发布时间：2013-1-11来源：亿房网
刚需不负2012最突出贡献奖
北京美联市场研究部高级经理张磊认为，在楼市经历了近年“最冷”淡季后，刚需无疑是2012年楼市的“救世主”，如果2012年房地产市场要颁发最突出贡献奖，那么此奖非刚需莫属。北京中原地产市场研究部总监张大伟也对社科院的预测表示不认同，他说，目前市场上普遍认为刚性需求群体就是“无房户”并迫切需要购买第一套住房的人，而这一需求是在不断增加中的，抛开人口增长因素不提，仅从购房资格达标角度看，一批又一批的有资格购房者将是一批又一批的刚需人群。
北京美联市场研究部高级经理张磊还深入分析道，刚需的异军突起也绝非偶然，差异化的信贷政策、适度宽松的贷款环境，尤其是存贷款利率不对称下调，在降低贷款成本的同时更是突出释放了政府鼓励首套房的信号，大大增强了刚需的购房信心，再加上开发商“以价换量”的低姿态，一场刚需救市的戏码悄悄上演。而“刚需当道”的背后更有限购政策的“全力支撑”和70/90政策的“扶持”。一纸限购，将投机、投资大军挡在市场门外。而2006年就已开始施行的70/90政策更是长远地调整了市场的供应结构，不得不说“刚需当道”是必然结果。
而随着人口结构的变化和产品供应的转型，刚需市场今天的荣耀是否终将被逆转、被写进历史呢?北京美联市场研究部高级经理张磊说，在现阶段的政策背景下，投资需求基本离市，改善性需求还并不具备逆转刚需市场的实力，而刚刚吹响的城镇化号角却为刚需市场的未来发展注入了新活力。
据国家统计局数据显示，2011年末中国城镇人口占总人口比重达到51.27%，城镇人口数量首超农村。有人认为，这个城镇化率是按城镇常住人口统计的，其中还包括了1.6亿的农民工，若按户籍来算，人口城镇化率只有35%左右，远低于世界52%的平均水平，未来潜力巨大：城市化率每提升1个百分点，意味着新增2000万城镇人口，其中15%为25岁的适婚年龄人口，刚需的主力人群。
中小户型2013仍将供需两旺
另一方面，受到刚需人群追捧的中小户型市场前景如何呢?亚豪机构副总经理高姗对此表示，自2011年调控以来，受到限购政策的影响，仍然能够活跃在住宅市场的需求多为首次置业或已有一套住房的升级型客群，这部分客群由于自身承受能力限制，多会选择较低总价的中小户型。而2013年基于限购政策仍将延续的影响，因此今年中小户型产品仍将是市场主推户型。
北京中原地产市场研究部总监张大伟从另一角度分析认为，在调控政策下，开发商都谋求从产品入手增加收益，比如，以往90平方米户型很少有两居，但如今很多项已经将其做成了三居格局，新项目中也很少有两居能超过90平方米的产品，60平方米左右的两居日渐普遍。从这一统计结果看，50至90平方米的住宅产品比例将越来越高。
张大伟还指出，开发商在产品细节上做得更精细了，节约了以往过多的“公共空间”，户型紧凑使得房屋利用率增加，提升了产品品质。此外，无论如何房产税都将推广开来，房产税的影响必然对改善型和多套住房者入市有所抑制，同时，开发商也会考虑到房产税等因素降低推出大户型比例。总之，张大伟认为，从市场情况看，中小户型并未过剩，需求依然紧缺，供需两方都不会出现减弱趋势。
在未来，随着新城建设的不断深入，政策布局条理性渐显，各区域的发展重点及特点将会被政策勾勒得更加清晰，而房地产作为重要支柱产业也会在其中起到重要作用，即辅助行政区域功能特点的建立和形成，北京美联市场研究部高级经理张磊说，这一现象也可从新推房源中看到端倪，即五环外新城作为重要的居住区域，其新盘多为主打50至90平方米的刚需盘，由此也可看到，刚需市场并不会“被逆转”，只会以政策为纲，因地制宜地继续发展蓬勃。
专家异议：“刚需”提法对公众有误导
随着楼市调控的深入，限购、限贷等调控政策常态化，曾经支撑房地产市场的投资需求逐渐消退。“刚性需求”逐渐成为楼市需求的主力，“刚需”一词经媒体传播，曝光度与日俱增。
然而，在一些专家学者看来，“刚需”逻辑并非无懈可击。“没有购买力的需求就不是需求，‘刚需’提法是对公众的误导。”国务院参事、北京大学经济学院教授李庆云曾在公开场合如是说。在李庆云看来，有效需求指有购买能力、有支付能力的需求，但目前开发商口中的相当一部分“刚性需求”不是有效需求。“刚需”逻辑将住房的投资属性隐去，把购买商品房视为解决居住问题的最重要途径。
美联物业全国研究中心总监徐枫说：“就目前的房贷负担比而言，多数购房者都承受着相当大的按揭压力，一线城市的购房者更是把每月收入的七成以上用来还贷，这样的房贷负担比在国际上是相当高的。实际上，如购房者需要将每月收入的一半以上用于还房贷，这样的购房者通常不适合购买商品房，只不过这样的现象在国内见怪不怪。”业内人士建议，出于自住需求的购房者应量力而行，超出支付能力的“一步到位”做法不仅会影响正常生活，也会放大财务风险。香港就曾出现由于房价下跌导致大批白领陷入“负资产”的先例。