去年11月开始，在经历了两年多严厉的宏观调控后，房地产市场出现了难得一见的暖冬行情，绝大多数房企提前完成年度目标，且嗅觉敏锐地在二三线城市土地市场动作频频。市场普遍认为，这与中央关于城镇化新政的推进有关。

中国房地产在经历了十数年的“黄金时代”以后，借由国家推进新型城镇化战略的机遇，或将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。

城镇化新机遇唤醒楼市最强“刚需”

进入2013年，中国的城镇化建设迎来了新阶段。而新型城镇化与房地产行业的关系是绕不开的话题，中国房地产业协会副会长朱中一曾经表示，2020年之前，中国房地产市场依然处在发展的机遇期，重要原因之一就是城镇化。

伴随着中小城市的进一步崛起，集中爆发的存量需求与城镇化快速推进所引发的同步飙升的增量需求相叠加，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒，成为扩大房地产市场容量、推进中国房地产市场发展的主要因素。

有报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求(包括保障房)约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的主要行业。

龙头房企布局抢占二三线城市

跌宕起伏的2012年中国楼市已经画上了句号，究竟谁能成为最后的大赢家呢?最近，2012年度中国房企全年销售额总排名陆续揭晓，万科、中海、恒大等一批标杆房企位居前列，其中恒大集团去年全年的累计销售总额达到了923.2亿元。

有数据显示，自去年四季度以来，恒大地产股价一路上涨，从2012年10月3日的3.13港元，一直上涨到今年1月7日收盘价4.66港元，涨幅高达48.9%。因此有权威评级机构和投行预估，由于恒大在二、三线城市土地充足，预计其于2013年将继续为城镇化的最大受惠者。

分析人士指出，万科、恒大等龙头房企在调控持续的2012年还能取得如此佳绩，和它们提前抢占三线城市的战略布局是分不开的。作为我国最早进入二三线城市、在三线城市布局最广的房地产企业，截至2012年10月，恒大已进入全国120多个城市，其中大部分位于发展潜力巨大的三线城市。

在调控持续深入的背景下，标杆房地产企业的应对策略也日趋分化，万科、保利、中海和恒大等依托在全国二三线城市广泛的市场布局、成熟丰富的产品系列，继续强化对主流市场的覆盖，并适时优化价格与推盘策略，取得了良好业绩。

未来受益城镇化的地区会在二三线城市

在中国某研究院发布的《2012年中国房地产市场总结与2013年展望》报告指出：2012年1-11月，各类城市成交量均有所增长，其中二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。

业内人士普遍认为，城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市。

一些知名房企的负责人认为，在推进新型城镇化的过程中，主流三线城市或将扮演重要角色，因为新型城镇化建设可以将更多的公共资源更为均衡地配置到这些城市中，“在这些城市，无论是建设的需求还是住房的需求，都处在上升期，这对于开发商而言，都是巨大的市场。”因此，有分析人士认为，重点布局三线城市的恒大等标杆房企有望在2013年成为新型城镇化战略的受益者。