发布时间：2013-1-15来源：亿房网
但随着一线城市市场的率先回暖，2012年，房企回归一二线城市的趋势显著。
“与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益明显。”中国指数研究院许琳在接受记者采访时表示，房企在一线城市及重点二线城市的拿地金额呈现明显增长。
业内认为，在调控政策继续维持从紧趋向的大背景下，不同城市由于供应和需求存在明显差异，蕴含着不同的机遇和风险。“选对城市、踩准节奏，对房地产企业至关重要。”
土地市场回暖
2012年土地市场以惨淡开头，直到4月以后供求状况才有所缓和。至12月，一线城市热度增加，全国土地市场推出量及成交面积增至年内最高。
从中国指数研究院提供给记者的最新数据来看，2012年，一二线城市土地增幅明显，但全年成交量明显不及上年，三四线城市降幅扩大。
“一二线城市住宅用地成交面积于2012年四季度呈现止跌回升，其中一线城市增长较快，四季度同比增幅超六成，其中10月单月同比增长95%，12月同比增长107%。”统计显示，深圳较2011年同期增长近13倍，广州增长5倍，上海增长近2倍，仅北京由于推出量少而同比下降67%。
而二线城市住宅用地成交面积同比增幅为28%;三四线城市住宅成交面积同比仍呈下降趋势。
四季度珠三角地区恢复最快。统计显示，四季度珠三角地区住宅用地成交1417万平方米，同比增长50%，增幅最大。
北京、上海、杭州等一二线城市楼面地价最为突出，丽水、舟山等长三角区域的三四城市也有不俗表现。2012年全年住宅用地楼面地价排在前20的城市中，分城市来看，多数位于一二线城市， 其中北京楼面地价超过6000元/平米位居首位，一线城市深圳和上海以及二线城市杭州楼面地价同样位居高位，接近或超过5000元/平米，其余城市未及4000元/平米;分区域来看，绝大部分城市位于长三角、珠三角区域。
一二线城市成交量年内增幅明显，但全年成交量明显不及上年，重点二线城市成交放量，土地成交面积TOP20城市绝大多数为二线城市，三四线城市降幅则有所扩大;珠三角地区成交量恢复最快，中西部降幅相对较小，东北地区则下降近五成，成交量前20名城市中长三角区域占据多数。由于供应放量，全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市。
整体看，2012年全国住宅楼面均价有所回升，但各类用地整体水平仍低于上年同期。
2012年下半年，一二线城市土地市场热度提高，带动住宅楼面均价结构性上涨，其中12月达1675元/平方米，为2010年4月调控以来最高值。下半年成交的北京万柳、朝阳孙河乡地块、上海徐汇滨江、浦东浦兴地块、杭州三堡单元地块的均价均在2万元以上。下半年溢价率略有回升，部分地块出现高溢价。2012年最后一天，北京大兴区新城核心区地块经过超200轮争夺，最终溢价132%，被北京宜化以9.1亿元购得。
大型房企回归
随着房地产市场的逐步回暖，大型房地产企业销售额也持续攀升。继万科之后，保利、绿地成为千亿俱乐部的新成员。2012年，代表房企拿地面积降至近三年低谷，但均价却跃至最高点，拿地均价同比增长49%;代表性企业的土地储备速度在下半年逐渐加快，拿地面积、金额均较上半年呈现明显增长。
自2010始，由于受到调控影响，不少房企转战三线城市，而这也直接导致最近两年，三线城市的库存
上涨。但事实上，目前，一线城市率先回暖，而一些二三线城市销售则持续低迷。在这种情况下，房企布局从二三线城市掉头重回一线阵地并不奇怪。
据国泰君安报告显示，一线城市的去库存化情况明显好于二线城市。报告显示，一线城市去库存化为2.4年，二线城市则达到3.7年。
全国工商联房地产商会会长聂梅生也曾表示，因为二三线城市房企积累的待售住宅太多，在这一轮刚需释放完之后，出现了乏力的现象。
这种情形直接导致企业布局三四线城市土地市场的热度降低。曾经作为转移楼市压力的三四线市场因市场饱和而压力倍增。
而一直受益于此的恒大地产在三四线城市市场也遭遇类似问题。不久前恒大董事局主席许家印曾公开表示，恒大在三四线城市营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市。
事实上，从各大机构对土地市场的统计数据来看，部分重点二线城市成为近期企业拿地热点。
中指院统计显示，2012年，一二线城市成为推动品牌房企销售业绩增长的主要动力，各大房企拿地布局随之向业绩贡献更大而且风险更小的一二线城市转移，拿地资金占比明显呈现上升趋势。
“从我们统计来看，2012年销售额前三的代表房企，其拿地布局重心明显集中在一线及重点的二线城市。”许琳表示，一二线城市需求旺盛而供应相对短缺，购买力充足，但对企业的门槛较高。
2012年10大代表性房企在全国129个主要城市拿地396宗，规划建筑面积超过9000万平方米，拿地数量下降，但是拿地金额却高达2184 亿元，均价为达2418元/平方米，为近3年最高。
许琳表示，房企布局重心逐渐向地价相对较高的一二线城市倾斜才导致了以上结果出现。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，“随着一线城市市场成交量价回涨明显，企业战略重点已经发生变化，品牌开发企业一改2012年之前布局二线城市的常规。目前房企重回一线城市的趋势明显，拿地自然是企业战略走向的参考指标。“
在土地市场布局上，万科、保利、龙湖、恒大在一二线城市的拿地面积不断增长，而绿地、金地、富力、世茂等企业虽拿地面积有所下降， 但在企业自身在不同城市拿地比重来看，一二线城市所占比重均有所上升。
相较于一线城市，二线城市表现不俗。除深圳外，十强房企在当地的拿地面积均超过150万平方米，拿地金额均在50亿元以上。重庆、成都、沈阳、武汉等重点二线城市都成为房企拿地的重点区域。
因一二线城市拿地门槛增高，还直接导致2012年土地市场出现了一个有趣现象：联合体拿地增多。招商、保利、万科、绿城、融创等房企在一线城市都曾合作拿地，而地块价值均在10亿元以上，在各地创造了不少新“地王”。比如，万科、保利在长沙合作竞得岳麓区地块，成为长沙今年以来最大规模的一宗土地交易，创下了当地土地成交面积和成交总价的年度纪录。
“这说明在调控大背景下，企业拿地还趋于谨慎。但房企发展需要补充土地资源，尤其是重点城市核心区域的土地，但城市核心地区的土地作为稀缺资源都价值不菲，加之目前房企融资渠道依旧紧张。”业界认为，合作拿地有助于降低财务风险，并能在项目建设过程中实现优势互补。
三四线楼市库存消化不良 隐现泡沫风险
温州、海南、贵阳等地房价近期出现幅度不等的跳水情况引起业内对三四线楼市“泡沫”的关注。克尔瑞信息集团样本统计显示三四线楼市的消化速度明显自去年以来明显落后，2011年三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线的19%，而去年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一二线的32%。
记者从中原地产、同策咨询等业内机构以及海南地区开发商处了解到，城镇化大趋势的市场背景下，不少三四线城市热衷于新区新城的报批，拉高了楼市库存。全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存向记者分析称，三四线楼市泡沫成分值得警惕，但因由风险各异，而总体上来看城镇化政策的受益者仍以三四线为主。
海南潜在供应需10年消化
鄂尔多斯、温州、贵阳，越来越多的三四线城市成为房地产泡沫风险的主角。有媒体曝光，上个月温州平阳县一项目老板跑路，业主只能堵在温州建行平阳支行门口“等个说法”。
专注旅游地产的海南也已吹动“泡沫”。克尔瑞信息集团统计显示，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到惊人的1 .079亿平方米，至少需要10年才能消化。
贵阳的“泡沫”之忧则缘起超大盘的放量。当地出现规划用地5000余亩，总建面1830万平方米的超大楼盘，规划居住人口高达35万人，基本相当于一个小镇，令人咋舌，而销售和均价滞足不前。贵阳房地产官网显示去年成交相比前年增长约一倍，但均价已回到两年前。
“三线城市还将保持供大于求的状态，”上海易居房地产研究院数据显示，三线城市在11月新增供应量略小于成交量后，12月继续维持供大于求的状态。12月份，10个三线样本城市的新增供应量为247万平方米，成交量为180万平方米。“此次供大于求，一是三线城市房地产市场扩张这一总趋势，二也是暖冬行情下房企积极推盘。”
三四线楼市的消化速度自去年以来明显落后。克尔瑞信息集团样本统计显示，2011年，三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线的- 19%，而去年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，还要落后于一二线的32%。
“不少三四线城市出现泡沫，但情况各异，”全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存接受记者采访时表示，贵州在2007年开发大量的毛地，现在基本上建设完成，从而出现大量供应。在陈宝存看来，这是经过研究后制定的开发策略，是房地产的发展周期问题，“不能只看一时的数据，要从长远来分析。”
三四线楼市蒙上阴影
库存方面，一二线城市的去化速度明显加快，但三四线城市则消化乏力，出现了明显分化。“这一趋势造成一线城市总体上存在上涨压力，而二线和三线城市涨跌不一，但下跌城市个数有增多趋势。”第一创业房地产分析师王皓宁表示。
“三四线城市方面显然受困于风险因素，这部分城市的风险在于未来短期内房地产市场需求的不确定性，过去两三年整个行业范围内出现进军三四线城市的浪潮，”克尔瑞信息集团分析师杨晨青告诉南都记者，而从今年市场的反馈来看，相当一部分前期热点的三四线城市市场已经出现了交易低谷，而这必然已经引起企业的警惕。
同策咨询总监张宏伟表示，预计未来将会有大规模新城涌现，大量楼市供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，导致市场供应没有办法顺利去化。
“‘被城镇化’与‘空城’导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套势必也会助推这些城市面临崩盘的风险。”张宏伟向记者建议称，如何控制风险，就需要调整与改革地方政府业绩评价指标，稳定宏观经济发展预期避免炒房的市场基础环境。
三四线仍为城镇化重点
尽管风险存在，但毋庸置疑的是，城镇化的重点仍是城镇化率低的区域和城市。虽然各地房地产发展的持续性存在明显差异，但未来受益城镇化的地区仍被广泛认为集中在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市。
在南都记者日前亲临的一处阳春市楼盘开盘现场，彭姓项目开发商表示，中央多次表态城镇化是我国扩大内需最大潜力，各地热衷于新区新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，“这就意味着大量的机会，作为开发商肯定会紧随政策脚步”。
第一创业房地产分析师王皓宇分析认为，城镇化的实施依赖于顶层制度设计和优化，户籍制度、土地交易制度、税费制度等。这些因素的变化会使房地产行业发生深刻变革。虽然发展速度已放缓，但目前房地产行业依然处于高速发展期，市场分化的格局下，城镇化带来的结构性机会多过趋势性机会。
已有不少房企伺机而动，提早布局了预期受益城镇化进程驱动的区域项目。如金科股份大部分项目储备即位于当前城镇化率较低的中西部城市。华夏幸福专注产业结构升级和园区地产开发，预期或将会受益于发达城市周边的城镇化。中南建设也已大范围布局三四线，施工与地产双轮驱动。