发布时间：2012-9-13来源：亿房网
9月首周成交量萎缩
数据显示，9月首周全国22个主要城市中，仅有4个城市楼市成交量上涨。中信建投一份报告显示，二线城市成交量环比领跌，其中重庆楼市成交量环比下降39.18%，长春则环比回落34.24%。北上广深一线城市方面亦表现疲软，在上述四城市中，深圳环比跌幅最大，达27.44%，北京楼市成交量亦下滑23.14%，上海与广州则分别下滑13.40%和17.98%。
中国指数研究院数据显示，9月3日~9日的一周内，在中指院监测的40个城市中，成交量方面仅有4个城市同比涨幅超过150%，同比涨幅超过100%的城市从上周的11个下降至8个，重点城市中，上海、天津由涨转跌，武汉继上周之后跌幅继续扩大。
对此，中信建投分析师乐加栋认为，尽管第一周签约数据上看确实有所下降，但仅凭第一周情况，尚不能说明整个金九银十走势会疲软。虽然市场目前对于9月份成交仍然有疑虑，但目前来看，各大房企正在逐步放量。"预计第二周起签约数据会改善，预计9月份环比有较高幅度上涨。"他称。
事实上，近期万科、华润置地等知名房企拿地积极，多城市攻城补地态势明显。11日，万科以15.8亿竞得广东顺德德胜商务区最好地块，溢价率高达14.38%，成交楼面价3488.66元/平方米，成为顺德新总价地王。上周万科分别以13.65亿元、33亿元获广州开发区宅地、合肥庐阳区775亩超大连体地块。此外，华润亦在15天内分别于武汉、西安、温州、成都四个城市耗资34亿元，获取土储近800亩。
在近日万科媒体沟通会上，万科总裁郁亮称，有钱就会买合适的地，对于拿地方面也不分一线二线城市，而是看回报率。
二线房企融资冲动
此外，值得一提的是，二线房企在半年报披露后开始集体融资。9月11日，荣盛发展发公告称，为保证经营业务发展资金需求，拟通过兴业银行廊坊分行向荣盛控股委托借金额不高于7.3亿元的款项，借款期限为24个月，借款年利率为9.4%。
无独有偶，路劲基建(01098.HK)亦计划发行以美元计值于2017年到期的新票据，而建议新票据发行的定价会基于汇丰、星展银行及摩根大通进行的招购定价程序而定，但新票据发行的金额、条款及条件仍有待决定。关于新票据的用途，路劲方面表示，将用作偿还现有债务，包括但不限于2007年定息票据及投资路劲房地产发展业务。
而在此前，金隅股份和中航地产均宣布举债。金隅9月10日称已获准发行不超过30亿元人民币的债券。而在同日，金隅股份还公布，拟发行不超过76亿元的短期融资券，期限为一年。而中航地产方面同日也表示，公司拟向中航信托股份有限公司申请信托贷款2亿元，期限1年，年利率9.3%。中航方面称，此次贷款将用于贷款人旗下赣州中航置业有限公司开发的赣州中央·公元项目建设，需支付利息1860万元。
对于多家二线房企举债，乐加栋分析称，前8个月，房企本年到位资金同比增长9.1%，增速有所提高，其中贷款与个人按揭贷款增长明显，短期来看，大型房企资金压力确实有所缓解，经营性现金流实现了正流入。但另一方面，很多二线房企整体的净负债率没有发生太大变化、甚至有恶化的趋势，因此，长期的资金压力仍然存在，下半年，规模较小的房企资金问题会凸显。
9月的房地产市场注定难以平静。当房产税扩容还在猜测之时，多地陆续加强了预收款监管。对此，许多购房者纷纷叫好，一些房企坦言“压力大”。预售款监管制度真的能如人所愿治疗楼市烂尾盘、质量差等顽疾吗?处于“金九银十”关键时期的房地产市场，又会因此增加怎样的变数?
剑指资金难题多地加强预售款监管
在筹备1年多后，武汉市房管局日前宣布，将于10月启动商品房预售资金监管制度。房管局、银行和开发商将签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。
根据监管协议，开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震介绍，推行这一政策，主要是为了防止开发商非法挪用购房款，保障购房者的合法权益，防范金融风险。
与此同时，山东省也出台规定，对不实行预售资金监管、预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，不得核发预售许可证书;上海、杭州等地也在研究商品房预售资金监管方案……
“对购房者而言，在允许期房销售的情况下，预售资金监管无疑是对他们的有力保护。”李国政认为，这一制度最直接的受益者是购房者，可以避免开发商因“跑路”或挪用资金给购房者带来的损失。
还有业内专家认为，加强预售款监管能确保房子按期完工。即便开发商资金链断裂，政府仍然能用这笔钱来保障项目进行下去，大大减少购房纠纷和欠薪事件的发生。
房企面临“釜底抽薪”市场或将“重新洗牌”
在购房者对预收款监管拍手称好之时，房地产企业却感到了“寒风瑟瑟、秋意渐浓”，纷纷开始降价跑量，尽快储备资金，以防止即将到来的资金短缺。
有开发商表示，预售资金监管对需要大量资金调度的房企来说压力非常大。据了解，目前，许多开发商都在开盘前将尚未完工的楼房抵押给银行，以套现资金维持工程进度。楼房开盘后开始销售，再用预售款偿还银行贷款。
“另外，一些大中型开发商还会将上一个项目的预售款用来开发新项目或者进入土地市场拿地。如果对预售资金进行监管，滚动开发难度就会很大。”李国政认为。
国家统计局日前发布的数据显示，预售款已占到房地产开发资金的30%左右，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。业内人士认为，在当前开发贷款和预售款收紧的情形下，资金实力一般的中小房企很可能被淘汰。
“金九银十”或起变数专家建议完善配套政策
在预售款受限的情况下，开发商面临更加严峻的资金困境，无奈之下必将采取降价促销，预计短期内还会掀起新一轮推盘热潮，“金九银十”的涨价狂风或许难以再起。不过，业内人士认为，要想真正达到预期效果还需严格执行制度，并配以期房转让等配套制度。
亿房研究中心研究员鄢峰表示，前几个月的降价销售导致开发商利润率普遍不高，多数开发商手上资金并不充裕。而加强预售款监管，又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。在这种形势下，开发商选择降价出货、加速回笼资金将是必然之举。“原先预计10月以后才会出现的降价潮可能提前到来，‘金九银十’的旺销将难以带动房价上涨。”
鄢峰认为，因为流动性压力，不少拖延开发周期的房企将会加快现有项目开发，市场可能在短期内大量增加供应。“预售款监管会对捂盘行为带来直接的现金流压力，对在建楼盘的资金供应和质量、工程进度保证等将带来正面作用，同时还将延缓开发商的拿地、开发、扩张速度。”
但也有专家对预收款监管的效果心存忧虑。中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，加强预售款监管，主要是为了防止开发商挪用资金，将部分实力有限的中小企业淘汰出局。“但实质的影响和效果还得看实际操作的执行力度。”张东说。
今年年初，杭州一大型房企破产，导致1.8亿元预售款蒸发。有关负责人坦言，虽然杭州早已建立预售款监管制度，但实际执行效果并不理想。
若预售资金真的被严格监管，对于房企资金链将起到“釜底抽薪”的作用。张东建议，在设立预售款监管制度的同时，还要设立土地拍卖制度、测量师制度、期房转让制度等配套制度，确保整个预售过程的规范性。