近期，贵阳“买房送户籍”的新政出台后，贵阳楼市一举成为焦点。紧接着，“贵阳将成鄂尔多斯第二”等传言四起。至此，不禁有业内人士开始质疑，二三线城市楼市井喷式发展是否说明供应过剩?

“贵阳的库存数据实际上包括了潜在的供应，因此崩盘的可能性还是不大的”，北京中原地产市场研究总监张大伟向记者表示，反倒是部分三线城市以下土地供应过大的城市可能会出现问题。

事实上，据中原集团研究中心监测的30个重点城市新房成交数量来看，今年1-9月，30个城市的成交同比依然增长22%，与2010年同期相比亦有12%的增长。

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟也向本报记者表示，二三线城市目前整个市场成交表现基本稳定。

库存消化将有所加快

值得一提的是，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，将34个大中城市存销比进行比较，可以发现贵阳的潜在商品房存货去库存化时间为三年多，排名第六，潜在供应量确实偏大。

不过，杨红旭进一步表示，排名靠前的沈阳、长春、呼和浩特等中西部非主流省会城市去库存化周期确实普遍偏长，却并不意味着存在严重过剩。比如说贵阳大盘多，但其潜在住宅上市的节奏慢。此外，其房价涨幅也不大，2011年住宅均价只有5000元/平方米出头，低于全国平均水平。

张宏伟也向记者表示，整体上来看，二三线城市房价还是比较稳定的，而限购政策严格执行之后对市场外来性投资和投机性需求确实起到了抑制作用。即使部分二三线城市在限购上打政策的擦边球，但这并不是主流趋势。

“长春去年的时候有个别楼盘根本都卖不动，但今年明显好转”，一位长春市某房地产商向本报记者表示，“而且个别优质的楼盘房价和成交量都所有提升”。

更值得一提的是，根据中原地产上述监测数据分城市类型来看，今年1-9月，二线城市表现最为出色，成交同比增长29%;其次是一线城市，同比增长14%;三线城市表现较差，同比微增5%。这显然意味着，二线城市在经历了2011年的深幅调整后，2012年成交反弹非常明显。

对此，张大伟向记者表示，二三线楼市整体来看，目前还处在升温的状态中，虽然没有达到发烧程度，但量价成交市场预期还是利好的。其中，杭州、宁波可能升温相对较为缓慢，但各地省会城市基本已经复苏，尤其南京等一些城市表现比较抢眼。

一线房企二三线城市圈地忙

事实上，张大伟向本报记者表示，二三线城市楼市升温除了与户籍政策松动，信贷放松以及新增需求量巨大相关外，与房企纷纷进驻二三线城市圈地也是相互作用的。

据记者了解，在市场成交量带动下，一线房企现金回笼到位后，纷纷出击土地市场。近期，各大一线房企如万科、保利、绿地、龙湖等都不约而同选择在二三线城市圈地，甚至有部分房企在二三线城市斩获地块都是抄底竞得。

其中，济南也是一线房企关注的重点城市。从今年济南市土地成交来看，华懋地产、融汇地产和华润置地这些一、二线房企首次进入济南拿地开发，而恒大和绿地等一线房企也于今年上半年再次出手拿地。据悉，武汉和济南均为不少一线房企看重的城市，预计未来将有更多大型房企进驻。

对此，张大伟表示，一线城市受限限购，二三线的需求相对就更加旺盛，开发商纷纷进驻二三线城市后，很多需求也就更积极的入市了。

实际上，据记者了解，部分以北京为中心的房企早就开始了二三线城市布局，甚至部分房企已经靠二三线城市的项目销售额拉升了业绩。比如，远洋地产在大连等城市的市场份额正在逐渐扩张，而北京的市场份额则在同比减缩。除此之外，首开股份在二三线城市的布局也将进入收获季节，将对其业绩贡献较大力量。

限购政策抑制投资需求

自从2010年5月北京出台限购令，全国楼市的限购大幕便正式拉开。此后的2011年1月26日，国务院更是发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。而随着国务院通知的发布，全国相继有40多个城市出台了限购措施，北京等此前发布了限购令的城市，也纷纷在政策上加码。

至于这2年来限购执行的效果，世经未来总经理辛健对记者表示，“从短期来看，“限购令”的确能起到立竿见影的效果。但从本质上来说，仅靠政府干预遏制房价效果有限”。

北京联达四方房地产公司董事长杨少锋则认为，“限购对于此前暴涨的房价确实起到了很明显的抑制作用，避免房地产市场陷入更大的泡沫中去。”但他也表示，“由于这种行政手段打击面比较广，也制约了不少真实需求，一旦政策退出，市场很可能出现报复性的反弹。且限购时间越长，反弹力度越大。同时，限购导致这些城市的成交量大幅萎缩，即使是目前市场回暖，成交量也不及限购前的2009年。而成交量下滑也使得关联产业受到了很大影响。”而由于目前房价快速上涨的趋势已经得到控制，他认为，限购作为调控阶段性手段的任务已经完成，政府可以考虑用其他政策替换限购。

而包括任志强在内的不少房企老总也对限购发表不少自己的观点。

一线城市房价涨幅明显放缓

不过，尽管业内对限购政策有着不同的看法，但对于最早执行限购政策的一线城市来说，此前快速上涨的房价却实实在在的得到了有效抑制。

2010年9月30日，深圳发布住房“限购令”，对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

在“限购令”执行的两年间，深圳样本二手楼盘的成交价也从2010年9月的18002元/平方米，上涨到2012年9月的19972元/平方米，增幅为10.9%。

而其兄弟城市广州，情况与深圳极为相似。根据网易房地产数据库的资料显示，2010年1月1日至9月10日，广州全市住宅(不含公寓)网签成交均价10889元/平方米。自2010年10月15日，广州出台了严格的限购政策，一年后(2011年1月1日至9月10日)广州全市住宅成交均价上涨6.15%，至11559元/平方米;今年1月1日至9月10日，广州全市住宅成交均价为12066元/平方米，相较于限购一周年同期时段的均价上涨了4.4%，较之限购前则上涨了10.8%。

在上海，当地政府于2010年10月7日发布“沪十二条”。 随后沪上监测机构数据显示，上海2010年1-9月新房成交均价21362元/平方米，2012年1-9月新房成交均价22632元/平方米。限购两年间，新房成交价涨幅为5.6%。

而根据中原地产研究中心提供的数据显示，在北京开始执行限购前的2010年4月，全市新建住宅的销售均价为22469元/平方米，到2012年9月，房价则回落至20572元/平方米，成为一线城市中房价唯一一个均价低于限购前的城市。

不过，中原地产张大伟表示，“由于住宅市场每年的大量成交都会趋向更远的郊区，因此实际上各地的房屋价格上涨幅度要高于均价的数据。但应当说，限购后的房价在去年底今年初确实出现了比较明显的下滑。

而一家大型房企的相关负责人也告诉记者，相比限购前的2009年，一线城市房价的增长速度可以说是大幅放缓。

“稳增长”VS“严防房价上涨”

在限购的城市中，除了北上广深，还有30多个二、三线城市。对于这些城市的限购，辛健认为，“在一系列遏制房价过快上涨的宏观调控政策影响下，全国房地产市场各项运行指标均出现了不同程度的下降，与北上广深相比，二线城市受政策的影响更大”。

不过，他表示随着2012年经济的快速下滑，各地“稳增长”政策频出，在一定程度上带动了房地产行业的复苏。

业内人士也认为，二线城市对于房地产市场依赖程度远高于北上广深，因此，他们对于政策的松绑最为积极。

2011年10月，佛山成为全国首个直接松绑限购的城市, 由于其直接鼓励投资性需求，结果于12小时内被紧急叫停。此后11月，成都欲放松对限购环节的审核，透露出对投资投机性需求的暧昧态度，因而胎死腹中。时至2012 年，先有上海通过咬文嚼字的方式重新定义户籍家庭概念，大开需求之口，但一周内被叫停;而后石家庄针对限购的微调和细化措施未经发布即被叫停。

从上述例子中也可以看出，限购的底线不容触碰。截至目前，任何松绑限购的新政几乎全部夭折。然而，由于地方政府一直缺乏严格执行限购的动力，暗自放松的情况时有发生。如天津、厦门、成都等7 城市在政策执行口径上均存在一定程度的暗松。此外开发商也试图通过各种方式突破限购关口，如宁波象山县只要购房一次性付款，即可购多套等。

这也导致进入2012年8月份后，房地产市场又出现了一些新动向，一些二、三线城市房价出现了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，有的城市甚至重现排队购房现象。

对此，中原地产的报告认为，如何平衡“稳增长”与“严防房价上涨”的矛盾，已成为当前房地产政策走势的最重要影响因素。同时，未来各地政策微调将更为谨慎，市场仍以刚需为主，投机投资性需求仍严格受限，政策调整惟有在合理区分投资投机性需求和改善性自住需求中寻求突破。

辛健也表示，在我国经济周期开始进入下行阶段并且局部城市存在房地产泡沫的情况下，房地产市场的调整仍将持续。房地产调控政策方面，中央将继续坚持调控大方向以维持市场量价平稳态势;但从地方层面来看，政策微调的城市将不断蔓延。