上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已率先接近或完成了全年的销售目标。与此同时，根据市场机构的统计，11月全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但在不少业内人士看来，随着成交量价双双走高，全年房地产或将在“暖冬”中画上句号。

标杆房企提前完成全年目标

据报道，尽管2012年楼市的“金九银十”成色不足，但11月初陆续公布的上市房企的业绩状况还是让人眼前一亮。

根据公开披露的信息，万科前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额突破千亿元，达到了1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%%。如果加上11月和12月的推货量，预计万科今年销售额有望超过去年。

同样突破千亿元销售金额大关的还有中海地产，由于实行降价跑量策略，中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9%，提前完成全年1000亿港元的销售目标。

而招商地产前9个月实现签约销售额247.08亿元，也已经实现全年210亿元的销售目标。中原集团研究中心发布的报告称，从几家公布年度销售计划的标杆房企情况来看，平均销售计划完成率达到99%，明显好于预期。华润、招商、中海均已超出年度销售计划。

不过，就在标杆房企高奏凯歌的同时，一些中小房企卖地求存的情况也屡屡出现。北京中原市场研究部总监张大伟表示，大品牌房企可以通过“以价换量”快速回笼资金，而中小房企在储地有限、项目有限的状态下，压力则愈加明显。

11月成交创新高楼市迎暖冬

标杆房企亮眼的业绩可谓是全年房地产市场回暖的一个注脚，与之相比，各主要城市楼市成交量的回升则更加直接地反映出市场的现状。

根据市场机构的监测统计，11月，各地新房市场可谓供销两旺。供应方面，中原集团研究中心监测的22个城市11月的供应量已经超过整个10月。而成交方面，54个城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成为2012年的月度新高。

同样，来自上海易居房地产研究院的统计数据显示，截至11月30日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅库存总量为8312万平方米。11月去库存化速度环比明显加快。

中原集团研究中心表示，调控政策预期平稳，以及新增供应显著增加是促成11月新房成交量创新高的主要原因，预计年末住宅市场成交量有望维持平稳态势。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，压抑后抬头的购房需求是11月份助推去库存化的最基本动力。在楼市调控继续深入的情况下，购房者真实购房需求的释放，仍将主导年末的去库存化效果。

“全国楼市在11月、12月或将迎接一个"暖冬"。”张大伟认为。

房企去库存压力仍然大

在不少业内人士看来，目前楼市整体价格继续微涨已经成为定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高，年末成交和房价的“稳中有升”似乎让低调的楼市展露出复苏的态势。与此同时，各家房企的高库存也让人担心。

截至今年10月，全国商品房待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。

据上海易居研究院数据显示，由于受到调控影响，不少开发商转战三线城市，最近两年，三线城市的库存一直在上涨。最近5个月，三线城市的库存一直以每个月环比2%的速度在增长。一位业内人士向记者表示，目前，很多大房企积压了不少待售的面积，尤其在一些三四线城市，虽然成交量有所回升，但是只要价格微涨，销售速度就会立刻慢下来。因此，本着快速去库存化原则的房企都不敢轻易调整售价。

全联房地产商会荣誉会长聂梅生认为，待售面积过多，会使企业将资金积压在上面，无力增加土地储备。

全国商品房待售面积维持在高位，将带来多重负面影响。房企库存越大，累积的房地产金融风险越大。库存越大，贷款利息等财务成本就会与日俱增，最终的销售价格必须越来越高，才能覆盖成本。同时，捂盘越久，资金链断裂的可能性越大，最后可能不得不以更低价格脱手，一旦收入覆盖不了成本，房企将难以归还银行贷款、信托融资等债务，最终导致金融风险。房企捂盘不售、库存畸高还将推高近远期房价，严重干扰楼市调控。