据报道，和二手房买卖市场的活跃行情类似，7月份，租赁市场也迎来交易量、价双双攀升的火爆局面。从上海中原的统计结果来看，该月，约87%的楼盘租金出现了不同幅度的上涨，使得整体市场平均租金水平环比上升近4%。

业内人士分析，导致租金价格上涨的原因正是该月租赁成交套数的增长。一方面，众多高校毕业生涌入租赁市场，另一方面，二手房买卖市场连续两个月价格上涨后，致使一部分居住需求分流到租赁市场。而伴随着大学生毕业租赁热潮的退去，预计未来租赁成交量和租金走势也将回归到平稳运行状态。

高、中、低端市场全线涨租

来自上海中原的统计数据显示，今年7月，单位平均租金为46.4元/平方米/月，较6月提高了3.85%。与去年同期相比，单位平均租金上扬了近8%。在近200个调查个案中，87%的楼盘租金出现不同幅度上涨，平均涨幅为3.48%。其中，有四分之一的楼盘涨租幅度超过平均水平。

在各类交易板块中，低端板块房源涨租幅度相对更为突出，尤其是租金价格50元/平方米/月以下的楼盘。如“浦东证大家园”7月成交租金为37.11元/平方米/月，环比上升了8.8%;普陀长征板块“建德花园”7月成交租金42.2元/平方米/月，环比上升了7.7%。此外，杨浦区东外滩板块的“圣骊河滨苑”、闸北大宁板块的“新梅共和城”7月成交租赁也分别环比提升了7.2%和8.2%。

高端板块方面，位于长宁中山公园(社区网论坛商铺)板块的“凯欣豪园”，7月单位租金140.59元/平方米/月，环比上升7.66%;浦东陆家嘴(社区网论坛商铺)板块的“仁恒滨江园(小区网论坛)”租金价格也达到99.16元/平方米 /月，环比上升了6.44%。中端板块中，单位租金在65-85元/平方米/月的楼盘涨幅较大。此类房源主要集中在长宁古北、虹桥等板块，如“古北国际广场”7月单位租金84.34元/平方米/月，环比上升了7.66%。由于中高端物业租金交易额较大，所以此类房源租金上涨，对拉高整体市场均价的作用相对更明显。

毕业租客仍是低端市场主力

“租金上涨，主要原因还是需求量放大的影响”，上海中原研究咨询部高级经理龚敏说。

据上海中原数据显示，今年7月，全市住宅租赁套数环比6月增长了6.93%。分区域来看，浦东新区、普陀区、宝山区位列全市租赁套数成交前三名，全市占比分别为31.97%、9.63%、9.29%。细化到具体板块表现来看，北蔡、大华、九亭板块租赁套数增长明显，环比均达到1倍。

从7月份的成交结构来看，毕业生租客仍是中低端市场的主流租客。尤其是高校密集的杨浦五角场、普陀曹杨板块，学生租客高达六成甚至更多。在这些区域内，买卖市场没能成交的房源，一旦转投租赁市场，往往会被迅速消化。部分热点区域，从房东委托到成交达成的时间缩短到1-3天不等。“这些区域本来就是自住区域，出租房源数量不会出现大幅增长。因此在租赁需求旺盛的情况下，房源自然就变得非常紧俏。有时还会出现几位经纪人同时带几组租客看同一套房的情况。房东不愁租，因此涨价也更有‘底气’。”一位房产经纪人透露。同时，虹口四平路、徐汇徐家汇板块因有众多重点中、小学，是学区房的集中区域，也吸引了不少家长租房陪读。

除此之外，过渡型租客也在近期市场占据了不小的比例。上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示，7月，伴随前期交易量的持续回暖，二手买卖挂牌价格出现小幅上涨，部分买家重回观望，导致一部分买卖市场需求转向租赁市场。如部分置换型购房者已经卖出原有房屋，但因价格原因尚没有挑选到满意的改善型物业，只能选择暂时租房居住。

另据上海房屋租赁指数办公室相关人士透露，近期跨国企业派遣员工数量增加，使得高端市场涉外白领租房需求进一步回升，如新华路和静安寺的一些高级公寓，供求两旺，改变了前期高端租赁市场的温吞局面。“租赁市场的季节性特征非常明显。如6、7月份既是大学毕业租赁的热潮，又是往届毕业生换租高峰期。进入8月后，随着毕业租客的减少，租赁市场交易量继续上升的动力逐渐削弱，未来，量跌价平的可能性较大。”业内人士分析。