一方面是楼盘对外宣称的日光、售罄等热销场面，另一方面却是住建委网站上“惨淡”的签约记录。近日，不少在售楼盘尤其是高端项目都会面临热销真相的考验，高成交的背后隐藏着什么?

成交数据悬殊

以朝阳区今年6月开盘热销的某高端项目为例，对外宣传资料上显示，“项目以独特的魅力，吸引了众多商业高端人士、娱乐名人以及文学前辈。仅仅在不到3个月时间，就创下了热销16亿元的销售奇迹。”

然而，来自北京住建委网站最新数据显示，截至8月14日，该项目共销售11480平方米，成交均价为50785万元/平方米，成交金额为5.83亿元，远低于该项目此前宣传的开盘以来成交16亿元的销售额。

无独有偶。报道称，7月7日天润福熙大道开盘当天，短短三个小时，认购金额达到4.5亿元。但据住建委网站统计，截至8月14日，该项目仅签约了92套，根据成交均价和成交面积计算，目前只售出了约3.4亿元。

网签滞后

值得注意的是，在上述6月开盘的项目销售表上，虽然尚未签约，不少在售房源标有“已预订”，或“网上联机备案”的状态。一位业内人士对记者表示，由于高端项目多为改善型购买客群，不少购房者都是卖掉原有住房以获得购房资格，因此，该客群在购房周期和资格审查上比首次置业更长，因此出现了一定滞后性。

由于签约和报备之间存在时间差，官方成交系统的数据并不能完全即时地反映一个楼盘实际的销售情况，导致开发商的销售数据存在差异，上述人士表示。网签滞后在北京高端项目表现得尤为突出。

“对于一些高端项目来说，房屋全款的筹集以及购房资格的后期处理等，可能成为延缓网签的因素”，北京万科副总经理肖劲表示。

西山壹号院内部人士也告诉记者，不少高端项目的客户需要一段时间解决资金、购房资格的问题，基本上从开盘到客户解决购买资格和付完全款，都要很长时间。另外，最近网上核验时间的拉长，也导致了网签速度的减慢。

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“日光”或为营销手段

此外，也有不少宣称热销的项目更多只是一种促销手段。近日，记者以购房者身份致大兴几个年内宣布售罄的刚需类项目售楼部。工作人员表示，上期推售的房源已经当日卖完，公司计划在下个月推出新一期房源。

然而，来自北京住建委网站的网签数据显示，在销售人员宣称已经售完的项目中，不少房源显示“可售”状态，粗略统计显示，这些项目中有少则20套，多则近100套房源仍未显示签约，此时距项目开盘已经过去4个月左右。

业内人士表示，这种所谓的“日光盘”更多的是一种营销策略，一方面宣传前期售罄为新一期项目入市造势，另一方面是人为制造紧张气氛逼迫购房者进行恐慌性抢购。

高价盘缓入市

除了以上操作层面原因导致的网签速度减缓，因担心拉升成交均价而放慢网签，也成为高端项目成交数据差异的原因之一。“对于一些5万元每平方米以上的高价盘，已经有所控制了”，肖劲透露。

在网签被放慢的同时，在供应环节上，也有传言称高端盘将被放缓入市。

随着国务院督导组到全国各地调查楼市情况，市场中已开始传出高价盘将暂缓获批的消息。“‘枪打出头鸟’，高价盘一入市，必然会抬高市场的整体均价，所以最近高价盘拿预售证，估计不是件容易事。”一位业内人士告诉记者。另有知情人士透露，地方住建部门在审批楼盘预售许可时开始变得格外小心，高价楼盘尽量暂时不入市。

大兴区某在售楼盘负责人告诉记者，现在不少新盘在拿预售许可证时都会被叮嘱“定价不要超过区域均价”。与前几个月相比，一些高价盘的审批更难，所需时间也更长了。记者近日从誉天下二期(楼盘资料业主论坛)誉皇殿内部获悉，该项目主打独栋和连城两种别墅，预计下半年推新，目前预售许可证的相关资料已经上交住建委，“乐观地看，最快也要等到十一前后能拿到(预售证)”，项目内部人士告诉记者，发证的速度已经明显减慢。

据中原地产统计数据显示，7月共计23个新增项目入市，新增供应面积99.24万平方米，环比上涨64.24%，同比上涨96.89%。入市的物业类型产品包括普通住宅、花园洋房及别墅，其中，花园洋房、别墅等低密度住宅项目的供应面积均有不同程度下降，降幅分别为61.72%和40.61%，而普通住宅入市量则有大幅提高，涨幅超过一倍，达140.96%。而价格方面，低密度项目开盘定价有不同程度下调，花园洋房开盘售价环比降幅达56.90%，别墅项目环比下降55.76%。
中海调高全年销售目标

业内以高利润率著称的中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)于日前发布了半年报。中报显示，中海业绩期内收入为252.8亿港元，同比升10%，归属股东利润为83.8亿港元，同比升17.7%，毛利率维持在40%以上。中海董事局主席孔庆平在中报业绩发布会上表示，由于上半年销售理想，公司全年销售目标将由年初的800亿港元调升至1000亿港元。

毛利率达48.38%

据了解，中海上半年的利润率延续了以往的辉煌，根据万科此前发布的半年报，万科2012年上半年实现营业收入307.2亿元和净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。而中海利润人民币约68.7亿元。从财务指标来看，中海的高利润额依然受益于其较高的利润率，上半年该公司毛利率高达48.38%。虽然中海的销售金额比万科略低，但在净利润总额方面，却是万科的两倍。

事实上，尽管中海在总资产、营业收入、销售额等方面均不是行业第一，但其在净利润、净资产收益率等经营指标方面一直是行业的领军者，而这主要得益于中海成熟稳健的运营管理方式。

全年目标调至千亿

在高利润率的同时，中海上半年的收入也很可观。在此背景下，孔庆平表示，公司全年销售目标将由年初的800亿港元调升至1000亿港元。不过，中海的新目标并不算激进，孔庆平判断，“最严峻的情况仍然没有过去。”他认为，从前一阶段情况来看，对房地产市场的调控仍没有明显方向性改变，中央不断反复重申坚持对房地产宏观调控的政策不动摇的基调。所以，仍维持年初对市场的基本判断。

年初以来回暖的成交量给开发商带来了很大的信心，提高全年销售目标的企业远不止中海一个。7月5日，世茂房地产高管披露，公司今年销售计划将从307亿元调整为350亿元。