发布时间：2012-11-20来源：北青网
万科销售额破千亿 完成任务小意思
眼下，部分上市房企陆续发布了1—10月份的销售业绩。其中，中骏置业前十月完成销售额达到45.08亿元，不仅同比增长五个百分点，而且已经提前完成今年的销售任务。与此同时保利地产表现也甚为显眼，销售额达到193亿元，也完成了任务。而远洋地产总裁李明日前接受本报记者专访中也表示其今年270亿元的销售任务也完成了，但还想再冲300亿元的目标。
要说众多房企中，今年表现最突出的还是地产龙头老大万科，数据显示，万科以1100亿的销售总额，成为今年首个进入“千亿俱乐部”的房企。
除此之外，已经公布业绩的房企中今年目标完成率普遍超过八成。除了上述上市房企之外，世茂地产、越秀地产、禹州地产、招商地产、中海地产等已经提前完成年度任务。
在今年严峻的宏观调控形势下，房企依旧能交出如此“靓丽”业绩报表，有的人认为功劳在于刚需的释放。但也有人认为是大房企占尽了品牌优势，加上布局合理，导致争抢了小房企的蛋糕，所谓“强则越强，弱就越弱”。
房子卖得好 必须靠“大牌”
在这轮业绩报告中，融创地产也表现突出，国际知名数据供应商汤森路透数据显示，其今年利润率或将达到15.2%，高于平均水平。而融创中国北京公司总经理楼艳青也在媒体上表示，房企销售额大涨是此前楼市受到压抑，刚需后期强力反弹。
“这与房企本身有更大的关系。”对此，北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋对此观点自持己见，虽然刚需释放是基础，但是今年知名房企业绩完成情况良好的主要原因是房企自身的布局合理，销售策略灵活。以万科为例，其在北上广深一线城市的目标群体都是刚需集中地，盘子铺得大，而稍微一降价，就能达到促进销售回笼资金的作用。但是其他的小房企并非如此，同样降价，房子也没人买。
“还是品牌效应因素更多一些。”杨少锋总结。
两极分化无所谓 小房企影响甚微
“我不认为大型房企业绩好看就代表整个房地产市场都好转。”杨少锋解释，从今年的业绩来看，房企两极分化很严重，大房企吃得好，小房企吃不饱，“甚至饿得要死”。
而事实也确实如此，与大房企飘红业绩形成鲜明对比的是，部分中小房企由于结算项目有限，前三季度业绩表现非常暗淡。嘉凯城前三季度的净利润同比下降了235.34%，公司已经许久没有在土地市场上有收获。中粮地产前三季度的净利润也下降了70.65%，第三季度更是亏损2447万元。莱茵置业前三季度营业收入仅为6.7亿元，同比下降16.59%。
而高策房地产经纪公司董事长陶红兵对此看法并不一致，据他了解到的情况是，小房企情况也不是那么糟糕。
“而且小房企也不会影响市场整体行情，因为其市场占有率并不是那么高”，陶红兵解释，很多媒体说，小房企日子不好过，其实也并非如此。
净利润大增 房企运营状况良好
虽然今年房企销售额涨势明显，但是挣不挣钱还是要看净利润。
国际知名数据供应商汤森路透也为记者专门统计了包括中海地产，招商地产，万科地产，富力地产等在内的14家知名上市房企的相关数据，该公司预计这些上市房企全年净利润将达到602亿元。同比去年的571亿元增加5.4%。
其中，中骏置业今年的净利润预计将达到12.4亿元，相比去年的7.1亿元来说，涨幅高达75%。
而这些被统计的房企中除了恒大地产等之外，11家房企净利润都实现上涨。“净利润增加说明房企经营效果很好。”陶红兵对记者表示，也是房企挣钱与否的重要指标。
利润率下降 房地产不再暴利
虽然房企净利润整体上涨，但是净利润率却比去年出现明显下滑，汤森路透数据显示，其统计的14家知名房企，今年平均利润率只有14.96%，而这14家房企去年的净利润率却达到17.66%。
而净利润率下降其实也不是新鲜事，从今年年初开始，房企的净利润率就一路下滑，房子卖得多了，但是相比之下挣钱却没原来那么多了。
“开发商以价换量会导致利润率下降。”陶红兵对记者解释，另外，销售的保障房项目多，也会摊薄利润。相反一些房企做高端项目，或者资金周转快，利润率会多一些。
这些在企业报表上一览无余，中海地产以高端物业见长，而今年，其利润率会达到23.99%，居众多房企之首。而万科的净利润率只有12.37%，销售额虽然高得很吓人，但是付出与回报之间的比例关系已经在渐渐改变。
“其实房企的净利润率一直就在10%—20%之间。”陶红兵表示，这个数值很正常，但也说明房地产行业确实赚钱但并非人们想象的暴利行业。
在人们的印象中，一个楼盘除去拿地建安等成本，开发商想要的利润占到最多三成，但是这只是项目利润，但不能忽视的是，报表中的利润率是指年利润率，一个项目开发年限长达三五年，平均摊到每一年，没有那么多。
有了钱就“圈地” 余粮充足备来年
大牌房企不缺钱已经是板上钉钉的事实，无论其是通过借壳上市或者发行票据融资还是通过快进快出的方式挣钱。有了钱就储备土地。
万科从今年下半年开始加快拿地节奏。仅10月公司新增加项目7个，支付地价款59亿元，再度刷新年内纪录。
受到销售业绩持续稳定的影响，下半年以来万科的拿地节奏有所加快，这也反映了万科对行业的信心。三季度万科新增项目23个，对应权益规划建筑面积约376万平方米，较之上半年14个新增项目有明显增加。
“虽然下半年的拿地量多于上半年，但万科并没有因此而放松投资标准，土地成本仍然控制在合理水平。”万科董秘谭华杰表示，由于目前的资金仍较充裕，万科未来拿地会立足自住需求的产品定位，并积极拓展合作资源。
房企日子很滋润 以价换量不可能
“今年房企的日子就很滋润，明年也是如此。”高策房地产经纪公司董事长陶红兵如此表示，今年房地产市场的销售情况明显好转，销售面积增加，销售额上涨，房价也稳中有涨，目前看来市场情况非常良好。
在陶红兵看来，即使是在业内认为最艰难的2011年，房企的情况也并不是大家想象中的那么糟糕。2008年房地产宏观调控后，政府规定所有的土地款必须一次性付清，所以支付土地款不能去银行贷款，只能用自有资金。开发商只要不拿地，资金链就不会出现问题。”
“日子不好过的是地方政府。”陶红兵认为，土地卖不上价钱，土地出让金收入大幅减少，但这跟开发商没有关系。
而明年情况也是如此，开发商同样很滋润。“明年以价换量基本不会存在，因为从目前这个市场情况来看，已经没有这个必要。价格上也会平稳上涨。”陶红兵对记者表示。