■易宪容

面对国内住房市场的回暖，一方面，中央政府多次表态房地产宏观调控不动摇，坚决打击与遏制住房的投资投机炒作需求；另一方面，发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》和《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(以下简称《通知》)。

政府出台两文件稳市场

中央政府通过频繁表态，希望以此稳定市场预期，不要让当前楼市的回暖导致整个市场出现重大逆转，让两年多来的房地产宏观调控功亏一篑。

后两个文件的出台，则重点放在两个方面。一个方面是通过增加保障性住房建设达到一箭双雕。即可拉动住房市场投资，因为当前国内GDP增长下行，很大程度都与早些时候国内住房市场出现“量降价滞”两年的僵局有关。住房市场销售全面减少，库存增长，必然会影响当年的房地产开发投资，影响到对相关几十个产业的需求，如钢铁、水泥等。而有条件支持大量建造保障性住房，既可增加整个社会对住房市场投资，也可解决当前中低收入民众住房条件困难的问题，甚至于会被认为以此来拉低整个住房市场的价格水平。

另一方面，如果鼓励民间资本参与保障性住房的工程建设，即可让流窜在市场上大量民间资金进入实体经济，而不是到处流窜并推高各种资产价格，缓解当前国内金融市场各种风险；同时，由于国内大造保障性住房，仅政府财政资金进入保障性住房工程难以为继，引入外部市场资金进入保障性住房工程建设也势在必行。这样政府的住房政策既可为稳增长提供动力，又可让当前住房市场的价格稳定在某个水平上。可以说，这就是最近中央政府出台上面几个文件的目的所在。

住房市场问题严重

但是，住房市场的问题是一个严重的经济问题，即当前住房市场的价格如果不向下调整，如果不回归到合理的价格水平，而是把住房的价格顶在天花板上不下来，住房市场是无法转型，住房市场投机投资需求也无法遏制，住房消费需求更是无法释放出来，而住房市场泡沫只能继续吹大。在这种情况下，吹大了的泡沫岂能不破灭？房地产泡沫岂能不给经济带来重大的灾害？

更值得注意的是，由于住房价格过高，不仅把绝大多数居民挤出市场，这些居民的住房福利受到严重侵犯，而且过高房价也让住房市场成了一个少数人侵害与掠夺绝大多数人财富的机制。

在这种情况下，如果说，当前的住房政策不能够把住房市场的投机投资需求严厉挤出市场，去除住房市场赚钱功能，那么住房市场的问题要想解决是不可能的。不过，加大保障性住房建设，是否就可以解决住房问题呢？

近期房价出现上涨的三大原因

需要指出的是，最近国内住房市场的价格出现重新上涨趋势，其中有三个方面的原因。一是经过近两年来国内住房市场的宏观调控的确取得了一定的成果，住房投机投资需求被逐渐地挤出市场。但越是“房地产化”严重的地方，对GDP增长的影响就越大。这种影响不仅冲击着房地产业，也冲击着与许多房地产业相关的产业，同样也冲击着地方政府的财政收入。如果继续实施现有的住房政策，住房消费需求将被逐渐的释放出来。就当前国内经济形势来看，只有让住房市场价格真正下行，让住房市场真正转型，国内住房市场消费需求才能真正释放出来。这才是稳增长真正的动力。

但是，面对GDP增长的下行，政府对住房市场调控的工具性又开始显现，宏观经济政策也随即转向“稳增长”。稳增长的经济政策不仅在于增加各种重大投资支持，表现为信贷规模的宽松，如降低银行的存款准备金率，而且更为重要的是央行一个月内两次降息。这样一来，却导致房地产宏观调控的差别化住房信贷政策最后一道防线被冲破。可以说，两年来的房地产宏观调控最有效或影响最大的住房宏观调控政策就是差别化的信贷政策。因此，国内房价出现了回升，房地产泡沫又会继续吹大。

在这种情况下，不仅住房消费者会恐慌性进入市场，因为，他们担心住房政策的转向又会出现2009年那样的情况，房价会随着这种政策的转向越来越高。更为重要的是改变了住房预期。住房市场预期改变，必然会吸引住房投资投机炒作者重新进入市场。在这种情况下，尽管看上去一些行政性的住房购买限制政策没有取消并还在发挥作用，但是只要是有利可图，住房投资投机炒作就能够突破现有的各种住房行政政策限制进入市场。因为，在这些人看来，他们进入市场越早，获得利益的机会就越多，其利润水平就越高。否则错过机会，机不再来。

二是随着国内货币政策微调力度的加大，部分地方的软性托市政策更是找不同的角度来出台。这些软性的托市政策目的就是要让开始下跌的房价不下跌而且重新开始上涨，就是鼓励住房投资投机炒作者进入市场。这样，不仅让能够让住房销售在短期内快速增长，而且也让一些城市住房价格迅速推高。

三是如果当前不针对性地对住房投机投资需求进行严厉的打击或遏制，只是增加商品房的供应，增加保障性住房的建设，那么住房市场建造的住房最多，也是无法满足住房投机投资者对住房的无限需求的（因为住房投机投资的需求是在零及无限大的区间）。

因为，如果不通过事中及事后严厉的税收政策打击住房投机投资需求，那么市场一定会认为购买住房是有利可图，再加上最近银行信贷政策比较宽松，住房市场投机投资需求也就会在这种情况下迅速放大。住房投机投资需求一进入市场，其价格必然上涨。一般来说，住房投机投资需求者其出价水平会高于住房消费者。正是这种市场预期转变，国内一些城市的住房上涨也就成了必然。

此外，当前有一部分观念认为，购买第一套住房都不会进行投机投资或炒房。这其实是错的。只要没有事中及事后的税收政策限制，购买第一套住房同样可用作投机投资，只不过其杠杆率低一些而已，赚钱比购买二套以上的住房慢一点而已。

可以说，在当前住房宏观调控政策范围内，要真正防止住房市场价格反弹，就得坚决去除住房市场赚钱功能，真正遏制住房投机投资的需求，而不是说说而已，并让住房价格水平向下移，这样才能让住房消费释放出来。住房市场的消费需求释放出来不仅要增加保障性住房建设（在一定意义上说，房价下行到一定程度，保障性住房作用与功能也会弱化），更要严厉打击住房投机投资需求，挤出房地产泡沫。这才是当前国内经济稳增长的动力及住房市场能够走上健康发展之路的关键所在。

经济学家称受“老龄化”影响十年后房价下行

据南方都市报，前中国城市里居民住房自有率达到了90%以上，农村基本上是百分之百。而欧洲和美国等发达国家住房自有率只有60%多一点，可以说中国老百姓的住房问题是解决不错的，只是住房消费观念有点超高、超前。

“政府主导的保障房、廉租房建设是民生问题，而商品房的价格不管是高还是低，很大程度上不是民生问题，而是关系到国民经济能否正常运转的问题。”前日，经济学家黄少安在参加岭南大讲坛·公众论坛时，着重谈了人口、土地与房产的相关话题。

“人口总量控制不能动摇”

黄少安在论坛上说，最近我国有一部分人呼吁放松计划生育管制，鼓励大家多生孩子。对此他认为，中国必须要进行人口总量控制，但可以进行结构调整。

黄少安说，1996年之前人口自然增长率是千分之15左右，而1996年之后是千分之5左右，一下子减少了2倍。如果现在放松计划生育政策，退回到1996年之前的自然增长率，那只要5年中国人口就会增加一个亿。而维持现在的计划生育政策，至少要15年左右才会增加这个数。

“有人可能会反驳我的观点，说中国的人口密度跟新加坡、香港地区、日本相比较，低得多。这种说法没有经济学的思维，没有大国和小国的概念。”黄少举例说，如果日本遇到粮食短缺，在世界粮食市场购买粮食带来的压力，和人口十多个亿的中国在世界粮食市场购买粮食带来的压力是完全不同的。

房地产泡沫短期内破裂危害大过泡沫本身

黄少安说，目前中国城市里居民住房自有率达到了90%以上，农村基本上是百分之百。而欧洲和美国等发达国家住房自有率只有60%多一点，可以说中国老百姓的住房问题解决得是不错的，只是住房消费观念有点超高、超前。“刚刚毕业的学生买不起房子太正常了，如果买得起房子不是啃老就是有别的问题。买不起房子你就租房吧，现在谁在网上天天发牢骚，将商品房价格和民生问题联系在一块？就是刚刚毕业的这一批年轻的学生，还包括新一代的农民工。”

黄少安说，现在房地产出现泡沫是一件坏事，但是如果我们不理性，用压力迫使政府采取一些措施让房地产泡沫在短期内破裂，或者是让房地产的价格在短期内大幅度下降，那么产生的危害大于泡沫本身。所以现在调控房地产价格的目标是稳定，只要稳定不涨了，房价就在慢慢下跌。黄少安说，针对人口老龄化对商品房价格的影响，他的团队专门做了分析，结果就是“10年左右后，中国的固定资产价格，尤其是房地产价格会相对下行。”

人民日报：靠救楼市稳增长无异于饮鸩止渴

如果现阶段放松调控，重新走上过度依赖房地产拉动GDP的老路，短期内可能会对经济增长起到刺激作用，长期看则无异于饮鸩止渴。持续这样的发展模式，会导致实体经济不振，产业结构调整迟迟无法推进，对于经济的长期伤害远大于短期拉动。

楼市调控愈加艰难

一些地方试图放松调控的愿望十分强烈，市场正走向全面回暖

“经济这么不景气，肯定要靠房地产来救经济。就像前两年金融危机时一样，房地产调控不可能再那么严厉了。”

“你没看见各地都在放松调控吗？估计限购也持续不了多久了。”

“要买房得抓紧，房价一直在反弹，明年说不定又要暴涨。”

……

最近，在售楼处、在二手房中介，卖房的人都会对摇摆不定的购房者说这样的话。对购房者来说，经济增速下滑——放松楼市调控——经济企稳——房价暴涨，无论从经验还是从逻辑上判断，似乎都足以令人信服。

今年上半年，在经济增速放缓、不少企业盈利困难的情况下，楼市却出现了一波明显的回暖。国家统计局公布的数据显示，6月份全国70个大中城市中，有25个城市的新建商品住宅销售价格环比出现上涨，比5月份增加了19个。一、二线城市房地产市场成交量环比5月再创新高，7月份进一步延续了回暖态势。房地产贷款在连续8个季度环比回落后首次回升。这些信号都表明市场正在走向全面回暖。

一些地方在稳增长的压力下，试图放松调控的愿望十分强烈。今年以来，已有约40个城市出台不同程度的楼市调控微调政策，而且力度有进一步加大的趋势。

市场快速回暖和政策松动，对市场预期转变的影响正逐步体现。央行发布的二季度储户问卷调查报告显示，未来一季度有意愿买房的储户占15.7%，创两年来新高。

中国房地产协会副会长朱中一认为，在稳增长的压力下，房地产调控面临的困难和阻力将越来越大。一方面，持续两年多的楼市调控对经济增长确实有一定影响，尤其是对房地产投资和上下游产业的影响正从各个方面体现出来，因此地方政府有放松调控的愿望和动力。另一方面，当前市场信息混乱、购房者担心房价反弹，再加上央行连续降息，降低了购房负担，许多原本观望的购房者加速出手买房，有可能让房价出现趋势性反转。

“当前正值房地产调控的关键期，形势异常严峻与复杂，虽然总体仍处于调控目标区间，但随着市场回暖压力加大，市场走势可能偏离调控目标。”中国社会科学院财经战略研究院院长、“住房问题研究”课题组组长高培勇说，在经济增速放缓的背景下，当前可调控市场手段的选择范围缩窄，房地产调控将愈加艰难。

靠救楼市稳增长无异于饮鸩止渴

坚持调控能倒逼地方将重心放在促进实体经济发展和经济结构优化上

实际上，无论是担心调控会伤害经济增长，还是忧虑地方政府靠什么来发展，都是基于“经济增长应该在很大程度上依赖房地产业”这种惯性思维模式。如果现在为了稳增长而放松房地产调控，不仅房价存在大幅反弹的风险，经济结构调整也将受到重创。

朱中一认为，经过几年的调控，我们对房地产业的定位有了更科学的认识。房地产除了对经济增长和相关产业有重要拉动作用外，还负有改善普通居民住房条件、维护社会和谐稳定的重要的民生功能。尤其是现阶段，既要稳增长，又要维护社会稳定，一些地方应该转变过去的认识，更多地看到坚持调控对促进房价合理回归、改善民生的重要作用，绝不能让房价反弹，绝不能让调控出现反复。

上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%；房屋新开工面积92380万平方米，同比下降7.1%。尽管房地产调控确实是上半年经济增速出现下滑的重要原因，但也应理性看待这种“伤害”。

国务院发展研究中心有关专家认为，在坚持调控的情况下，房地产投资增速下滑在预料之中。这也是我国房地产投资增速开始进入正常回调周期的反映。预计未来几年，我国城镇住宅新开工面积、施工面积和竣工面积峰值将相继出现。投资增速出现回落也是客观的、正常的，期望房地产投资持续保持超高速增长是不现实的。

“任何形式的房地产调控政策都以抑制泡沫、防止对经济波动带来过大冲击为目标，从而避免泡沫崩溃引发的经济震荡，至少以不伤害经济为底线。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松（微博）说，“房地产调控本身是要减少而不是增加经济波动。”

对一些地方而言，如果现阶段放松调控，重新走上过度依赖房地产拉动GDP的老路，短期内可能会对经济增长起到刺激作用，长期看则无异于饮鸩止渴。

“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元；2010年，全国国有土地使用权出让金的预算收入只有1.24万亿元，最后决算收入达到了2.82万亿元，超收126.5%，这么高的土地出让收入不可能长期持续下去。持续这样的发展模式，会导致实体经济不振，产业结构调整迟迟无法推进，对于经济的长期伤害远大于短期拉动。

国务院发展研究中心上述专家认为，坚持调控，能在一定程度上倒逼地方将重心放在促进实体经济发展和经济结构的优化上。尽管调整结构并非一朝一夕就能完成，而且现阶段必然经历阵痛，但只有寻找新的增长点，才能推动经济更健康地发展。从某种程度上讲，我国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已经为房地产调控留出了空间，体现了政府坚持楼市调控、促进经济转型的决心。

寻找两难平衡点

如果地方政策过度松动、房价反弹风险增加，更严厉调控措施可能出台

“第三季度可能会比较纠结。”朱中一表示，上半年经济增速已经“破8”，而楼市又在快速回暖，今后一段时间，既要防止经济进一步下滑，又要坚持房地产调控不放松、保持社会稳定，寻找两者之间的平衡点并非易事。

今后一段时间，应更加注重短期调控措施与长期制度建设相结合，控房价与稳预期相结合，鼓励刚需与抑制投资投机相结合，商品房市场调控与保障房建设相结合，这样才有可能缓解当前调控面临的两难局面。

北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，短期看，要继续抑制投资投机需求，限购城市的力度不仅不应放松，甚至应该加强。在此前单个城市限购的基础上，应探索全国住房信息系统联网城市的多城市限购。

同时，仍应支持和鼓励自住需求、改善需求入市，促进市场稳定发展，避免大起大落，这也有利于发挥房地产业对经济增长的正常拉动作用。

保障房建设对调控和稳增长的作用不应忽视。朱中一表示，应稳步推进保障房建设，拓宽融资渠道，鼓励民间资本参与建设，发挥保障房惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。在需求管理方面，应继续落实差别化信贷税收政策，坚决遏制投机投资性购房，加快推进房产税扩大试点。

调控两年多来，长效机制改革的进度仍然不尽如人意。朱中一认为，应尽快建立健全房地产市场健康运行和住房保障方面的相关法律法规；完善市场机制和制度性安排，特别是在认真总结试点城市经验的基础上，应尽早设计和建立符合我国国情、有利于遏制投机、鼓励自住和改善型需求的房地产税收制度。

“住房建设的中长期规划也应该抓紧出台，有利于加强政策的连续性，稳定市场预期，从而稳定市场。”朱中一说。

近两个月，住建部、国土资源部等部门连续多次表态，要坚持房地产调控相关措施不放松。国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省市贯彻落实调控措施的情况开展专项督查。督查重点为住房限购措施、差别化信贷税收政策的执行情况和住房用地供应情况。

房地产调控两年多来，国务院曾多次督查调控政策落实情况，相比之下，本次督查显得格外“高调”。业内人士普遍认为，高调的督查传递出中央不畏阵痛、将楼市调控坚持到底的决心，也在向一些地方传递信息，不能借口稳增长压力而放松调控。

据住建部有关人士透露，此次督查的结果将影响下一阶段调控政策的走向。如果地方政策过度松动、房价反弹风险增加，有可能出台更严厉的调控措施。对于落实调控政策不力、没有完成调控既定目标的地方，有关部门将进行约谈甚至问责。