发布时间：2012-8-20来源：亿房网
延伸阅读：
房产税、高库存 武汉楼市变数陡增
一周大事件：新政遍地开花 房产税将至公积金出新规
如果葛店划到光谷，您愿意在葛店买房吗？
扯大旗作虎皮？周边县市楼盘热衷“傍武汉”
而另一方面在武汉楼市成交量和房价都呈现涨势的同时，房产税、预售资金监管等新一轮的调控也悄然加快了进度，武汉楼市变数陡增。
库存空前 武汉楼市进入“现房”销售时代
1006万平方米，有公开资料显示，这就是武汉市场上半年的库存总量，较2008年历史最高值还高出16%。
7月以来，武汉楼市因此出现一大怪现象，期房交易正逐渐减少，反而准现房甚至现房销售随处可见。据了解，在古田片，联发九都府正在销售的房源于今年12月交房；在光谷片，博海光谷麒麟社在售房源9月交房；而在东西湖片，远洋世界的在销楼盘就是现房；在武昌中北路片，现在购买海山金谷，1个月后就能拿钥匙。
一位光谷某楼盘的置业顾问表示，如今的确很怪，本来前几年一直是销售期房的，可是这段时间由于销售情况不好，公司的高层决定暂时就缓缓期房交易，先把下个月就要交房的盘先卖出去，以免越积越多，公司损失就大了。
笔者了解，武汉某知名开发商，旗下有4个项目。7月，有一个针对刚需的项目开盘实现资金回笼近3亿元，但旗下另一个项目从去年开盘以来，由于遭遇周边项目强势竞争，销售困难。即便有3亿“进补”，现金压力仍然不小。
“这个项目转为现房销售为主，也是没办法，要是还不趁现在市场不错多买些，这些房就会越积越多”，一位该项目高层在接受笔者咨询时表示，这几个星期还卖的不错，虽然没有上个月好，但相对于往年也涨了近四成，“总之，不管是现房，还是期房，能缓解公司的资金危机的都可以采用。”
一位常年从事房产工作的某网研究员称，即使武汉房企大量甩盘，也不是肯定就有好的销量。实际上，去年调控以来积累的大量改善性和刚需购房集中入市，才是助推武汉楼市大卖的关键因素。
改善性购房大量入市 继续推高楼盘销售
此前受贷款等因素影响，“改善性购房”被压制，现在在贷款放松、利息下降等因素引导下纷纷入市，大大推高了武汉楼市的成交量。
为了迎合改善需求，多数开发商推出总价相对较低的“两房变三房”，即“小三房”，现在，几乎各个楼盘都在推90平方米三房，拉动了观望中的“改善性购房”。 有数据显示，7月以来90平米左右的小三房卖得最好。从武汉在售房源来看，大多数三房的面积都在120平方米以上，虽然空间宽敞舒适，但是总价也不菲。在“限购令”下，鉴于二次置业首付提升和利率上浮，促使更多首次置业者开始追求一步到位，希望尽量用低总价买到更经济实用的户型，避免短期内为换房伤脑筋。
据笔者了解，80-100平方米的实用紧凑型户型是大部分消费者最追捧的户型，往往一推出市场就销售一空。同时，随着户型设计日臻完善，小三房的优势日渐显现。空间的实用率高、功能完备等都是小三房的魅力所在。
有业内人士指出，房龄10年以下新小区因国家调控政策的需要，其90平米以下房源占比在70%左右。根据我们的成交数据，小三房大概每月成交在700套左右，要占到总成交量的三分之一以上。同小区内一套三房与两房的总价差距约在10万元上下，这个差别对于不少购房者来讲还是可以接受的，但能在看中的小区抢到一套小三房是一件不容易的事。
一位家住水果湖某小区的彭女士在接受笔者咨询时不禁大吐苦水，“她们家有80平，本来只有2个人住，很富裕，但去年生了孩子后，父母就搬过来帮忙照看了，可能就不会走了，再加上孩子将来长大了也要住，房子已经明显不够了”，隔壁也就只有90平，但别人是三房，就很宽裕，“现在真有点后悔，当时要是狠下心买个三房就好了，如今不得不多花上十万去换一套90平左右的小三房了，再多也没能力负担。”
在购房者看来，“房价难降，现在价格差不多能接受，就赶快出手”渐成普遍观点。中南一楼盘开盘均价11000元/平方米左右，此价格和调控前几乎差不多，很多想在中心区买房的人见降价无望，在开发商送面积的“利诱”下，纷纷出手，创下淡市热销现象。
进一步讲，商品房预售制度废除的疑云也是当前武汉房企销量攀升的利器。据笔者了解，武汉已出台了相关政策，商品房预售资金将在10月收到监管，于是很多房企开始积极推盘跑量。
房产税、高库存 武汉楼市变数陡增
国家统计局数据显示，7月份70个大中城市的新建商品住宅价格环比6月下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。
近日，一则“湖北、湖南年内将试点房产税”的消息，引发各方强烈关注。。武汉市自去年开始启动存量房价值电脑评估系统，将原来的房屋价值评估由人工评估改为电脑评估。今年6月份，这套电脑评估系统已经覆盖了所有城区和远城区。据介绍，这套系统长远就是为房产税开征作技术准备。至此，房产税征收必须的两大技术手段均已齐备。
据传言称，此次湖北、湖南的试点方案中，房产税征收范围不仅是新购入商品房，还扩容到存量房。作为中部特大城市，如果房产税扩容，武汉征收房产税是迟早的事情。
而在此之前，商品房预售资金监管制度的启动，加剧了武汉开发商的恐慌心理。“老板们惯用的伎俩——把预售的资金拿来做其他用途，一瞬间就被一耙子打死了”，有业内专家认为，这样开发商就只能把资金拿来用于项目建设。
据了解，在不少房企中，快速推盘、快速回款正成为主要动作。来自亿房网的数据显示，8月推新房源的楼盘有30多个，目前很多开发商都在加紧申办预售许可证，争取趁着目前相对较好的市场行情，尽快把房源拿出来卖，抢占金九银十先机。
汉阳一个楼盘在周边区域打出了“最低起价”。据该项目置业顾问介绍，此次将要开盘的500套房子，开发公司要求必须达到开盘售罄，一套不留，尽快回笼资金。
旗下有多个项目在开发和销售的一个房企营销负责人介绍，他们前段时间也听说了预售资金监管的事情，一旦对预售资金监管，对多个项目开发、需要大量资金调度的房企来说，压力很大。比如之前的开发中，一个新项目都会运用上一个项目的预售款来开发或支付土地款，如果对预售资金进行监管，滚动开发难度就会很大。
甚至，近期汉口、武昌中心区多个楼盘还出现排队抢房场面，忽悠了很多没有购房经验的购房者。笔者获悉，常青路一家地铁楼盘新开盘，只给购房者3分钟左右时间选房，不少购房者事后称“连价格都没看”。
据当时在现场看房的徐先生介绍，那种场面武汉很久都没看到了，居然在售楼部排起了一条长龙，售楼员也屡屡催促我们，一会说这个房源有人预订了，一会说这个户型已经卖的才不多了，搞得好多人没弄清楚状况就买了。“这个是没办法的事，上面的要求就是尽快跑量，只有多拉点客户”，一位该项目的高层回应，这也是市场逼的。
有分析称，7月份全国多个一二线城市商品房供应和成交都创新高。以武汉为例，7月份商品住宅销售套数高达1.4万套，是有备案数据统计以来的最高。不过，7月份的高峰过后，8月至今的楼市成交开始回落，业内人士预计房价上涨的压力会很大，小幅上涨只是昙花一现，但也有业内人士认为在高库存、房产税等新调控政策打压下，武汉楼市仍存在许多不确定因素。