %。全年新增个人住房公积金贷款 155.99 亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11 亿元，经济适用住房贷款1.97 亿元，存量住房贷款14.65 亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款 0.6 亿元。
二、市场运行特征
(一)房地产开发投资继续保持平稳增长
2012年，全市房地产开发投资比上年增长22.8%，占全市社会固定资产投资31.3%，占比较上年增加近2个百分点，为带动全市投资增长起到重要作用。
(二)土地供应量较为充足
随着我市房地产市场平稳发展，市场预期逐步趋稳，推动了土地市场成交。2012年，我市房地产用地成交面积同比增长43.8%，规划建筑面积同比增长72.5%，成交金额同比增长64.4%。
(三)商品住房销量明显回升
2012年，受信贷政策调整的影响，刚性需求集中释放，我市商品住房销量回升较快，成交套数达134953套，同比增长24.73%。从单月成交量看，自3月份以来，我市商品住房成交量均在10000套以上，7月份达到最高值(14454套)。
(四)住房价格波动逐步趋稳
2012年，我市商品住房成交均价6349.74元/平方米，同比下降1.01%。从各月环比情况看，住房成交均价呈现前低后高的走势，整体波动较为平稳。前5个月我市价格稳中有降，环比分别下降1.47%、0.4%、0.19%、0.12%、0.08%。6、7月份，商品住房销售均价出现小幅回升，环比分别上升0.5%、0.09%;10-12月份受中心城区中高价位商品住房成交量占比加大的影响，价格涨幅有所增大，环比分别上涨0.35%、 0.19%和1.5%。
(五)市场结构逐步优化
1、中小户型商品住房为市场销售主体。2012年，我市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的80.69%，较去年增加了3个百分点。其中90平方米以下占比最大，占比为42.19%;90-120平方米占比达38.5%;120-140 平方米占比为12.4%;140平方米以上占比为6.91%。
2、7000-10000元/平方米商品住房销量占比加大。从各价格段销售情况看，在全市商品住房销售中，7000-10000元/平方米销售套数占总销量的31.83%，占比较去年增加4.84%;7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的 61.91%，占比较去年下滑2.1%;10000元/平方米以上销售套数占总销量的6.26%，占比较去年下滑2.74%。
(六)保障性安居工程建设继续深入推进
2012年，我市加快推进保障性安居工程建设，着力解决中低收入家庭住房困难。开工建设各类保障性住房108077套(户)，占全省的1/3，位居全国 19个副省级以上城市前列。其中，新开工廉租住房3150套;建设和筹集公共租赁住房22607套;建设经济适用住房10830套;建设限价商品住房 21712套;城市棚户区改造安置43833户;农垦危旧房改造安置5945户。竣工(基本建成)各类保障性住房58602套;新增发放租金补贴 2505户，省市政府下达的保障性安居工程建设年度任务目标全面完成。
(七)房地产信贷投放更加合理
2012年，我市房地产贷款总量有所回升，投向更加合理。一是对一般房地产开发贷款投向更趋谨慎，截止12月末，我市商业用房开发贷款和其他房产开发贷款比年初增加20.65亿元，比去年同期减少39.56亿元。二是投放更多用于满足首套自住和合理改善性需求，我市个人住房贷款比年初增加131.48亿元，其中用于新建房的个人抵押贷款占到90.2%。三是对保障性安居工程建设的资金支持力度加大。12月末保障性住房开发贷款余额209.45亿元，比年初增加68.39亿元，占到全部新增房地产开发贷款的48.46%。
三、市场运行中存在的问题及分析
2012年，我市房地产市场整体发展较为平稳，但市场中仍存在一些新问题、新情况。
(一)稳定住房价格工作压力仍然存在。一是我市房地产市场相对上年整体呈现回暖态势，住房销量明显回升，并持续保持较高水平，稳定房价压力加大。二是受央行调整信贷政策的影响，消费者购房成本有所降低，我市刚性住房需求得到集中释放。同时，居民收入水平稳步提高刺激了改善性住房需求。由于市场需求较为旺盛，一些外部因素的变化可能还会产生叠加效应，也增加了房价调控压力。三是住房成本压力较大。目前市场上开工建设的地块多以 2009年和2010年摘牌地块为主，特别是近年来拆迁成本的提升，加之建筑成本、劳动力成本上扬，住房品质和节能技术要求的提高，住房成本呈逐步上升态势，都将对商品住房价格产生影响。
(二)市场供求关系变化较快。一是供销比有所变化。2011年我市商品住房供销比达1.46：1，2012年我市商品住房供销比下降到1.11:1，商品住房供求关系出现变化。二是商品住房供应量出现回落。2012年我市商品住房上市面积同比下降7.02%，而成交量同比增长24.73%。三是住房新开工面积增速偏小。2012年，住房新开工面积同比增幅较上年有明显改善，但增幅仅有2.2%，低于成交增长水平，会给来年市场供应带来影响。
(三)区域市场发展不平衡。一是住房价格水平差异明显。通过全市商品住房价格数据显示,我市新建住房价格最高达55000元 /平方米，最低仅2100元/平方米，价格差距明显。二是市场供求关系差异明显。中心城区市场整体呈现供不应求的局面，部分区域商品住房供销比仅有 0.71:1，而新城区住房供应量较为充足，市场整体呈现供大于求的局面，一些区域商品住房供销比高达1.58:1。三是各环线市场差异明显。受土地稀缺等因素影响，内环线商品住房供应量相对较少，占比不足全市供应量的5%，销量占比仅3.71%，而三环线以外住房供应较为充足，上市量和销量占比均在 45%以上。价格方面，内环线以内区域地段优势明显，房价及涨幅较其他区域相比差异较大，内环线以内新建住房平均价格达14000元/平方米，三环以外平均价格仅4600元/平方米左右。
四、2013年房地产市场展望
我市房地产市场调控虽然取得了初步成效，但市场运行的复杂性和不稳定因素依然存在，房地产市场调控仍然处在关键时期。下一步，我们将继续坚持房地产市场宏观调控，提高政策的前瞻性、针对性和有效性，把握好政策方向和力度，进一步巩固调控成果，稳定市场各方预期，努力促进房地产市场平稳健康发展。
(一)房地产宏观政策整体趋稳。一是政策层面。2013年，我市将继续坚定不移地执行现行各项调控政策，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，保障土地供应，落实保障性住房建设任务，继续严格实施各项调控措施，坚决抑制投资投机性购房需求，切实稳定市场预期。二是宏观经济层面。2013年，宏观经济将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，按照稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，房地产市场仍将保持良好的发展氛围。
(二)供求关系将继续保持在合理水平。从供求关系来看， 2011年我市商品住房供销比达1.46：1，2012年供销比为1.11:1，市场整体仍呈现供大于求的局面。2013年，全国房地产宏观调控政策总基调不变，市场预期逐步趋稳，加之新开工面积和土地供应等指标保持回升，我市房地产市场供求关系仍将保持在合理范围。从商品住房实际可售规模来看，按照目前月均销量11000套测算，我市可售房源消化时间大约需要8-9个月，商品住房库存量较为合理。
(三)住房价格趋于平稳。2013年，我市将继续保持现行各项政策的连续性和稳定性,努力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，同时也确保保障性住房的有效供给，都将对稳定住房价格起到积极作用。另外，由于2012年我市土地成交面积较去年增幅明显，同比增长43.8%，且住房新开工面积较2011年明显好转，市场供应整体形势好于去年，尤其是城中村改造力度加大，中心城区市场供应将有所改善。总的来看，在调控政策总体偏紧的情况下，市场预期不会出现明显变化，开发企业在楼盘定价上也会更趋理性，住房价格将保持平稳。
(四)企业信心不断增强。今年以来，随着我市商品住房市场供应量继续放大，且开发企业理性定价，打折促销，加之信贷支持力度加大，吸引了大量刚性需求消费者购房，推动了我市商品住房销量增加。特别是近几个月，我市商品住房成交一直保持万套以上，开发企业信心不断加强。同时，据国家统计局公布的数据显示，近几个月房地产开发景气指数呈逐月上升态势，开发企业对未来的市场预期明显改善，房地产开发投资和建设规模将继续保持平稳增长。
(五)保障性安居工程建设稳步推进。目前，省政府向我市预下达2013年保障性安居工程目标任务49094套(户)。其中，新开工建设各类保障性住房48094套;竣工各类保障性住房40000套;新增发放租赁补贴1000户。为确保目标任务的顺利推进，我市拟订了2013年保障性安居工程目标计划安排，将目标任务分解下达到各区政府和相关部门。同时，我市还将努力增加保障性住房有效供给，有效缓解中低收入住房困难家庭的住房需求。
2013年，是我市向建设“国家中心城市”目标迈进的重要一年，是重点建设“幸福武汉”、“美丽江城”、“工业倍增”，大力推进武汉复兴跨越式发展的关键之年。在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，作为中部地区崛起的战略支点，我市的城市建设步伐将进一步加快，城市环境也将得到不断改善。我市将继续严格贯彻中央出台的一系列政策措施，按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，综合运用土地、金融、税收等调控手段，进一步加强和改善房地产市场调控，不断完善住房保障制度，大力解决中低收入家庭的住房问题，确保我市房地产市场保持平稳健康发展。