2011年以来，国家出台一系列宏观调控政策严控一手房市场，全国房地产行业遇冷。二手房市场虽不是调控政策直接针对的对象，但不可否认的是，当一手房市场遭遇低迷，二手房市场也无法置身事外。在房地产行业经历低迷期的同时，二手房市场也在经受着煎熬。据了解，去年下半年，宜昌倒闭歇业的中介机构不胜枚举。进入2012年后，刚需在一定程度的释放使房地产市场显现出一丝曙光，一手房市场回暖明显，二手房市场也相应迎来利好消息。

二手房市场一度零成交

宏观调控之下，市场低迷，市民持币观望者居多。今年年初，受春节宜昌新房各楼盘返乡置业活动的影响，宜昌二手房市场成交低迷，甚至出现了零成交的局面。3月份，二手房市场形势升温，在“以价换量”的刺激下，刚需人群纷纷出手，宜昌楼市小阳春出现。4月、5月在车房文化节、春交会等活动的带动下，宜昌二手房市场保持稳定局面。从上半年二手房市场成交量来看，环比2011年下半年下降一成左右。

三月底，记者走访东山大道、西陵二路、环城东路等多家二手房中介公司看到，进店咨询、电话咨询的人寥寥无几，大多数店面都显得冷清，不少店里只有三四个经纪人在店里守候。记者从多家房产公司经纪人口中了解到，受调控政策的影响，市民看跌心态以及‘买涨不买跌’的惯性心理，上半年，二手房成交量持续下滑，甚至出现零成交的局面。

政策微调利好中介

对房产中介行业而言，卖房和租房是其两大业务主线。市场形势和政策的变化对这个行业的发展影响是举足轻重的。尽管宜昌并未出台太多限购政策，但大环境下，整个市场都处于观望的态度，不仅是一手房购房者在观望，二手房购房者同样在观望，谁也不知道宜昌房价是否会下降;同时，准备近期入场的卖家也在审视现在出手价格是否合适，加上政策微调，房地产市场现“小阳春”，更是让不少卖家持房惜售，咬紧价格。

买卖双方博弈，大家都不出手的时候，中介就冷清了很多。很多中介公司由于长期没有业务，或者业务量剧减，相应就会缩小规模，有些会歇业，有些甚至倒闭。但近期的调控放松，确实让房产中介松了口气。

大浪淘沙中介洗牌

宜昌的房产中介市场存在很多问题，比如中介公司备案不齐全，行业约束力不够，行业准入门槛较低、人员队伍鱼龙混杂、不规范中介行为大量存在等问题，扰乱了房地产市场秩序。

业内人士称，现在市场不如前两年火爆，一批规模过小、行为不规范的中介企业在竞争中被淘汰，有利于提高行业集中度，使行业更加规范，这是一个大浪淘沙的过程。前两年日子确实比较好过，不管你做得规不规范，服务好不好，都能赚钱。目前在宜昌市场上倒闭的主要是小型中介、夫妻店，大型中介虽然规模有所收缩，但暂时还没有生存压力。这种洗牌过程虽然痛苦，但从长远看对行业发展有好处。能够生存下来的中介公司，应该规范自己的行为，对从业人员进行培训，提高入行人员门槛，使得行业能够持续健康有序发展。

市民张先生告诉记者，“购买一套一两百万的房屋，和购买一套五六十万的房屋，中介机构的服务都差不多，而房价高的所收中介费用较高，其实是很不合理的。房产中介应做好明码标价，将收费项目和依据等向客户公示，使得整个市场更透明”。宜昌康城房地产营销策划有限公司总经理赵文强说：要想赢得客户的认可，就要以诚信作为企业的招牌，为客户提供实实在在的服务。

一二手房联动寻求转型

可以预见，2012年下半年中介行业面临的形势仍然严峻。房产中介的两大业务主要是二手房交易和房屋租赁。二手房市场冷清，房屋租赁这两年却格外火爆，租金上涨、租赁业务量增加，让租房成了不少中介门店和业务员的主要收入来源。“宜昌城区，一套房的平均租金价格约为1000元左右，即便全额收取一个月的租金作为中介费，做十多笔租赁业务也才顶得上一笔买卖业务。”宜昌顺道房地产顾问有限公司负责人如是说。事实上，尽管这两年租赁业务有所增加，但相对二手房交易量下滑带来的亏损，租赁收入只是杯水车薪。

现在这种市场环境下，如果收入过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险肯定很高。中介行业借助一二手房联动、涉足商业地产代理等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。“一二手联动对开发商和中介来说都可能带来双赢的局面。但无论是哪种发展方向，对房产中介行业而言，永远离不开卖房和租房两大业务主线，市场形势和政策的变化至关重要。”宜昌恒大地产代理有限公司总经理瞿圆说。

两次降息刺激楼市

继6月8日降息以后，央行决定，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。一个月内两度降息，降低了房地产企业融资和购房者利息成本，降息的累积效应将对房地产市场形成实质利好，房地产市场成交有望持续回升。

尽管央行此次降息并不专门针对房地产行业，而是对整个金融政策的放开，但是，政策对于楼市信心的作用不可小觑。市场回暖以及政策利好不仅仅刺激了购房者，同时也大大增加了开发商的信心。根据7月上半月宜昌二手房市场成交数据显示，7月第二周共成交套数，是2012年上半年每周成交量中数据最高的一周。

宜昌华乔房地产营销策划有限公司总经理乔晓光表示，近期房地产市场成交量的回升，使开发商的资金面进一步缓解，再加上降息效应，房地产企业的“冬天”已经过去。

下半年以量换价是主流

一手房市场库存量在2011年已达到历史峰值，开发商资金压力巨大，2012年开发商势必加大营销力度，加强推盘节奏。而受一手房放量及国家政策影响，二手房市场价格不会大起大落，以量换价已成普遍共识。“可以预见，8月是政策的市场消化期，应该是最好的入市时机;而到9月、10月的时候，经历降息、降准、销售回笼资金之后，开发商资金链好转，市场或将重新回归量价齐升。”宜昌环球房地产经纪有限公司总经理刘菲分析道。

由于一、二手房市场成交双双回暖，以及各地陆续出台微调政策鼓励刚性需求，二手房业主心态已经有所变化，议价空间进一步缩小，调低报价的比例亦有所下降，二手房成交均价随之小幅上涨。在目前房地产市场所处政策环境相对稳定的背景下，未来数月内市场将会维持平稳。“在宜昌二手房市场中，九成以上购房者为刚需和升级改善置业，随着下半年楼市资金面的明显好转，房价再跌的可能性较小，加上受宜昌各个楼盘优惠活动的影响，整体来看，宜昌下半年的二手房市场以量换价是主流，成交量将稳中有升。”宜昌家旺房地产营销有限责任公司副总经理彭敏说。