发布时间：2012-7-30来源：亿房网
另外7月酷暑入伏，楼市也进入了传统的淡季，再加上限购限贷等调控政策的压力，以沌口许多开发商都在尾盘销售上大做文章，清盘优惠力度空前。但另一方面，下半年将迎来纯新盘上市的高峰，以洪山区为代表的武汉楼市价格楼市或将迎来二次“肉搏战”。
从夜间开盘到夜间看房 开发商营销手段“与时俱进”
夜间看房对于大多购房者来说比较的新鲜。大部分人都是在大白天看房，一方面白天人们更精神，不容易冲动；另一方面白天看房更能看清楚整个周边的配套，项目的具体区位等等。但是随着武汉盛夏的来临，火辣辣了的太阳，居高不下的温度，成了购房者很大的一个障碍。
“晚上看房好，感觉更惬意，更舒服，白天太热了都不敢出门。而且平时白天都在上班，也没有时间看房子，晚上看房更轻松吧”在唐家墩上班的张先生告诉笔者，对于晚上看房的营销方式，他还是很赞成的。
近期位于江汉区新华西路与马场路交汇处的三金华都延长了看房时间到晚上八点半，“近期看房的人明显比以前增加，都是下班之后过来的”三金华都的置业顾问告诉笔者。三金华都主推的是6号楼王和10号公馆，不管是投资还是自住都非常的合适，因此深受欢迎。
夜间看房，夜间开盘作为一种新兴的营销方式虽然受到一些购房者的追捧，但是仍有部分购房者提出了自己的疑虑。夜间看房是否会出现误差，夜间采光条件的限制可能会产生错觉。
某项目的置业顾问坦言，虽然夜间看房可以避开高温，有利于考察小区物业管理和周边生活环境，但其实弊端也不少。其中，最大的问题是房源的采光条件，看房客很难对潜在的遮挡物和楼层差异有准确判断。
除了夜间开盘，近期随着武汉盛夏的来临，开发商也将一些营销活动搬到了晚上，比如夜间延长看房时间，夜间加推，夜间活动等等，这样的“夜场”活动不仅活跃于武汉楼市也在其他城市的楼市盛行。
不管是之前的特价房，打折，赠送面积等促销活动还是现在正兴起的晚上开盘，晚上延长看房时间等，都是开发商营销战略不断升级的表现。去库存，快速回笼资金是他们的最终的目的。笔者还调查发现选择夜间看房的或者是开盘的项目一般都是在市中心，或者交通配套比较成熟的区域。这样方便看房者也保证了他们的安全
优惠效果下降 沌口等区域尾盘艰难突围
近日笔者绕着318国道边的海天汽配城转了两圈后，终于看到弧形汽配城正门偏右处的“幸福小城售楼处”。据悉，这个 2009年6月开盘、第二年12月入住的2期楼盘正在出售1栋剩下的十几套93-103平米现房，从开盘的均价3500元/平米到2011年调整后的均价5600元/平米，目前全款9.8折，按揭9.9折。售楼现场的工作人员介绍，购买该楼盘的多是附近做生意的商人，多用于自住和投资。而从当天售楼处的情况看，前来咨询的顾客寥寥。
相比之下，车城南路597路公交车附近的东合•官湖郡销售的130平米三房均价略有下降，从2011年年初连续7个月保持均价7000元/平米，8月份每平米均价下调200元/平米。2012年3月，128-140平米复式户型房源加入均价6800元/平米行列，一个月后，该户型又下调300元/平米。据售楼处的置业顾问介绍，现在主推的9栋130平米的复式观景阔宅在市场上属于缺失产品，2010年开盘至今还剩二三十套房源。为吸引购房者出手，该项目现推出购房一次性付款9.5折、贷款9.6折的优惠。
2010年5月开盘的“银通丽水天成” 位于汉阳区沌口珠山湖大道，现在剩下100多套高层和多层花园洋房，清盘阶段均价5500元/平米，目前小区一楼商铺正在招商引资。售楼处的一位置业顾问告诉笔者，该项目开盘时，附近的神龙、东风还有康师傅等企业员工组织过团购，享受到很优惠的房价。他说：“这个楼盘的性价比很高，交通方便，周边配套相对完善。现在出手的话可以很快入住，在售的3号楼8月交房、4号楼10月交房。最关键的是价格便宜。”问及近段时间看房客户的数量，他告诉笔者，降息后看房的人比以前多了，周末有时可以接待10-20组客户。
后官湖大道的海滨城2期丽港新都，现主推102.51-105.75平米两房、三房湖景房，目前特惠房2至6层，均价4680元/平米；7层以上科抢购8.5折团购限量价。售楼处销售人员介绍说，购买该楼盘的多是周边东风本田、神龙的企业职工，还有十堰等地的客户，以外地人居多。降息后的这段时间，平均一天高峰时段可以接待5-6组客户，而当天笔者在现场看到3户人在咨询买房事宜。
尾盘连续推出的优惠信息面前，购房者又有何行动呢？近日打算购买“银通丽水天成”的王先生频频登陆各大房产网站的业主论坛，他告诉笔者：“业主论坛的帖子一看吓一跳，有网友说房屋质量有问题，有的业主现在还未等到交房，有业主说小区旁边的马路噪音吵人。不管怎样，这些已入住业主的话都不是空穴来风。再怎样也都找个口碑稍好的尾盘，就算价格贵一点也会住得安心。”而据笔者在该项目现场看到的简装样板房，暗红的地板上脚印、灰尘颇多，看似很久没有打扫。虽然有资料显示原名“银兴湖景丽舍”的这个楼盘改头换面后，应该在2011年12月1日已经正式交付使用，可能客观事实并非如此，至于该项目何时才能售罄，恐怕还需要一段时间。业内人士分析说，一般情况下，当项目的销售量达到80%以后，基本就进入尾盘阶段。虽然有些尾盘存在朝向不好、采光不足或楼层不佳的问题，但也有一些尾盘是开发商“捂盘惜售”的一些房源，属于品质稍好的“保留产品”。
一般而言，“尾盘”少有大规模促销广告，消化进度不太明显，购房者应注意抓住最后的时机。一些尾盘确实会在户型、朝向和设计上存在一些缺点，选购时要擦亮眼睛多加留意，购房前注意多了解尾盘项目的详情，尽量规避问题尾盘。此外，尾盘多为现房，开发商往往对付款速度要求较为严格，一旦签订合同，就要着手收房办证等事宜。
供应高峰将至 洪山等区楼市或再迎“肉搏战”
截止6月底，亿房网新房信息员统计信息，武汉楼市2012上半年价格波动的楼盘共计100个，价格上涨楼盘数为50个，占比50%；价格下跌楼盘总数为50个，占比50%。其中，洪山区18盘价格波动领衔各片区，而在跌价楼盘中，汉阳片区9盘居首，占降价楼盘总数的22%，其次洪山区以20%的占比紧随其后，其他区5盘跌价占比13%，位居第三。而新洲、江夏、汉南区在售楼盘较少，并未出现降价楼盘。
对于楼市“以价换量”的现象，南湖某楼盘营销胡总在接受笔者采访时表示：“洪山区跟其他片区不一样，长期以来因为供应量与库存量都比较大，所以每个项目的压力都很大，如果不在价格上取胜就很难把房子卖出去，谁都想把房子卖高价，但是现在卖高价没人买啊”。
迫于这样两难的境地实属无奈，胡总感叹道“开年以来，武汉楼市房价走势一直是涨跌互现、稳中略降。目前，房价回落渐趋于平稳，市场在刚需的支撑下渐显回暖状，但在国家持续的限购限贷政策下，房市必定不会一朝回到“解放前”。一部分楼盘因购买量增加开发商出于销量的增长而涨价，一部分楼盘则因政策不变而趋于大形势“以价换量”。房价的涨跌在两者之间徘徊，也将持续一段时间，对于洪山区而言，这种现象下半年也将继续延续。
笔者早在《库存居榜首 洪山“肉搏战”再起》一篇文章中提到：去年，武汉楼市住宅新增供应量1440万平方米，而新增供应量最大的是洪山区，达到了201万平方米，由于工程进度的问题，洪山区2012年下半年到2013年初将迎来纯新盘上市高峰。
据亿房网新房信息研究员统计，武汉楼市2012下半年预计推出的纯新盘项目共计47个。在区域分布上，武昌、黄陂区均有6盘将开位居第二，而青山区下半年暂无纯新盘项目开盘，洪山片区以11盘入市领衔，如春天里、29街、保利公园九里、国海学道等都将预计在下半年开盘，且多数楼盘集中在“金九银十”上市。
根据纯新盘“低开高走”的规律，纯新盘的首次开盘价格往往较低，升值空间巨大，而且户型也可以有较多选择空间，除此之外，开发商为了造势，纯新盘首次开盘时一般推出的优惠也会较为诱人，这样一来就会受到很多购房者的关注。其中，洪山区几乎囊括了南湖、光谷等持续热销的片区，再加上11个纯新盘的入市，刚需客户较为丰富，因此下半年销量上仍将稳居榜首，那么从另一个方面来说，价格战也将十分激烈。
业内人士认为，不管是上半年的价格波动还是从下半年的供应量来看，洪山区可谓是“双料冠军”，供应量的猛增再加上库存压力，必然导致“价格战”的再次发动。
从目前来看，保利中央公馆购房即享10年教育成长基金；南国花郡最后一栋，主推92,93,108平米三房，均价7600元/平方米，认筹两万抵四万优惠；保利心语84-94平方米畅销两房三房加推，全新房源认购直减5万，另有66平大两房在售，均价7000-7500元/平方米；不管是从均价还是从优惠上来看，目前这些楼盘在价格上都有所回调。
业内人士表示，目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，那么必然会影响市场，已经降价项目再降价的可能性不大，从目前整体市场来看，存在平均成交均价下行的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目还存在可能会迎来一次补跌过程。而纯新盘必然延续“低开高走”的规律，洪山区二次“肉搏战”预计在金九银十打响。