“明年的开发贷投放计划要等春节前后才能出来，开发贷的大部分额度都在占据地产市场主要份额的住宅类项目上，今年的住宅类开发贷也是有增长的；商业地产开发周期长，适合银行资金进入的有限。未来的基调仍是稳中求进。”11月21日，针对近日有关民生银行开发贷“退宅进商”的传闻，民生银行地产金融部内部人士向本报记者澄清并进一步表示，从客户、市场的角度考虑，银行开发贷在住宅与商用两个类别的倾向上，并不会出现大的转弯。

与其观点相似，一位四大行的信贷人士表示，“各家银行的业务倾向与风险承受能力不尽相同。尽管商业地产信贷利润更高，但与短平快的住宅类项目不同，商业地产资金占用量大、培育期长、投资回报期更长，因此，信贷资金在投入上也有所要求，对抵押、还贷等条件的门槛也更高。”

份额有限

“从开发商的客户角度来说，目前房地产市场，无论是绝对的投资量，还是开工竣工面积等，都是以住宅为主，所以，银行的开发贷也更多地聚集在普通住宅项目的开发上。”前述民生银行人士解释。

这是实情。受住宅市场宏观调控的影响，尽管近几年来，开发、持有商业地产的观念逐渐深入开发商之心，推出的体量也得到了迅速的扩充，但相对于庞大而成熟的住宅市场，商业地产依然相形见绌。

体量上的巨大悬殊，决定了银行信贷在两者上的大比差投放基调。前述的四大行人士在接受记者采访时透露，按照计划，该行普通商业用房开发贷的全年新增占比将不超过新增开发贷的20%，商业类开发贷与住宅类开发贷两者的投放比不超过1:5。

除此之外，在上述民生银行人士看来，商用地产项目过长的投资回报周期也加重了银行信贷资金在投放上的克制心理。“商业用项目在销售后也依然要出租，不管是销售还是自持，其资金回收的周期都要长于住宅项目，是典型的短贷长投，更需要长期资金，因而不太适合银行资金进入，部分合适进入的零售等项目也有限。”

“大型综合体项目普遍都需要五六年以上才能回本，这既是对开发商现金流的考验，也是对银行现金流的考验。在银行资金有限的时候，不同的银行根据各自情况也会有意的控制投入规模。”