发布时间：2013-1-31来源：亿房网
房企重返一、二线城市
国家统计局1月公布的数据也证实，和上月相比，三、四线城市的房价确实有部分出现下行。而在土地储备上，由于房企连续几年在三、四线城市布局，目前不少三、四线城市的土地储备已经出现重度饱和。
专家认为，需求不足，供应量大导致的供需不平衡是三、四线城市面临的普遍问题，目前三、四线城市泡沫隐现，很可能导致其在这轮楼市趋热的情况下无法“回暖”，甚至出现价格下行。
受此影响，主要布局在三、四线城市的房企业绩明显受到拖累，不少企业纷纷“转向”，将重点回到一、二线城市。
一线城市楼市调控加码与其增强
业内人士认为，增加土地供应、促进已供土地开发将成为一线城市的重要政策思路。受此影响，房地产开发和销售环节的管控措施可能进一步强化。
相比之下，对需求端的调控更为受人关注。针对北京市住建委两会期间的表态，张旭认为，今年的住房限购政策门槛和执行力度不会改变，可能新增对价格上涨过快的局部地区实施差异化税收政策。
杨红旭认为，当前的房地产税收政策还有不小的调整空间。其中，在二手房交易个人所得税的征收中，税额分为差价的20%和总价的1%(非普通住宅2%)两种，但具体的征收细节掌握在地方政府手中，可通过相关的政策予以强化。
同时，当前住房交易的土地增值税仅向单位征收，并未面向个人征收。若要达到控制交易的目的，可针对特定房屋，开征个人住房交易的土地增值税。此外，营业税、契税等税种同样也有调整的空间。
信贷政策的调整余地同样存在。多数业内人士建议，为遏制投机投资需求，购买第三套房商业贷款停贷政策需继续执行。对于被认定为非自住需求的二套房交易，首付比例和贷款利率等均有上调的空间。对于近期市场盛传的一线城市二套房停贷政策，业界认为不排除出台的可能。
业内人士认为，若信贷、税收等政策继续从紧，今年一线城市楼市将面临空前严厉的政策环境。但即便如此，多数业内人士仍判断，由于市场运行的惯性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一线城市楼市仍将延续上行走势，房屋成交量和成交价格都将保持温和上涨。若政策执行情况不佳，不排除个别区域市场出现暴涨的可能。
岁末年初，地方两会相继召开，一些地方政府试图通过表态稳定市场预期。其中，京沪深三地在针对楼市调控政策基调的表态中，均使用了“严格”字眼，广州则强调“坚决”。
业内人士认为，2013年一线城市的楼市调控政策可能在去年基础上有所加码。其中，除加大土地供应以缓解供需压力外，在坚持限购政策的同时，税费和信贷政策可能针对不同区域、不同购房人群体现“差别化”。今年一线城市楼市或迎来更加严厉的政策环境，但由于市场运行的惯性作用和供求不平衡的因素存在，上半年房地产市场仍可能出现温和上行走势。
现状：三、四线城市“鬼城”蔓延
虽然对于三、四线城市的具体库存并未有官方的详细数据，但是许多城市“去库存”的压力从政府行为中可见一斑。海南楼市在库存压力下，价格战也愈演愈热，打折促销、以价换量的现象频有发生。海口市住建局曾在1月11日下发了《关于清理当前商品房市场存量的紧急通知》，清理时间为2013年1月12日至1月18日。
而从国家统计局2013年1月公布的数据中可以看到， 2012年12月新建商品住宅与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。价格下跌的城市中，北海、海口、锦州等三、四线城市赫然在列。
土地：大房企进军三、四线城市土地储备重度饱和
70个大中城市限购后，三、四线城市一度成为房企拿地扩张的热土。“这几年，陆续有大房企进驻赣州，拿地都很豪气，对我们本土地产企业的冲击很大。”周先生是赣州一家小房企的负责人，他告诉记者，大房企在赣州城区拿地通常一拿就是上千亩，其项目一旦推出市场，供应量都很大，直接大大挤压小房企的市场份额。
而广东惠州也已经逐渐被大型地产企业“占领”。短短几年，惠州房地产市场上已汇聚了万科、中信地产、富力地产、保利地产、佳兆业、雅居乐地产、五矿集团等全国一线开发商，大盘云集，而有数据显示，该市2011年商品房成交量仅为广州的31%，然而土地成交量却相当于广州的94%。
房协分析称，土地储备情况的变化，反映出广深两个中心城市受土地资源限制，其开发量将逐渐萎缩;珠三角其他城市群和粤北山区进一步提高所占份额。
而在全国范围内来看，中国指数研究院数据显示，2009年以来，我国部分三、四线城市住宅市场供应规模增长较快，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万~8000万平方米之间。仅从2011年到去年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。
房企：三、四线经营环境困难
与限购政策出台后放弃转战三、四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一、二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。而将重心放在三、四线城市的开发商也感觉到了压力。
鄂尔多斯有史以来最大的房地产项目星河湾鄂尔多斯项目就这样被推上风口浪尖。 公开资料显示，星河湾鄂尔多斯项目规划面积11000多亩，其中一期工程占地2500多亩，是真正的超级大盘。去年年中，鄂尔多斯项目被爆出房价屡次大幅下调，销售乏力，去库存压力仍然巨大。
而公开资料显示，在去年楼市逐步回暖之际，侧重一、二线城市的保利地产全年销售额大增近四成，中海地产销售额增长近三成，而侧重在三、四线城市圈地开发的恒大地产销售额增加14.8%，碧桂园销售额增长仅为10%。
保利地产董事长余英曾在其实名微博上表示：“一线城市是房企必争之地，2012年销售业绩下降的房企都是被三、四线城市拖累的。” 而恒大主席许家印此前坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。
而从北京中原日前公布的数据来看，由于三、四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企确实已经开始“回归”一、二线城市。数据显示，2012年从标杆房企拿地数量中，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。
趋势：三、四线楼市泡沫初现楼价继续下行
随着三、四线城市的供应量暴增，在2012年楼市逐渐“春暖花开”之时，三、四线城市的楼市却裹足不前，甚至出现库存严重积压。易居地产研究院副院长杨红旭表示，2012年的房地产市场严重分化：一线城市已入春天或夏天;三、四线城市仍在冬季，或初春。
中指院报告也显示，开发商在一些三、四线城市大规模圈地，造城运动如火如荼。在土地供应极度膨胀的同时，这些城市陆续显示出泡沫征兆，个别城市甚至已出现崩盘现象。
报告预测称，未来一段时间内，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大，而部分二、三线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。而广大的三、四线城市供应充足，但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。
方圆地产首席分析师邓浩志也对记者表明了类似看法：“三、四线城市的经济比较落后，居民收入不高，加上人口流出，所以刚需十分有限，而三、四线城市房价上涨多因为投资资金进入，现在政策严防投资资金进入住宅市场，这些城市失去了增长动力。”其表示，由于过度依赖土地财政，三、四线城市前几年疯狂卖地，以至于最近供应量太大，需要较长时间消化，所以哪怕这轮出现房地产市场的热潮，三、四线城市也难以跟风上涨。