发布时间：2012-8-7来源：亿房网
1.千人抢购系自导自演
忽悠指数：★★☆☆☆
“千人排队”无疑是盘点上半年武汉楼市，各种编辑都热衷的关键词之一。这个词从3月份就还出现在了人们的视线当中，6月份，受购房优惠、央行降息双重利好刺激，更是彻底爆发。短时间，包括北京、深圳、杭州在内的多个城市一时间都出现了“千人排队购房”的壮观场面，然而，这些购房热潮事后被证明，不过是开发商自编自导的噱头。这个词从3月起，就再也没有离开人们的视线：夜间开盘、闪购，汉阳滨江某楼盘开盘现场，
案例：6月16日凌晨，60多组客户在汤逊湖菩提苑售楼部门前排队等候，而全天有100多组客户选房。其中，武汉大学再次选购50套建筑面积为155平方米的一线临湖大户型，解决教师住房。购房人群主要为武汉理工大、华农、中南民族大学等高校的教师。据了解，在利率下调后，此楼盘售价5000元/平米，加上临湖和环境好，项目已成为武昌名校高知们热捧的楼盘。
同一天，汉阳长江边的世茂锦绣长江三期460套新房开盘选号，引来1200余名购房者排队，黑压压的人群挤满售楼部。100余套110多平米适合刚性需求的两房，不到2小时即被“抢”光。169、175平方米改善型大三房，也只剩下少量房源。一位购房者挑中了一套110平方米两房，打8.8折后售价仅8000元出头。“打折加上贷款利息优惠，这套房子少说也省了十几万元。”
6月17，位于东西湖区五环路的九坤五环华城开盘，240套适合刚性需求的50至110平方米一房至三房，引来700余人购买，一天内售出213套。相关负责人邓先生称，客户中有不少是以前一直在犹豫的“观望族”，这次央行降息，加上购房9.3折优惠，使得他们下定决心赶快出手。
解读：开盘遭抢，早上5点即出现排队人群、3分钟选房等现象不断出现于武汉楼市，这些在楼市旺季中才出现的场景，今年上半年再度上演。是楼市真的回暖了，还是开发商在自导自演？后经亿房网调查发现。报道中的这些楼盘，除一个楼盘热销外，其余楼盘热销都并无确凿证据，销量也未见明显上升。也就是说，“千人购房”等现象的出现不排除有开发商请“托”的可能性。其实，对于千人购房等现象，更应该从营销手段的角度去判断。在目前的市场行情下，开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象，但可以肯定的是，这样的‘抢房’现象和2009年市场的非理性行情有着本质上的不同。
不过，诱人的降价和促销引起购房者的关注和出手，部分热点楼盘的实际签约率还是蛮高的。这说明，虽然不宜过度解读千人抢购，但购房者的真实购房需求还是在不断释放。所以，目前即使是在降息的大势下，开发商无论是扬言涨价，还是大造“热销抢购”之势头，亦或推出各种促销活动，其根本目的还是在于跑量吐库存，以价换量仍是楼市的主导。
因此，对于“千人购房”，购房者不必敏感恐慌，买房时，仍然要以自己实际需求和经济能力为主，多多关注开发商的降价促销活动，找准合适又划算的房源再出手。
2.“捂”出来的“日光盘”
忽悠指数：★★★☆☆
和“千人排队”同出一辙的另一个营销手段就是“日光”，而且还是屡试不爽。据报道，从去年底到今年，武汉多个楼盘出现“日光”。然而，经过亿房网调查发现，这些号称日光盘的项目，其实根本就没有“光”盘。说日光，宣传手段大于实效。如经常有知名开发商在媒体上大打广告：“某某楼盘开盘日光”，诱导人们出现“一房难求”的恐慌心理。
案例：7月29日，位于武昌白沙洲片的万科金色城市11期开盘，万科金色城市推出78-115平方米，全装优化二、三房，开盘推出300套房源，首付最低不到10万，遭千人抢购，一小时售罄，出现2012年的首个“日光”。这亦不是万科金色城市的第一次“日光”，去年10月1日，6期开盘认筹，当天共推出460套房源，创造了两个小时即告售罄的“日光传奇”。同年，位于汉阳的万科汉阳国际于12月11日开盘。首批推出的210套房源，在短短2小时内销售率即逾90%，现场销售显示牌一路飘红。在当时日趋寒冷的汉阳楼市，无疑是扔下了一枚重磅炸弹。
回到今年7月29日，位于二桥下的优活城老盘加推，认筹95折，折后46万/套起；33平米loft买一层送一层半变85平米，当天推出75套，卖出60套，去化率超8成以上；汉阳观澜国际推出500套纯新盘，户型为78-95平的2-3房，目前价格5388元/平起，认筹1万抵10万，现场到场近200人，当天热销400套，去化率8成。
汉口的星悦城更是“日光”大户。去年12月18日，星悦城开盘，主推75、95、115平米房源，预计起价6500元/平方米，加上开盘当天的限时优惠，实际成交均价不到7000元/平方米，相比周边楼盘均价便宜了近两千元，也让后湖片区均价首次跌破7。由于定价有吸引力，销售数据令开发商欣慰。当天所推出的三百余套房源1.5小时便宣告售罄，成为汉口首个“日光盘”。今年5月26日，继去年汉口“日光奇迹”后，星悦城二期开盘再次“日光”，当天千人聚集塔子湖体育中心星悦城开盘现场，短短2小时三百余套房源售罄，再夺汉口项目性价比之冠。笔者注意到，这次开盘的均价每平7200元，价格与周边项目价格基本持平。
解读：武汉频频上演“日光”大戏，是果真光了，还是另有隐情？除了上述“日光盘”之外，位于武昌南湖区域的某楼盘去年12月18日也宣称开盘即日光。小编按图索骥，查询房管局房地产市场信息网显示，自12月18日开盘至今，该楼盘一期总套数为568套，已售85套，开盘的G1栋共有套数为224套，而该栋楼现可售套数更高达139套。这个数据和所谓的“日光盘”相差甚远，很难让人相信武汉的“日光盘”有多少真实成分在里面。此外，上述某楼盘，更是在数次“日光”之后，将均价悄然提高2000元/平方，显然，“日光”的另一个好处更是不言而喻。
3.“3分钟抢购”：现场疯狂逼定
忽悠指数：★★★☆☆
5月以来，武汉房地产市场急速回暖，在此背景之下，“3分钟选房”、“夜间开盘”等现象重新在楼市出现，这种“饥饿营销”，令刚需为主、缺乏经验的购房群体，在仓促之下，尚未看清楚购房条款就匆忙下了定金，导致近期类似纠纷不少。
案例：6月30日，后湖某大盘开盘，没有购房经验的林先生一大早就去了售楼部。“售楼部里黑压压有几百人，等了近1小时，广播里叫到我的号，我赶紧去选房，但开发商告诉我，只有3分钟时间做决定。”林先生告诉记者，当时很担心选不到心仪的房源，匆忙中，就将2万元认筹款转成定金。“如果不转的话，就看不到购房协议，具体价格、公摊等信息都不知道。”
然而，看到协议后，林先生又有些后悔。经过半个月的交涉，开发商最终还是退了2万“定金”。
近日，朱小姐在汉口某楼盘售楼部苦等4小时，才拿到一份“3分钟选房”认购须知。由于选房时间靠后，朱小姐担心房源所剩无几，也是匆忙间缴纳定金。但仔细看了认购须知她才发现，自己准备购买的房源价格，从销售员口头表示的9649元变成协议书上白字黑字的10500元。在多次索要定金无果后，朱小姐只得向法院起诉。
解读：在楼市调控大背景并未放松的情况下，不少开发商重新翻出“饥饿营销”手段，如将开盘时间选在晚上——开盘持续时间从一整天缩短为四五个小时，压缩客户的选择时间，或者将开盘日期一推再推，吊足购房人胃口。去年，武汉楼市由于相对疲软，项目开盘时认购客户不多，开盘销售率只有四成左右，这样每个人都有充足时间选择。但今年以来，随着楼市回暖，6月武汉住宅成交已超过12000套，7月前半月成交量也超过5000套，日光盘、千人排队购房现象层出不穷，开发商留给客户做决定的时间也越来越短。
4.买房送大礼：想得不容易
忽悠指数：★★★☆☆
在楼市限购背景下，武汉高档楼盘促销“口味”越来越重。奔驰、宝马随便送，打出了武汉购房史上最重手笔的大礼。
案例：最近，武昌临江大道万达公馆最豪华精装修房——御座5号楼开盘。首期推出的84套三房，全部为280平方米，参照法国凡尔赛宫风格的精装豪宅，均价高达2.4万元/平方米，堪称全市总价最贵三房。该楼不仅装修奢华，还可从正面俯瞰长江，从背面远眺东湖、沙湖。该项目相关负责人称，开盘时，客户一旦办完认购手续，就可获赠一辆价值40余万元的宝马5系轿车。
而江岸区京汉大道附近一在售楼盘，目前也推出的百余套两房和复式楼，均价2.2万元/平方米。早先以全价销售，最近对部分房源推出9.9折优惠。有“单价最贵楼盘”之称的武汉天地御江璟城，加推部分房源，并推出限时购房优惠。硚口紧邻汉江的一家高档楼盘，前不久推出买一套商品房，配一只价值4万元马桶的“优惠”。业内人士分析，购买这些昂贵住宅的，主要是家庭富裕的“成功人士”，限购政策下，此类高端客户数量本就不多，为吸引并稳住他们，我市高档楼盘使出浑身解数，花尽心思。
如果说均价动辄上万的豪宅，只能让人望“马”兴叹。而位于汉南均价3000元/平米的薇湖水岸也抛出一重磅炸弹，推出“买房送奔驰”的系列活动。客户凡在指定期间购买薇湖水岸三期新房，除可参与当期“购房送豪礼”系列活动，享受即买即送的超值优惠外，还可参与年终大抽奖活动，中奖率100%，一等奖更是奔驰新款轿车一辆。
解读：曾经一度红火的买房送礼活动如今又重回市场，今年开发商的营销策略中，打出的买房送礼活动花样繁多。业内人士表示，采用送礼促销，一般有三种情况：一种是销售停滞不前，基于消费者“买涨不买落”心理，采用送家电等方式变相降价；一种是开盘之际造势，提高销售速度，快速回笼资金；一种是尾房时采用的销售手法。如此看来，“送礼”不是炒作就是变相降价。
5.明星代言并不能与明星为邻
忽悠指数：★★☆☆☆
除了买就送，还得有人缘。“楼盘+明星”的模式正成为楼市一种新的营销手段。
案例：相信许多购房者都看见过杨幂为壹加壹空间代言的大幅照片，今年5月6日，壹加壹空间开盘当天，请来了香港导演黄百鸣和影星杨幂助阵，引来无数粉丝前来观看，现场人气爆棚。当天共推700套房子，现场成交量达280套。
2011年11月12日，《步步惊心》八爷郑嘉颖空降武汉，在万科红郡举行见面会，与粉丝亲切互动并分享自己演艺生涯中的点点滴滴。红郡在见面会隔天推出了其最新幸福系产品。“幸福社区、幸福生活、幸福产品”是红郡为光谷新青年量身定做的幸福生活版本，也是万科在光谷最后的首置产品。
2012年8月5日，位于武昌白沙洲的佳兆业金域天下开盘当天，也把香港巨星古天乐请到现场参加品牌宣传活动，举办者也成功的将其品牌形象深入武汉购房者心中。
解读：业内人士表示，“在传统营销手段很难吸引购房人关注的情况下，开发商制造网络热点、请明星助阵等，都不失为好的营销手段。”对于开发商而言，看中购房者与明星们的互动关系，往往是他们的真实诉求。不过对于购房者而言，除了要关注明星，更要关注楼盘本身，毕竟咱买房不是为了某个明星，而且某个明星也不会因你买了他/她代言的房而“与你为邻”。
6.限购时代：售楼小姐出歪招避限购令
忽悠指数：★★☆☆☆
最近逛武汉楼市的人发现，售楼部里操外地口音的购房者又多起来了。为什么“限购令”下还有这多外地购房者在汉买房？据了解，售楼员为避“限购令”竟出“歪招”：主动介绍购房者办假证明。
案例：近日，购房者黎小姐向媒体提供了今年3月珀金华府田姓售楼员签的收条。田姓售楼员写道：“今收到客户黎某某人民币6000元整用于办理纳税证明，如果因为纳税证明没有办理成功则全部退还。”
黎小姐说，自己在汉读研究生，户口不在武汉市，也没有一年以上纳税或社保证明。当时看中了珀金华府的一套小户型，向田姓售楼员提出自己是限购对象后，对方承诺可以帮她办理纳税证明，并以“收条”形式做了书面保证。田姓售楼员对此表示，6000元自己没有拿，是给了中介机构，由中介帮办纳税证明。
据了解，最近外地购房者在武汉楼市频频出手，其中有一些人无纳税或社保证明，假证明的需求量加大。而中介“手续费”也随之水涨船高，从一年前的2000多元，暴涨到6000元，而一般按最低额缴税，一年大概1000元。调查发现，中介办假证明的主要方式有两种。一类是所称的“特殊渠道”，另一类是挂靠一家公司，让购房人“变身”为这家公司的员工，“补缴”个人所得税税款。
解读：去年2月底，武汉开始实施楼市限购令，外地户籍者在汉购房，需提供一年以上纳税或社保证明。市房管局要求房地产开发企业及代理销售的经纪机构严格执行。对于与购房人串通提供虚假证明、信息的，一经查实，将暂停其网上签约，并将其违规行为记入房地产开发企业和经纪机构信用档案。而对购房着来说，规避限购令而买房也不是件明智之举。
7.买房送面积：羊毛出在羊身上
忽悠指数：忽悠指数：★★★★☆
如今赠送面积成了众多开发商的一大卖点，露台、飘窗、阳台、空中花园等等赠送形式多样。那么这些面积都是实实在在的赠送吗？对于购房人来说，赠送面积是否真的能够让购房人得到最大的实惠。赠送面积是否存在风险呢？
目前开发商赠送面积主要分为以下几类：
一、赠送设备间，开发商以管道井等理由报建，业主拿到之后可以改造成书房或储藏间；
二、送露台，利用“露台不计建筑面积”将赠送部分做成大露台；
三、送入户花园和阳台，用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；
四、送飘窗，将窗户做成内飘形式，业主装修时可将窗台打掉变成房间面积；
五、买一层送一层，将层高做到4.8米左右，业主可以隔开做成两层复式房；
六、送地下室或庭院，是一般花园洋房和别墅的通行做法。
解读：在这些赠送的面积当中，是不是真的都如开发商所说，面积都是赠送的呢？其实不然，目前市面上许多开发商声称的“赠送面积”当中，一些面积并不计入产权，根据相关规定，开发商全赠送的飘窗本身是不计入产权的，同时阳台也只能计算一半面积。所以说，这些根本还不能算真正的赠送面积。
对于这样的问题，小编建议绝大多数合同中都没有提到赠送面积，一旦它出现缩水或质量问题业主难以维权，因此最好在合同中注明。另外，作为购房者一定要弄清楚赠送面积是否属于违法行为，会不会面临拆除或罚款风险或者其他的安全隐患；还有就是，赠送面积如果属于公共面积，开发商的赠送行为本身就不合法，可能会影响到业主今后的使用，容易引起纠纷。作为购房人来说，赠送面积多是好，但是否能实实在在的赠送，有保障地赠送，才是买房时需要重点考察的因素。