发布时间：2012-9-4来源：亿房网
国土资源部部长徐绍史日前主持召开第22次部长办公会议，审议通过《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》。
业内人士表示，在地方财政收入增速放缓的情况下，土地作为地方主要财源的重要性日益加剧。在未来数月土地交易可能出现短期火爆的同时，应警惕“土地财政”回潮，避免地方经济增长对房地产业产生过度依赖。
国土部推新“差别化”供地
据21世纪经济报道，所谓的土地利用计划差别化管理，即重点按照各地区土地资源供应现状、规划执行、固定资产投资、补充耕地等因素，综合测算、科学分解下达计划指标。
上述部长办公会还要求，要严格监管土地利用计划的执行情况，通过完善网络的计划直报，时时监管计划的执行情况。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，差别化土地新政是当前土地供需矛盾下的必然选择，通过差别化的土地利用结构来调整经济结构，平衡区域发展；另一方面还可以促进土地节约集约利用，确保“18亿亩耕地红线”。
徐绍史曾表示，今年是地方政府的换届年和实施“十二五”计划的第二年，各地的经济增长势头强劲。同时，受世界经济复苏乏力的影响，消费很难在短时间内快速上升；短期来看，投资依然是拉动经济增长的重要力量，再加上城镇化和产业结构调整的不断推进，土地供需矛盾在相当长的时期内不会得到根本缓解。
国土部土地利用司司长董祚继称，供地计划的结构也有问题。一位曾经参加过《土地利用年度计划差别化管理研究》课题组人士在“书香飘飘”公益助学启动仪式上接受记者采访时称，现行的土地利用年度计划指标不能结转到下一年，而用完的则还可以争取，为了抢指标，势必导致粗放用地、激化地拆迁矛盾等突出问题。
“每个地区发展时序不一样，对土地的需求也不一样”，上述人士进一步介绍，在工业化、城市化迅猛发展，再加上承接东部地区产业转移等因素，中西部的用地需求也在不断扩大。
然而，土地利用年度计划指标分配过于看重经济总量，明显向经济发达地区倾斜。
邹晓云表示，如果不抓紧实行土地利用计划差别化管理，各地在供需矛盾下，难免会出现有的地方年度计划指标用不掉造成供地效率低、粗放用地和违法用地，而有的地方计划指标则不够用的现象。
对此，董祚继介绍，通过落实区域差别化用地政策，对东部发达地区，从严控制新增用地指标，逐步加大增减挂钩和围填海用地指标规模；对中部和东北地区，合理安排新增用地指标，适当加大增减挂钩指标，推进采矿和用地管理方式改革；对西部欠发达地区，加大新增用地指标安排倾斜力度，鼓励使用未利用土地指标。
与此同时，土地差别化用地还将以产业转型、相关项目发展状态和前景为依据，实行差别化供地。
徐绍史在多个场合上表态，严格控制“两高一资”、产能过剩和重复建设的项目，支持欠发达地区科技创新、节能环保、战略性新兴产业和重大基础设施建设。
在邹晓云看来，土地差别化政策的更高的目标，在于构建与金融、财税和产业政策相结合的、有保有控的差别化土地调控政策体系。
土地市场或迎“金九银十”
据中国证券被，在经历了今年第三个宅地“零成交”月份后，9月北京土地市场有望迎来爆发。根据北京市土地整理储备中心的信息，9月北京将入市交易的土地共计27宗，其中住宅用地14宗，相当于前8月成交的宅地数量总和。
这批土地的入市有望缓解此前北京土地市场的冷淡局面。今年前8个月，北京仅成交土地95宗，成交土地总价款为244.6亿元，同比下降63.5%。其中，今年3月、5月和8月，北京住宅用地均出现“零成交”。
无独有偶，上海也将在9月迎来今年最大的“推地潮”。据上海市国土局的信息，本月上海市将推出26幅经营性用地，其中包括6幅纯宅地，2幅商住综合用地，15幅商业、商办用地，以及3幅动迁房用地。上述土地的起始价就达101.04亿元。
此外，厦门将于9月7日公开出让17幅地块，其中以商服、办公土地为主。温州则在8月25日一次性推出52宗土地，土地面积共计3220亩，其中商服用地达到29宗，供应力度可谓前所未有。此外，杭州、武汉、石家庄等地均在上月底实现了大规模的土地交易。
从今年5月以来，全国商品房整体成交旺盛，交易量回升给市场带来良好的预期，这也被认为是土地市场回温的主要原因。同时，为完成全年的土地供应计划，下半年往往也是土地供应的密集时段。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，此前土地出让收入的减少也导致地方政府加快供地节奏。根据中原地产的统计，今年前8月，全国13个热点城市的土地出让金仅为2473.5亿元，同比减少39.3%。其中，4个一线城市下降幅度均超过50%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向中国证券报记者表示，在房地产企业拥有足够的土地储备资金和意愿、地方政府又倾向于增加市场供应的情况下，多数城市将迎来土地市场的“金九银十”。
“土地财政”依赖短期难改
在经济增速放缓的背景下，土地市场的火爆或将加剧地方财政收入对房地产的依赖程度。根据上海易居房地产研究院的统计，现阶段，土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的3成以上。同时，与房地产有关的多个上下游产业的景气程度，也随楼市的阴晴而变化。
中国房地产学会副会长陈国强（微博）向中国证券报记者表示，本轮房地产市场调控和经济结构调整的应有之义，便是降低经济发展对房地产业的依存度，减轻地方财政对土地出让收入的依赖，但要完全实现这个目标并不容易。
事实上，从上述城市近期推地的相关细节中，不难看出地方政府“增加收入”的初衷。其中，上海、厦门、温州等地新增供地均以商业、办公用地为主，这虽然可以获得较高的土地价款，却不能从根本上增加住宅供应。
此外，上述城市新增供地的出让方式，以“价高者得”的拍卖为主，甚少有土地采用考量综合能力的招标出让，这也将在一定程度上推高土地的成交价款。其中，在北京本月新增的27宗土地中，仅有5宗采用招标出让，其余均为拍卖出让。
“如果今年不能完成供地任务，那么明年的供地指标将可能会减少，这会进一步影响到地方财政收入。”有业内人士表示，地方政府在近期的突击供地，本身就包含了对未来土地收入的考量。
陈国强表示，在当前城镇化进程加速的阶段，地方短期内难以完全摆脱对房地产业和土地财政的依赖。但也应警惕供地节奏骤变对市场预期带来的影响，以及地方政府对土地财政依赖的加剧倾向。
他认为，从长远看，应培育新的产业和行业，为地方政府提供稳定的财政收入来源。不少业内人士强调，改革财税体制，加快房产税试点，同样也能够为地方政府提供稳定的税源。