“开盘热销的背后，楼市销量被透支得太严重。”面对汉口北某楼盘看盘热销的盛况，一位资深地产专业人士直言不讳，越是到后市，越不要指望购房者“盲目入市”，开发商首先要学会弄清武汉购房者的心理价位，才是征战武汉楼市的制胜之道。

根据《武汉房价临12000元/平临界点 你紧张吗？》调查数据显示，鉴于当前楼市回暖趋势渐趋降温的趋势，武汉购房者普遍比较理智，基本上都把目光锁定在7000档左右的房源，其中7000-9000档最受青睐，占总数的28%。当然高端房源也不乏人问津，有10.2%的网友期望购买10000元/平方米以上的房源。

一位家住光谷广场附近的购房者表示，7000左右的价格正式适合我们这些刚需，“如果超过10000，即使投资价值有多高，我们也不会买”，毕竟投资只是一种附带的考虑，主要还是自住，哪怕将来贬值，对我们的影响也不大。

据关山某楼盘的高层透露，现在市场流通的大多是刚需盘，价格也都不高，以7000-10000元/平居多，这也是考虑到楼市在暑期档透支客户过多，现在反而是客户在挑房子，要是价格定高了，就很难卖了，何况我们都还在跑量的阶段，要争取完成今年的销售计划。

当然，这些并不是购房者的全部理由，还有比较重要的就是近6成的购房者都认为，武汉房价仍然存在泡沫。

央视特约评论员张寅曾认为，未来武汉将迎来绝好的发展契机，成为中部崛起的核心，因此，武汉房地产目前还位于资产主升阶段的初级阶段，而绝非中级或者高级阶段。“武汉目前的房地产市场根本没有泡沫。”

这种说法几乎受到近6成网友的唾弃。网友张先生在接受笔者咨询时表示，这种观点是典型的“站着说话不腰疼”，这个所谓的专家有费尽心思的筹钱买过房子吗，有起早贪黑的赚钱换过房贷吗，更不会经常关心哪里的房价涨了，哪里的房价跌了，顶多看看报道，知道下楼市的大势怎么样了，“凭什么就敢说武汉房价没有泡沫。”

或者一组调查数据没有多少权威度，笔者就地走访并调查了武汉各大购房现场的实际情况，发现实际的出入并不大，尤其以6000-8000档楼盘最受欢迎。

6000-8000档楼盘仍最受欢迎“刚需年”能撑多久

据不完全统计，在近两个月的销量排行榜上，排名前10的楼盘，均为主打刚需产品，且舍得让利的楼盘。而楼盘舍得让利，造就了今年7—8月武汉楼市14454、12545套的淡季销量神话。

笔者调查走访，武汉楼市目前仍以刚需客户群体为主，各个楼盘主推项目的销售价也紧抓刚需的心理价位，尤其以6000-8000元/平为重点。比如位于东湖高新的金地艺境主推高层88-143平米房源，均价6600元/平起 ；位于东西湖的银湖水榭则主推87-140平洋房，折后均价6000元/平；位于解放大道的锦湖金利花园主推88-140平米两房和三房，最新均价是7450元/平。

亿房研究中心的数据显示，9月第四周，武汉的商品住宅成交中，有逾四成消费者选择购买6000-8000档的楼盘。除此之外，8000-10000档也接受消费者欢迎，占住宅成交的29.63%。然而。10000档的楼盘就较受冷遇了，仅占约1成。

有业内专家指出，今年实际上就是一个“刚需年”，在武汉，6000-8000元/平就是一个为刚需购房者普遍接受的价位。据亿房网的数据显示，9月，除第2周外，6000-8000档都是武汉各大开发商的主打产品，占据优势市场份额，仅有第2周8000-10000档房源占据主导地位，占比高达34%。

当然，价格也不是绝对的，不少购房者往往也比较关注楼盘的各种促销活动，也是叫实惠的，平均下来也不错。自然，这一点也被开发商盯上了，优惠力度也在加大。23日，汉口北市场推出1500套SOHO，认筹1万抵3万，头一天引来300多人通宵排队。汉阳金桥普林斯顿老盘加推80-90平方米两房，认筹5000抵5万等。

“最近的房源越来越多，我都应接不暇了，尤其是促销的力度也在加大，不想原来那样小打小闹”，在汉阳某楼盘看房的蔡女士在接受笔者咨询时称，尤其是这片的汉阳国际还推出了现购房可享受总价2万抵8万，总价减6万优惠，这在前几个月也不多见。

面对这种情况，却有专家不合时宜地提出，武汉房价目前还处于一个比较实在的阶段，远未达到泡沫水平水平，“福州人均GDP低于武汉，但在省会城市住宅价格排名中，却排名第三，住宅均价达到1.2万，远高于武汉的7300元”，武汉怎么可能有泡沫呢，若武汉涨到12000元了，才谈得上泡沫。

房价临12000元/平临界点 引武汉部分购房者恐慌

据亿房网数据显示，武汉主城区最新成交均价为7891.24元/平方米，还远低于12000元/平临界点，实际上，中心区大多数楼盘已经超过或接近这一价位。就这个数据已经让很多人望而却步了。武汉的年平均工资为45643元/平，湖北最低月工资为1100元/平，按照购买100平的新房计算，普通打工者不吃不喝14年才能买房，最低工资者则要奋斗48年才能买房。

调查显示，面对房价逼近12000元/平临界点的预言，近6成的购房者表现出紧张的情绪，多数人认为要趁现在还不是太离谱赶快买房，等真涨到12000，就是想买房可能也有心无力了。

中南财经政法大学金融学院副教授卢建新认为，在限购取消前，房价大幅上涨的可能性较小。地产业会出现整合，但中部发展政策利好武汉，长期来看，武汉房地产有一个好的发展期。

从今年2月份开始，武汉房地产开发投资额呈上升趋势，8月份房地产开发投资额为999.41亿元。以住宅投资为例，2月份为55.80亿元，8月份已经上升至641.17亿元，90平米以下和140平米以上的住宅投资上涨速度最快，写字楼和商铺也开始出现快热现象。

中国房地产学会副会长陈国强更是表示，在城市化基本实现之前，中国房地产行业至少在未来十年乃至二十年仍然是需求最旺，增长最快，同时也是规模最大的市场。

有分析称，武汉早已经过了“发烧”的年代了，无论是购房者，还是开发商面对房价都已经趋于理性。购房者，尤其是刚需的心理价位也慢慢从自己的购买力和市场前景出发，而不是盲从市场价。比如，有专家预测房价逼近12000，马上就有不少购房者着急入市。可见，购房者的心理价位并不是绝对的，也容易受到“市场”的影响，即使是半真半假的。