有人说，教育地产，也称为学区地产，是老酒换新瓶，话题依然老旧;也有人说，教育地产进化论是一门永恒的艺术，总是在不断推陈出新，不断升级换代。从学区房，到开发商与名校合作办学，教育地产的开发模式正在走向多元化。

除却优势地段、优质物业外，学区楼盘永远最受市场欢迎，也是稀缺保值的产品。从宜昌楼市销售情况看，买房者总会盯着与学校靠近的楼盘。那么购房者在买房过程中，应该选择什么样的学区房?自身要如何准备?记者通过市场调查对学区房进行深度解析，为购房者提供借鉴。

教育配套一条龙更受市场欢迎

今年来，教育地产凭借着名校与名盘“联姻”所产生的巨大社会效应，成为宜昌楼市备受关注的热点。一般来说，名校周边的高品质楼盘，成了望子成龙的父母们最先考虑的优质房源，也是看好长线投资的买房者的下单首选，因名校而直接带动销售的商品房，这样的带动往往极具生命力。

宜昌佳禾策划有限公司董事长冯地疆认为，教育型物业应该有两个重要的标准。首先，它应该有幼儿园;其次，一所全新配置的名校至少有完整的小学或者中学。从1993年算起，金榜名苑、紫晶城、世纪欧洲城等楼盘较为出名，原因很简单，周边有很出名的学校。而现今，沿江大道的江山多娇就是一个案例，自开盘以来一直热销。该项目执行总经理干晓明表示，除了面积周正、居住功能完备、具备较好的江景视野、总价较低、性价比很高、贴近市场刚性需求等品牌优势外，周边的名校——泰江金东方学校也是项目热销的重要推手之一。很多家长来这里买房就是为了给孩子落户，这样就能直接就读于名校。

宜昌凯利投资有限公司营销总监叶军也持相同观点。他认为，名校资源背后，意味着一个庞大的买房群体，学区房越来越成为房地产市场的一个热门词汇。在意识到名校对地产的直接带动作用之后，开发商开始发掘教育的潜力，以与名校合作办学的模式，让教育带热房产。不过能够集幼儿园、小学、中学一体化的楼盘更受市场欢迎。

与名校为邻，方便生活是首要选择

“一切为了孩子的未来。”怀揣这种理念的市民，逐渐成为教育地产的刚需人群，由此催生的“教育置业者”成为时下的新名词。所谓“教育置业者”，一是为了子女上学置业且经济实力较强的家庭;二是购房者看好楼盘的“书香气息”，他们愿意与学校为邻，生活在良好的文化生活氛围中。这一心态反映到置业上，则表现为教育配套为购房者看重。因此，在选择楼盘时，许多置业者已经形成了一种名校加名盘的置业观。

这种置业观，完全可以让“孟母三迁”式的家庭省不少心，也可以放心让自己的孩子受到良好教育。叶军表示，楼盘在建设时都会考虑到地缘因素，以城中金谷为例，规划的幼儿园，附近的英杰学校、宝塔河小学，规划的合益路小学，都是配套资源。

不过，在现在的市场压力下，稀缺资源才是真正升值的关键。鸿华·SOHO时代营销部经理屈小燕表示，“楼盘位置的稀缺性和教育的稀缺性往往是消费者最看重的，这两点也正是我们项目热销的保证。从位置上来说，鸿华·SOHO时代项目位于高新区中心，坐拥城东大道;从教育资源来说，与夷陵中学隔门相望，也尽显稀缺性。”不管怎么样，选择学区房生活要更方便，才是上上之选。

供不应求，优质资源增加附加值

在就近入学原则下，购房选择已然成为布局孩子教育的重要步骤，教育楼盘开始风生水起。需求水涨船高，身价也自然与众不同，和一般的房源相比，教育地产在热市中身价要贵出一截，淡市下价格也格外坚挺。“热销学区房可自住、可投资的特性，使其格外走俏。因为学区房的入学附加值，不少投资者把学区房列入了投资范围。”一业内人士对记者坦言。

记者在走访中了解到，目前市场上，改善型买房业主多把原来居住的房子出售，置换目标学校学区中的房子。这类家长的购房实力不错，对于住房条件非常苛求。而另一类业主，则更倾向于自住兼顾投资。以较小的成本入住学区，即使是小房子也无所谓。只是把户口迁入，并没有真正入住，而是把房子另行出租。这一情况在名校附近更为盛行。

从现实情况来看，已经买了学区房的自住者或投资者，都充分感受到，学区房身价“涨”了，出租供不应求。

后新政时代的“教育牛市”

在政策影响下，2012年的宜昌楼市正以一种“无可奈何花落去”的姿态告别“人傻，钱多，快来”的大好年华。在消费者越来越理性的情况下，楼市销售略显滞后，只不过这不包括因“教育”出名的学区楼盘。在紫晶城·天御、宜化·山语城、东辰壹号·峰景、江山多娇3期、清江润城3期、宏峰·上上城、虹桥国际公寓、香山·福久源、碧水兰庭、星湖湾、鸿华·SOHO时代的销售成绩中，很大一部分购房者都是奔着“教育”而去。

这种毫不犹豫的姿态，彰显了学区楼盘的竞争力，也反映了购房者的心态。“在目前的市场环境下，开发商要细化客户群体，为某一部分人建造合适的房子。而在教育模式上的创新，实际上也是细化客户群体的结果。”宜昌泰江置业有限公司执行总经理干晓明说。

相关统计显示，宜昌居民的家庭总支出中，孩子的教育消费占了不少份额。而逐年递增的新生儿数量，在“70末80后”中表现得尤为明显。“这也是一种应对楼市新政下的产品突围之举。”宜昌溢美置业有限公司策划经理胡伟表示。

但有一个细节是，地产与教育都是推动宜昌走向现代化城市的重要力量。但在两者之间，房地产发展较快，而教育相对要滞后一些。在地产发展提速的情况下，凸显教育配套布局颇欠平衡。“不过，随着宜昌教育规划配套的陆续完善，教育布局会趋于合理，教育地产将会迎来新发展空间，其不利因素也会迎刃而解。”宜昌地产知名人士、三峡职业技术学院教师胡晓阳说道。