大小政策风声不断

9月的房地产市场注定难以平静，在房产税试点区域扩容还在猜测之际，近期楼市的多项微调政策再次引起广泛关注，尤其是部分城市对预售款的监管和首套房优惠取消，更是让市场的走向更加变得扑朔迷离。

预售款监管目前已在武汉、上海、杭州进入倒计时，其中武汉市房管局已明确将于10月启动商品房预售资金监管制度，房管局、银行和开发商将签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。“在当前开发贷款和预售款收紧的情形下，资金实力一般的中小房企很可能被淘汰。”业内人士分析认为，占房地产开发资金30%左右的预售款被监管，减少购房纠纷和欠薪事件的发生，但也使得滚动开发难度加大，因此被普遍看作是政府预防房企资金断裂的信号。

与此同时，北京、上海、深圳、太原和三亚等多地日前取消首套房贷利率8.5折优惠，部分银行首套房贷利率维持在基准利率9折至基准利率之间，甚至将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%，对市场成交将会产生难以估计的影响。

记者走访了解到，目前宜昌除了继续执行限价政策和叫停产权式商铺外，已取消住宅赠送面积等优惠，但近期一线城市政策微调暂未波及宜昌。“四季度银行信贷额度普遍偏紧，房贷审核过程可能会更严格。”招行三峡分行负责人认为，金融政策的变化还将拭目以待。

上周末，城东片区的上善谷首次开盘，数百套房源当日劲销五成，率先开启了金九银十推盘的通道，也成为近期开盘项目关注对象。现场踩盘的多家房企部门负责人表示，当前市场环境下五成的去化量，已经超出了自己预计的底线，也为下一步推盘增添了信心。

事实上，今年5月以来楼市已经显现出淡季不淡的现象，市场成交量持续平稳略升，尤其是8月以来一反常态，宜化·山语城、宏峰·上上城等在售存量的大盘，月成交量达到30套左右，正处认筹期的星湖湾二期，更是创造了一天预约登记10多套的纪录。“购房者入市积极性的提高，带动楼市成交量持续上涨，虽然销售数据好看并不代表净利润高、资金充裕，但客观上有利于资金链的缓解。”宏峰·上上城营销经理杜辉表示，当前房价虽略有上升，但上浮很小普遍在每平方米上涨数十元，大幅上涨的势头并不明显。

尤其是中小房企来说，目前资金状况仍然并不乐观。“银行在开发贷款上对风险的评估更加谨慎，一般来说中心区低成本的项目，贷款相对容易，高成本信誉较差的项目贷款很难。”工行三峡分行信贷部负责人表示，房企资金偏紧使得“以价换量”依然是市场主基调。

房产政策调控不动摇，开发商推盘十分谨慎，因而营销方法也越来越讲究，与去年动辄七八百套的一次性推盘量相比，今年楼盘推盘特点十分明显，其中“保证有余房在卖，但每次推出的房源数量又不多”的特征最为突出。

业内人士认为，多数房企选择的“少量多批”营销方法，可以制造出市场的“热闹场面”，这其实也是市场压力造成的，毕竟当前的政策调控依然紧张，微调政策又接连出台，市场走势还不明朗，多数房企推盘仍然存在着顾虑，“试水”、“探底”的目的性很强。

从成交来看，市场始终保持适量“饥渴”的氛围，对购房者出手确实带来一定程度的刺激，受降息影响，刚性需求的购买力依然十分可观，改善性需求的购房者也不断入市，而在售楼盘库存房源已然不多，即便是推出部分房源，也基本维持在市场“温饱”水平。“9月份的推盘，除了要保证去化速度和去化率，更关键的是要及时通过客户的需求调整产品结构。”上海富阳物业咨询有限公司经理柯成宝认为，购房者应多考虑住房品质，尤其是对居住空间变化的关注，从而选择更加合适的住房。