自2011年2月北京楼市限购令实施以来，一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。而上周，住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述,无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。

尽管商业地产项目整体向好，然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的产品?如何最大程度规避风险、扩大收益，记者走访了一些投资者及研究机构，他们对于公寓、商铺、写字楼三种业态投资价值的分析判断具有一定参考价值。

投资商业住宅门槛低

商业住宅是流行歌曲。由于商业住宅的面积小、总价低，因此能为大众阶层接受并参与投资。在现阶段国内市场条件下，由于物业管理公司的服务水准有限，很多小区很难保持物业品质，造成居住和办公的人员混杂，使得社区品质下降。

在这种情况下，如果该地区的地块价值没有提升，该社区的房屋价值则不会大幅提升，只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下，商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上，房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，即租售比的均衡水平为1：300左右，而中国目前的租售比水平达到了1：800甚至900，房屋的价格严重偏离其真实价值。加之整个市场的供应量较多，因此住宅的造血能力是比较低的，其年回报率一般在3%-4%。

商业项目购买成本高于普通住宅

由于商住公寓、商铺、写字楼这三类产品均是建设在商服用地之上，由购置产生的税费支出会高于普通住宅，但三者之间没有明显差异。据亚豪机构品牌总监郭毅介绍，购买商住公寓、商铺、写字楼时需缴纳3%的契税及其他少量小额税费，相比普通住宅1%的契税税率，仅此一项就高了三倍。此外，在二手交易时，商业项目的税费比普通住宅还要高很多。据悉，商业、公建立项的二手商品房，除了3%的契税外，还需要缴纳5.5%的营业税、0.1%的印花税，房屋差价20%的个人所得税、总房款1%或按累进税率计算的30%-50%的土地增值税等，再加上中介费，二手非普通住宅交易税费高达总房款的15%以上。