国庆长假后各地楼市反弹声频传。

10月16日，中国指数研究院数据研发中心发布的一份监测报告称，上周(10月8日-10月14日)，该机构监测的40个城市中，仅厦门的楼市成交量环比(较上周)略有下降，其余城市的成交量均有大幅增长。即便是与去年同期相比，也有20个城市上周的成交量出现增长。其中，温州的成交量增幅最大，达275.37%。

更有媒体援引的中原地产最新监测数据显示，全国主要54城市上周的成交量合计为59929套，较国庆一周的成交量上涨210%，基本恢复节前水准。

一业内人士称，由于部分城市的房地产交易中心在假期休息，国庆长假后出现了集中网签的现象，这直接导致了节后楼市的大幅反弹。但整个10月乃至四季度楼市的表现，仍取决于价格优惠幅度。

“节后集中签约效应”

热点城市的节后集中签约效应尤为明显。

佑威数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为25.32万平方米，环比大涨266.91%。

中原地产海南分公司的统计显示，10月第2周海南楼市成交量激增，签约面积达7.49万平方米，环比上升372.70%;但成交均价则环比下降20.84%，至9489.3元/平方米。

部分开发商的感受却并不“热烈”。

三亚一龙头房企负责人称，眼下三亚的楼市比较稳定，成交量和价格与去年比没有太大变化，均价还是在2万元/平方米左右。

“我的感受是10月会比9月好。”谈及10月楼市，沪上一中高端开发商信心满满，“我们公司旗下一楼盘这两个星期卖了6套房源，9月整个月才卖了4套。买房的都是改善型客户，用来自住。”

上述开发商认为，9月，开发商更多的是想试探市场反应，看清形势，促销力度弱，在观望。10月供应走高，上周推盘量就很多，而且中高端需求也活跃了。

据该开发商称，江湾翰林开盘价为3.75万元/平方米，卖得很好，因为地处五角场核心区域，“单价4万元以内的都是合算的。”

“拿地的都是大房企”

不过，对于四季度楼市，更多的开发商仍持谨慎态度。

一央企开发商称，长三角地区的楼市，不论一二线城市，现在是齐头并进，供需两旺，但由于限购，年底的成交量不会更好，也不会更差。

“很多开发商今年的销售目标都完成得不错，但年底会维持甚至放缓推盘节奏，销售数字太高对明年是个很大的压力。”该央企开发商说。

易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻16日亦提醒，虽然今年不少开发商的销售量都在往前走，但并不能认为今年的房地产市场就像想象的那么好。

在当天于北京召开的“2012中国房地产品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”上，周忻称，现在拿地的都是大的品牌开发企业，它们的库存量走到一定程度的时候，必须要安静下来。

前述央企开发商则认为，四季度，各地为完成供地计划还会大规模推地，优质地块的竞争还会很激烈。“土地市场的热度会对楼市形成诱导，传导到住宅市场。”

“我们今年在三亚、长沙、杭州都拿了地。”该央企开发商说。

开发商的声音并不一致。某在海外从事房地产开发的房企负责人称，“我现在已经把所有精力关注海外。国内的楼市越暖越危险，逃出中国寻找备胎的客户就很多。我们会大力发展海外市场，实现全产业链服务。”

“个别楼盘会降价”

短期而言，价格因素的影响仍会相当明显。

克而瑞分析师杨晨青称，今年以来核心城市的房价取决于两个因素--政策宽松度和优势价格。闸北大宁有个楼盘最近开盘价是3.1万元/平方米，上一期则为3.6万元/平方米，“3.1万元的单价，4天内183套房源售罄。”

问题是，开发商降价的动力可能下滑。

一房地产市场分析师介绍，“我们调研的时候发现，现在房企的价格策略已发生变化，不肯降价。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟进一步说，四季度，个别楼盘会降价，但已完成全年销售目标的开发商降价空间不大。

“10月楼市的成交量和9月应该差不多，也可能更好一点。”陈晟说，现在是特定楼盘卖得好，主力需求产品卖得好，整体楼市还是相对稳定。

楼市将于明年上半年回暖？

近日，渣打银行大中华区研究部出台最新研究报告以《令人惊诧的回暖》为标题，预计我国住宅类房地产建设继2012年收缩之后，将于2013年上半年回暖。报告指出，我国房屋库存正在下降，有迹象显示，八九月份土地市场交易活动增加，除非房价大幅上涨，否则房地产政策不会有太大变化。

一线城市明年下半年可能耗尽库存

该银行大中华区研究部主管王志浩分析认为，中国住宅类房地产市场正在回暖，并将在2013年上半年由宏观经济的拖累因素转变为拉动因素。鉴于中国房地产业被很多人认为是一个即将破灭的巨大泡沫，并且有说法称中国对大宗商品的进口热潮正在退却，这样的回暖迹象或许会让很多人吃惊。中国房屋销量的持续回升，很多大城市库存水平正开始下降。与此同时，我们留意到，大型开发商已经开始拿地，银行对开发商的贷款也开始出现松动。

这位专业人士称，尽管从同比数据看，我国的房地产销售仍为负增长，但似乎已经触底。从渣打掌握的数据来看，中国的房屋销量连续在8个月同比负增长之后，开始触底反弹至正增长区间。渣打跟踪了25个一、二、三线城市，8月份房屋月销量突破258，000套(按平均面积为70平方米计算)，大大高于2011年的平均月销量170，000套。

此外，一、二、三线城市的库存状况正在改善。这位专业人士预测，从最近6个月土地销售以及近期平均房屋销量数据来看，库存耗尽有可能在2013年下半年出现，尤其是新增土地供应有限的一线城市。一线和三线城市的库存应该会在2013年中达到合理的水平，二线城市库存应会在今年底达到合理水平。

银行对大中型开发商信贷有所松动

报告指出，最近三年房地产行业获得银行贷款的难度很大，银行面向房地产企业的融资被严格收紧。其结果是房地产行业资金非常紧张，开发商转而求助于其它融资渠道，不少房地产商采取了民间融资。据媒体报道，由于房地产部分信托产品出现了问题，导致监管收紧，今年发行房地产相关信托产品的难度也增大。在这种局面下，银行信贷的任何松动都将有助于开发商融资状况得到改善。

但记者观察到，近期大中型开发商获得银行贷款的难度有所降低。根据WIND的统计，在已经公布中报的64家地产公司中，有42家长期贷款余额增加，合计共增加493亿元。尽管深处调控背景，但上市地产公司的贷款余额依然增长强劲。万科的长期借款余额为367亿元，年初此数据为210亿元，增幅为75%。金融街、金地集团、保利地产分别增加50亿、34亿、31亿。在已经公布年报的7家上市银行中，兴业银行、重庆农村商业银行、平安银行、华夏银行、民生银行的房地产贷款余额都有不同程度的增加。这对于房地产行业而言，无疑是个好消息。

王志浩由此认为，“风险库存降低(虽然不是所有城市)，土地市场复苏，信贷由紧张趋向缓和，所有这些因素，都将有助于2012年房地产市场的恢复。”

万科等大型开发商已开始拿地

王志浩提醒投资者，接下来需要留意土地市场刚刚出现的复苏迹象。开发商不会立即扩充土地储备，但数据显示，土地交易量从今年初较低水平的基础上有所回升。由于部分城市地价出现明显下降，这已开始吸引开发商拿地。大型房地产开发企业万科已在今年二季度重返土地市场，但资金较少的中小规模开发商仍然非常谨慎。这位专业研究人士分析，只要房屋销售继续保持当前的状态，库存继续下降，地产商的拿地意愿将会变得明显。但目前看来，开发商囤地意愿不强，行业内更为关心的是加快资金周转，因此土地成交后开发商应会尽快进行开发建设。

近日诺亚研究房地产行业8月的月度报告也印证了这一说法。诺亚财富管理中心高级研究员孙治香认为，作为行业的龙头，万科的业务活动被很多市场主体看作为行业的风向标。受整个行业不景气影响，2011年9月之后万科的销售急剧下降，一直持续到2012年5月份，销售回暖并趋于稳定。在销售低迷的情况下，万科调整了业务规模，尤其是2012年1-3月份“零拿地”的行为受到了整个市场的关注。随着近期楼市的回暖和销售的稳定，今年4月以来，万科重新恢复拿地，尤其是七八月份土地获取规模明显增加。

记者在10月11日获悉，国务院决定下放商品房预售的许可审批权，此外，地产的龙头企业保利联合体以45亿元夺得了今年上海总价新地王的称号，再次印证地产商的拿地热情恢复。

面临经济减速和宏观政策收紧风险

王志浩分析说，目前中国的房地产市场面临两个主要风险，一是宏观政策收紧。政府换届之后很多政策将会延续，他预计只要全国范围房价不出现大幅上涨，政策就不会再度收紧。而鉴于较短时间内实施房地产税在政治和技术上面临的难题，预期大规模征收房地产税仍会停留在讨论阶段。他认为，国土资源部最近限制房地产闲置土地的举措实际效果非常有限。

第二个风险是经济增长减速，这意味着工资增长减速，居民信心降低，可能导致家庭推迟购房计划。王志浩告诉记者，不久前渣打银行在京参加了一次房地产行业论坛，与会开发商探讨了最近两到三周部分城市房屋交易略有疲软的现象，并讨论经济增长减速是否已经对房地产销售造成影响。另一个很有参考价值的数据是，非制造业PMI在9月为53.7，已从高于55的数值回落，暗示工业面临的困难正传导至城市服务行业。

房地产板块适合中长期布局

投资建议：

西部证券研发中心资深投资顾问韩实认为，房地产板块行业应该说是这一轮经济下滑过程中受宏观政策调控影响最大的行业板块，而以房地产为核心，带来周边相关产业链的同步下滑，因此对目前房地产上市公司的股价来说，已经具备了一定的投资价值，但从它的这种增长周期来看，现在还没有摆脱宏观政策调控的束缚。在政策束缚下，未来房地产行业的这种分化可能会表现得更加突出。

他分析说，目前拿地的这些上市公司中包括万科、保利地产，大部分是属于全国性的实力较强的，而且是在资金产业链上没有受到过多冲击的优质公司，他们拿地的积极性相对来说比较高，应该是为未来的业绩增长做前期的铺垫。所以他认为房地产投资价值应该更多体现在目前中长期的投资价值上，而从短期来看，它的市场短线交易机会可能相对来说比较少。

从投资价值角度出发，考虑到房地产行业的分化，他建议应该重点配置大型房地产公司以及全国具有实力的上市公司作为一个中长期布局，同时，他建议短线投资者不益过多介入房地产板块。