发布时间：2012-7-31来源：亿房网综合
业内人士指出，开发商不应对下半年楼市抱有太乐观的预期，应充分利用当前“刺激刚需”窗口期，及时降价跑量，谨慎定价。若是一味涨价引导楼市继续反弹，很可能倒逼楼市新一轮调控政策出台，那时疯狂涨价的开发商可能会自食其果。
8月楼市迎来推盘热
据中新网，成交持续回暖的背景下，开发商推盘热情大增。根据多家地产机构统计，在8月的传统楼市淡季，北京开盘项目数量预计超过34个，有望创今年新高。数据显示，8月北京计划入市的34个项目，比起7月的32个有增无减，成为今年月度开盘量最多的一个月。这一数字也大幅超过去年8月(不到30个)的预计开盘数。有机构预计，8月新增供应量可能接近万套。
北京中原分析认为，8月虽然处于市场的传统淡季，但在需求积极性提高和供应增加的影响下，成交量有望持续维持高位。
8月，上海市场预计有34个住宅项目开盘(含2个混合盘)，比7月份22个的预开盘量飙升54.5%。与2011年8月27个的开盘量相比也有着25.9%的增幅。
而南京楼市8月也延续前期“淡季不淡”的态势。据统计，8月南京楼市共有42家楼盘上市，推出逾8000套房源，创今年以来单月上市量最高峰。天津8月预计开盘量22个，环比增加10%。开盘项目中纯新盘有10个，占预计开盘总量的45.45%。
业内人士指出，“降息”“降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应对市场继续放量起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交好于上半年。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，8月供应量增加势必会让整个淡季不淡的行情继续下去。目前政策层面正值“刺激刚需”窗口期，刚需应该会在6-8月份继续释放需求。这个阶段开发商会加大市场供应，供应的增加与个案价格的调整会促使后市成交量保持一定的水平。开发商应好好利用当前“刺激刚需”窗口，及时降价跑量，有条不紊地分阶段实现销售目标。
7月热销楼盘价格回涨
在信贷政策利好影响下，传统的“淡旺季”已经被颠覆，继楼市在6月迎来一轮爆发之后，7月依旧保持着良好的势头。
根据北京市住建委网站数据统计，截至7月25日，月内北京新建住宅签约9615套，较上月同期的9158套上涨了5%。业内专家预计全月成交量将超接近1.3万套，在以往的销售淡季创出年内成交新高。
近期，受开发商以价换量、央行一月内两次降息、京沪穗高溢价地频现等诸多因素影响，购房者对房价的预期出现变化，看跌的购房者明显减少，刚需和改善型入市的积极性明显提高。同时，部分地方政府调控政策也出现了事实性松动。根据中原地产统计，2011年下半年以来，累计有40个城市不同程度的“微调”了原有政策，主要包括提高公积金贷款额度、实施购房补贴或购房落户政策等。这种情况下，7月份北京在售的项目纷纷开始提价。
北京中原一项统计显示，在7月热销的60个项目中，成交均价上涨有43个，占比超过7成。
在8月上市的新盘同样延续个别项目定价偏高的趋势。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，尽管由于成交结构的变化拉低了7月北京楼市的成交均价，但也不可否认大量在售项目正在热销推动下回涨价格，特别是6、7月份，北京楼盘涨价现象持续增多，再加上近期土地交易频频，以万柳、旧宫两地块为代表的高价地加剧了购房者对于未来房价的上行预期，刚需客群担忧房价上涨之后失去购房机会，急于“追涨入市”，进而支撑成交量上扬。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，当前购房者出现了一定的“追涨”心态，不过在当下的市场环境中，房企还是应该顺应调控要求，谨慎定价，特别是对于新项目来说，要避免高开不利对后期的影响。
业内：开发商肆意涨价或倒逼政策出台
业内人士指出，近期楼市成交回暖和购房者的“恐慌性入市”关系密切，而国家坚定调控政策不动摇，防止房价反弹的信号无疑给购房者吃了一颗“定心丸”，因此楼市的成交很难再驶入“快车道”，开发商只能以求稳心态观察市场。
近期，国土资源部、住房城乡建设部联合发布了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，针对部分城市出现土地市场波动，新建商品住宅量价齐升的情况做出表态，称将巩固已有调控成果，切实维护好房地产和土地市场的稳定。
7月24日，中国政府网站发布消息称国务院督查组近期将对16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。有媒体报道，国务院督查组目前已抵达南京，将对南京、苏州和上海3个城市的楼市现状进行调查。专家认为，楼市调控再次进入敏感期，针对部分城市政策微调的倾向和楼市“量价齐升”的趋势，中央开始进行“精准修正”。
7月27日下午，上海市政府发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，从信贷、土地供应、房屋用途、执行监管、住房保障，以及舆论引导等六方面重申进一步严格执行房地产市场各项调控政策的态度，并表示下半年将在全市组织开展住房限售政策、差别化住房信贷、税收政策执行情况的检查。
两月内，中央部门十多次密集表态调控不动摇的决心，表明楼市反弹已引起高层关注，过量反弹或可引起进一步的调控。部分业内人士认为，事实上新一轮楼市调控已经开始，其他城市很有可能跟进，尽管只是重申调控政策，但在执行上会更为严格。
7月26日，人民日报发文称，“调控确实要‘吼’，但并非‘基本靠吼’”，并称“吼，是一种有效的手段，但并非惟一的手段，仍有政策的储备”。24日，人民日报亦指出，一旦房价反弹超出预期，随时出台新的调控政策。
业内人士分析认为，楼市关键时期，长效的调控机制已经呼之欲出。在目前的形势下，开发商切忌盲目乐观、肆意涨价，否则很可能迎来新一轮调控。而购房者也不必恐慌性购房，在目前的经济背景下，在调控始终不放松的前提下，房价报复性反弹难以获得政策支撑。
而最新消息显示，国务院下派的8个督查组正对16个省市的房地产调控情况进行调研，拉开中央与地方就房地产调控政策的新一轮博弈，结果如何，则将直接影响下半年的房地产走势。
热点 16省市被调研
据新金融观察报，作为房地产行业从业者的张先生最近比较紧张，他所在的城市，进入了国务院督查组进行房地产调控政策落实情况的督查名单。“去年下半年到现在，经常一个月也卖不出去几套房子。苦熬了多半年，6月份开始日子才刚好过了一点，最近开盘的100多套房子半个月卖了70多套，这下一传出督查的消息，估计不少潜在客户又要观望了。”张先生沮丧地表示。
张先生所说的督查，来自国务院的公开表态。针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，从7月下旬开始，国务院将派出8个督查组，对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。据了解，此次督查的地区是：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省。对其他地区落实情况，国务院有关部门也将通过各种方式进行督促检查。
“从国务院选择督查的省市名单来看，基本上包含了大部分经济发达省市，而这些地区也是房价最可能率先反弹的区域。此次国务院下派督查组，无疑会对这些地区的楼市有所压制。”张先生表示，此次国务院表态中，措辞强硬，督查范围之大近年罕见，无论对地方政府，还是开发商和买房人，都释放出调控不会放松的信号。
在不少业内人士看来，对楼市来说，心理预期最为重要。摸清各地房地产市场现状和调控政策落实情况，将有助于中央对接下来调控政策走向的把控。有人甚至将此次调研解读为新一轮调控政策的前奏。不过天津财经大学经济学院副院长丛屹对新金融记者表示，目前预计出台新的调控政策可能性不大。“更多应该还是对已存在的限购限贷等政策的落实进行强调。”
据了解，国务院督查组已先后到南京、武汉、长春、上海、苏州、济南等地调研。调研项目包括与当地开发商、中介机构、市民代表座谈；听取当地房管、国土等部门对房地产开发情况的报告；实地考察几个具有典型性的房地产项目和保障房项目。所考察的内容涉及房价走势、土地闲置情况、房地产调控政策落实情况等方面。接下来一段时间，督查组将相继把督查结果反馈给地方。
值得一提的是，在接待国务院督查组的过程中，各地方政府纷纷发出坚决贯彻党中央国务院各项部署、加强房地产市场监管、巩固调控成果的表态。而上海无疑是反应最快的一个城市。7月27日，上海市人民政府官网发布《市政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，对差别化住房信贷、税收和住房限售政策提出进一步执行要求，严格对贷款购买二套房的购房者“认房认贷”，并提出下半年将在全市范围内开展房地产市场调控政策执行情况检查。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，上海的最新表态，除了对督查组进行积极回应外，还是为了抑制投机投资性购房需求，从一定意义上讲这是楼市调控政策走向常态化、长效化的开始，标志着未来楼市“去投资化”调控政策进一步走向常态化。
背景 住宅和土地市场回暖
国务院派出督查组，对各地调控情况进行督查，实际上只是近期一系列“调控组合拳”的一部分。自7月份开始，先是7月5日央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房；两天后国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑；7月19日，国土部和住建部联合发文，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
近期调控政策之所以不断释放从紧信号，则缘于6月份全国多数城市楼市和土地市场的加速回暖。房地产市场方面，搜房数据监控中心监测统计的37个大中城市中，6月有25个城市的成交量环比出现上升。而北上广深四大一线城市6月共签约商品住宅超过3.3万套，同比去年6月涨幅超过60％。4个城市6月份签约成交面积分别为138.2万、102.1万、104.2万和37.4万平方米，均刷新其在今年的单月最高成交纪录。
成交量回升的同时，房价也一改之前的微跌态势。中国指数研究院发布的6月份“百城价格指数”显示，全国100个城市的住宅均价8688元/平方米，环比上涨0.05％，结束自2011年9月以来的连续九个月环比下跌态势，其中45个城市房价出现环比上涨。国家统计局7月中旬发布的“70个大中城市住宅销售价格”显示，70个大中城市房价也在连跌八个月后首次出现环比上涨，其中25个城市房价上涨。
土地市场的回暖速度更为惊人。5月份之前一直处于“冰冻期”的土地市场，仿佛一夜之间就火热起来，广州、北京、天津相继诞生单价地王，上海、南京等城市也连续出现高溢价地块成交情况。前几年已经无数次被验证的地王效应再次显现。据媒体报道，广州珠江新城、北京万柳、天津八里台等地王诞生后，周边新房和二手房价格纷纷应声而涨。地价、房价这一对“面粉”“面包”，再次显现出互相助推涨价的态势。
回顾上半年楼市走势，1-4月，基本上大多数项目都遵循降价促销策略，依靠价格优惠吸引买房人。随着降准、降息等利好出现，以及被之前降价吸引入市的刚需购房者越来越多，市场的观望气氛开始被打破。5月份，一些城市楼盘缩小优惠幅度，以及地方政府对政策放松预期的增强，开始出现买房人的抢购现象，接着就是似乎“顺理成章”的“量价齐升”态势显现。
现实 GDP增速下滑和卖地冲动
恰恰就在“量价齐升”情况开始“露头”的时候，一系列“组合拳”相继袭来，为逐渐升温的房产和土地市场适时“降温”。不过暂时“降温”的背后，还有最根本的问题有待解决。那就是地方政府所面临的土地出让收入减少和GDP增速下降，这些决定着地方政府依然在很长时间内无法摆脱土地财政和房地产对经济的拉动作用。
7月份以来，已有近30个省（市、区）公布了上半年经济数据。整体来看，除了一些中西部省份和少数东部地区能保持不错的GDP增速外，大多数省区都受到了国内外宏观经济形势整体走低的影响。大多数东部地区的GDP增速都未超过10％，而北京、上海、广东、浙江四个发达地区的GDP增速，更是低于7.8％的全国平均GDP增速。和2011年上半年同期数据对比，目前公布数据的省份，GDP增幅全部有所回落。
房地产行业低迷和对外贸易减少被认为是GDP增速下滑的两个最主要原因，其中房地产投资增速下滑、土地出让收入减少和房屋交易量下滑后相关税收收入的减少，对那些以往比较依赖“土地财政”的地方政府来说，打击较大。
国家统计局的数据显示，1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6％，已明显低于全社会固定资产增速的20.4％。一直被认为是拉动经济增长重要行业的房地产，却在今年上半年扮演了“拖后腿”的角色。而虽然有5、6月份楼市和土地市场的成交反弹，但从整个上半年来看，全国房地产市场和土地市场与往年相比依然比较低迷。中国指数研究院数据显示，上半年全国300个城市土地市场成交面积51241万平方米，同比下降27％，土地出让金6525.98亿元，同比下降38％。上半年全国商品住宅成交面积35347万平方米，同比回落11.2％。
北上广深等一线城市和东部一些主要二线省会城市成为土地出让收入下滑最严重的区域，据链家地产统计，全国20个重点城市上半年土地出让金合计2264.3亿元，同比下降39.8％。北上广深四大一线城市2012年上半年土地出让金合计425亿元，与2011年上半年相比下降56.9％，各项指标也均降至2010年以来的最低点。在财政压力之下，这些城市则成为近期推地最为积极的地区，也是地价、房价上涨压力最大的地区。
争议 调控政策是否放松
在房地产政策层面，近一年多以来的“剧情”，就是地方政府不断释放调控放松信号，试探中央对调控政策的底线，而中央又不断对一些触碰限购、限贷等底线的地方微调政策叫停的过程。
中原地产公开的数据显示，自2011年以来，全国明确发文微调房地产调控政策的城市超过40个，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中超过20个城市的微调措施涉及公积金政策调整。而上海、芜湖、佛山、成都等4个城市放松限购政策被叫停，则逐渐试探出调控的底线。
一边是从政治、民生、社会等角度出发，在保护刚需的同时，必须坚决控制房地产投机投资性需求，控制房价上涨；另一边却是从维持地方经济增长角度出发，力图刺激楼市和土地市场成交回升。中央与地方在房地产政策层面的博弈还将继续。
中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年表示，不解决地方政府土地财政问题，楼市调控政策就缺乏公信力。而加速经济转型，减轻地方政府对土地财政的依赖，才是解决房地产调控政策微调之争的根本路径，这显然要经过一个较长的过程。