岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。

城镇化并不是房地产化

“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。

也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。

“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。

专家称房价普涨时代结束

著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰表示，我国房地产普涨的时代已经过去，供求规律已经在起作用，在一些房子供过于求的三四线城市，房价一定会下行，甚至有可能崩盘。

房价普跌时代不会到来“我最近调查了153个城市，大部分是三四线城市，发现大量的三四线城市房子严重地供过于求，这样的(地方)房价会回落，而有些城市依然供不应求，房价可能处在上升的状态。”魏杰昨日的演讲以“十八大后的中国经济”为主题，表示中国房价普涨的时代已经过去了，但是房价普跌的时代也不会到来，中国房地产在进入结构调整时代。

部分房企受困三四线城市

国家统计局2012年公布的数据显示，2012年第四季度，10月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有17个，其中沈阳、宁波、温州、泸州、大理等城市降幅较大;11月份，新建商品住宅价格环比下降的城市有10个，下跌的城市中，基本上是长春、温州、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市;12月份，新建商品住宅价格环比下降的城市有15个，仍然是石家庄、南宁、海口、锦州、无锡、桂林等这些三四线城市。

一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。另一组数据也证明了这个事实。

从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。

根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产销售额同比增长36%，中海也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。

这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。

“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。

地方经济单靠房地产难持续发展

如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实，那么，是什么造成了如今的结果?

时光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危机爆发，为了防止此次金融危机对我国经济的拖累，2009年，我国出台了4万亿元的刺激经济政策，也正是在此之后，不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。

“当年是基础设施建设的高潮，各地都在造新城，投资拉动是当时绝大多数城市的最重要的经济增长方式。”张大伟告诉记者，三四线城市开始大量出让土地，吸引开发商进入。

胡景晖告诉记者，当时不少地方政府想的只是让开发商进来，把土地卖出去，把钱赚回来，而没有想到要维持一个房地产市场，还需要产业、人口聚集、配套设施等等条件。在胡景晖看来，当时确实有一些开发商的投资过于草率。

而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。“不少开发商当时的判断是，北京上海这些一线城市的销售量会萎缩得很厉害，那只能到不限购的三四线城市寻找机会。”胡景晖说。

众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。而现在，标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。