发布时间：2012-11-1来源：亿房网
新一轮政策微调启动
10月29日，广东省江门市同意开平、鹤山两县调整公积金贷款额度的申请。按照调整后的额度，首套房贷款最高限额统一提高到一人25万元，两人或以上50万元;二套房贷款最高限额为一人20万元，两人或以上40万元。几乎与此同时，江苏镇江市推出新的公积金政策。其中包括子女买房，父母可成为共同还款人，公积金可用来偿还商贷、支付物业费等。
除上述两地外，深圳已在今年9月28日上调公积金贷款最高额度上限。武汉则在10月24日发文，除上调二手房公积金贷款最高限额外，还规定异地购房可动用本地公积金进行还贷。
9月下旬以来，多城市通过微调公积金政策的方式对楼市政策进行调整。而自“新国八条”出台至今，已有近30个城市调整公积金政策。
在近期地方政府微调楼市政策的尝试中，公积金并非唯一切入点。10月25日，天津房地产交易资金监管中心发布公告称，住房交易网签首付可分两次交纳，但首付款不能低于总房款的30%。贵阳则在10月初推出新政，规定购买首套房可享受相当于本市户籍的就业、入学和就医等同等待遇。据不完全统计，最近一个月，已有近10个城市对楼市政策进行微调，刺激楼市消费的意图明显。
更多城市或尝试微调
从本轮政策微调的方向上看，促进楼市消费无疑是首要目的。业内人士认为，这也是地方政府意图通过刺激房地产市场回暖，缓解地方财政压力。财政部统计显示，受商品房销售额累计增幅较低的影响，前三季度房地产营业税减少6亿元，下降0.2%。国家统计局数据显示，同期全国土地成交价款为5309亿元，下降11.0%。
值得注意的是，在财政收入减少的同时，大量地方债务到期将进一步加剧地方财政压力。国家审计署的报告显示，截至2010年底，地方政府性债务中，约1.84万亿元需要在2012年偿还。
除进行微调政策的尝试之外，从今年7月开始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市场回暖的同时，也增加了土地出让收入。中国证券报记者此前在调研中发现，一些地方政府甚至向开发企业预征数年后的房地产税收。
业内人士认为，在不触及楼市限购、限贷等政策“红线”的情况下，地方政府的微调尝试被允许的可能性较大。事实上，从去年下半年以来，在微调楼市政策的40多个城市中，只有少数被叫停。该人士还认为，为刺激楼市升温，预计未来将有更多的城市尝试微调。
市场将筑底升温
链家地产统计显示，从楼市“限购令”推行以来，一线城市的新房成交均价上涨不足5%，政策成效明显。但新政同时也在抑制市场交易，统计数据显示，今年以来的市场形势不佳，虽然二季度以来一度出现热销局面，但此后的楼市“金九银十”再次陷入低迷。多数分析人士认为，今年全年的成交情况可能不尽如人意。
楼市调控政策也在影响市场供应。国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产投资增速、土地购置面积、新开工面积等指标都出现负增长。
市场人士认为，为保证市场供应，并刺激房地产消费，未来楼市调控政策可能趋于温和，并从行政化手段逐渐过渡到市场手段。
不少分析人士还认为，在国务院督查组回京后，高层虽不断表态坚持楼市调控不放松，但至今并无更严厉的政策出台，意味着“政策底”已经出现。因此，微调楼市政策的行为将被默许，并可能越来越多出现。
今年下半年以来，不少大型房企在土地市场频繁拿地，显示出“抄底”意图。部分房企负责人在接受中国证券报记者采访时表示，楼市的一系列指标在探底之后，市场将进入筑底期，并有可能在明年进入逐步升温阶段。
房地产市场供需结构将发生变化
近些年来，房地产市场的动向一直是社会各界关注的焦点。自2010年限购令出台以来，房地产就陷入了寒冬期，成交量持续低迷。各地的房产商纷纷采取了“以价换量”的营销策略。至此，在今年2月份，房地产市场受刚需影响似有回暖迹象，但并未达到“量价齐升”的境界。
房地产既是国民经济的重要组成部分，也是关系到民生的关键问题。自2008年金融危机我国房地产市场异常火热以来，中央政府在对待房地产的问题上，态度也非常坚决，坚持限购令不取消的主要政策。日前，在国务院发布的《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》中，提到“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，实施机关变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。
商品房预售许可权的下放，这对于房地产市场来说算是一条重磅新闻。我国目前的大部分商品房都采用的是预售制度，其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。之前，业内一直认为房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。
其实，本次商品房预售许可权的下放对于房地产市场来说，最大的影响莫过于供需结构的变化。因为商品房预售许可权收归市级人民政府房地产管理部门审批的背景下，一个地方的房地产市场的供给是可以被有效控制的，市级人民政府可以结合本地房地产市场的供需情况进行调节与统筹，做到商品房市场供需平衡的状态。
但是，本次行政体质上的改革，将商品房预售许可权下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”，这对于原先房地产市场的供需结构造成一定的冲击。众所周知，自房地产市场欣欣向荣发展以来，房地产行业已经成为各地方政府不可或缺的支柱产业，其中房地产市场的土地财政更是给地方政府带来了极大的经济效益，成为各地方政府追求政绩的“捷径”。
正如前面分析到的，商品房预售许可权在“县级以上地方人民政府房地产管理部门”时，上级管理部门可以说整个地方市的房地产市场进行统筹管理;但是，一旦许可权下放至设区的市级、县级人民政府房地产管理部门，各区级、县级地方政府出于对自身利益的考虑，加强对房地产市场的支持，放宽对房地产项目的审批难度，这必然导致该地方的房地产市场供给逐渐增加，继而造成供给大于需求的市场局面。
尽管，商品房预售许可权的下放，可以为房地产市场注入更多的供给流动性，从而改变供需结构，解决一部分刚需。但是，目前，我国的房地产市场仍然存在着一些问题。第一，房地产市场信用体系建设仍显不足。现阶段我国房地产市场不尊重购房者的情况比比皆是，随意地更改房地产建设规划、降低建筑的质量、不按期交工等。严重地扰乱了我国房地产市场的秩序，从而导致房地产市场仍旧没有走向法治化的轨道。第二，对于保障性住房建设工作的开展仍显不足。为了缓解国内的房地产市场需求的压力，我国推动了加强保障性住房以及廉租房的建设。虽然在一定程度上解决了我国空置率过高、房价与收入不协调的现象，但是保障性住房的力度把握并不科学。第三，我国推行的限购政策在解决房地产市场顽疾的同时也一定程度上遏制了刚性需求。
房地产作为国民经济的支柱，既要通过国家政策的宏观调控来实现合理合规发展，也要遵循市场经济的发展规律，并最终实现房地产市场的可持续发展。与此同时，实现房地产市场的房价维稳、土地资源利用合理、保障生态平衡为我国下一代的生存提供必要的空间是我国房地产市场可持续发展的终极目标。
为了实现以上的目标，首先，必须要健全我国房地产市场的信用体系建设。我国政府应当重视对房地产市场的信息体系建设工作的完善。利用法律规范房地产市场的信用体系建设。与此同时相关主管部门应当加大对房地产项目的监管力度，严格地将房地产项目的建设质量、建设周期、变更计划等各个方面进行专门的数据资源管理。并且建立与购房者之间的互动联系，设置房地产企业的信息记录进行备案，对于后期的预售等工作进行逐层审批，做到从严把关的房地产市场监督体系。从而为我国建立规范的房地产市场秩序打下坚实的基础。
第二，要努力营造房地产市场的良好市场氛围。现阶段由于各种媒体以及舆论都对房地产市场产生消极的看法，这种消极的看法也影响到了广大的购房者，从而导致了购买者的观望心理。所以我国在出台房地产调控的同时，应当做好市场维稳工作，利用科学的市场分析以及房地产市场发展的客观规律研究向广大的购房者传递积极的信息。从而为房地产市场的健康发展提供良好的市场氛围。
第三，要不断调整保障房建设的比例，切实遵守保障房机制的阶段性原则。由于保障房建设的不断推进，对我国房地产市场具有相当大的打击。所以要根据我国的房地产市场现状不断调节保障房建设与商品房之间的比例。在充分满足保障性住房需求的同时，也要顾及到房地产市场的发展。切实遵守保障房机制的阶段性原则。对于不同消费层次的购房者要进行政策性的调整，最终达到人民住房都能得到充分保障的目的。