团购房“指标”价格一涨再涨

　　1 “内部房指标”交易非常抢手

　　“现有单位团购住房名额出售，商住两用性质，附近有医院、幼儿园、超市，价格比市场价要低得多，可以在签订购房合同时直接更名。”

　　这是在7月10日发布在宜昌某房产交易网站上的一条房产信息，7月16日，记者发现短短1个多星期的时间，这条信息的浏览量就达到上百次。

　　不仅仅在交易网站上可以看见这样的信息，更多的内部团购房指标交易也已经成为了房产中介和经纪人的工作之一。

　　7月17日，在城区数家房产中介处，记者都找到了类似的所谓“内部房指标”。

　　一位经纪人听说记者是来寻找 “内部房指标”的，非常热情，很快给记者找到了一个适合的房源。

　　“你看，在伍家岗，是某机关给干部职工团购了部分房屋，房屋价格每平方还不到4000元，2014年前交房，房屋栋号、楼层、房型、面积均可自选，面积从90平米到145平米的户型都有。”

　　他非常肯定的说，这样好的指标非常抢手，“你知道的，附近的新房价格都在5000多了，别人的这个指标转让只要4万元，绝对划算。”

　　据了解，对于在房产中介登记转让内部团购房指标的客户，中介公司都不收取任何费用。“指标很抢手的，我们只收取来买指标的客户信息费，如果您有好的指标，我们这里保证很快给您转让出去。”

　　2 指标买卖多为“单位团购房”

　　在采访中，记者注意到，这些出售低价内部房指标的卖家，往往都称自己的指标来源于“单位团购”，也有的表示是“参加开发商的团购活动”，或者是前几年购买期房后，不需要了进行转让。

　　但当记者表明身份后，真正愿意将指标来源讲的一清二楚的“卖家”却寥寥无几。在某政府部门工作的高先生是其中之一。

　　高先生目前正在出售自己的一套团购房指标，他解释说：“我参加工作时间比较长，早就有了自己的房子，目前单位为了统一解决职工的住房问题，在伍家岗五一广场旁的一个新建小区与开发商协商团购，价格是4100元。”

　　高先生觉得即使是团购，这个价格也不算很低，而且自己有了一套房子，目前不是特别急需。“这套指标房我就想用于投资或是转让给别人。”他说。

　　此外，也有前几年购买了期房后，目前转让指标的卖家。

　　谢女士在城东大道附近有一套在建房屋，当时开发商给出的价格是3500元左右，具体价格要根据楼层来决定。

　　“这房子的指标起初也是从他人手里花2万元钱购得的，当时并不急需，但考虑到孩子入学，便买了这样一个指标。”谢称，促使她购买这房子的原因是，听说附近将引进华师一附中来合作办学，买房子后孩子就读该校有优先权，正是考虑到这种原因，她才购买了转让“指标”。

　　“现在想把这‘指标’卖出去。”谢称，现在该处的房子已经5000多元一平米了，但因为孩子读书的计划有变，这房子对她而言并不需要，所以她便想将房子的指标转手。

3、“指标”转让价格数年翻番

　　“现在房子的价格暂时没有大的波动，但是内部房指标的转让价格确实涨了很多，特别是好的房屋指标，真的很难弄到。”17日，在介绍目前“内部房指标”转让情况时，城区一位房产经纪人马先生介绍说，价格低、地段好的“内部房指标”转让给他们公司带来的利润，甚至比成交一套房子还要高。

　　他告诉记者，现在的“指标”其实和以前所谓的“楼花”差不多。“都是别人能拿到低于市场价的房子，然后通过直接过户的方式转让给你。”但价格上和前几年已经大不相同，“以前这样的转让价只有几千元，最多也就上万，但现在最高的可能达到7至8万。”

　　他透露说，上个月他们公司刚促成一笔“内部房指标”转让的交易，“6万元。”马先生认为，这是由于目前新房价格较高，而“指标房”的价格比市场价低造成的。

　　“你算算，每平方米便宜个500到1000元，一套房子差价就是上十万，你花个几万元买下来，还是合算的。”

　　4、“团购房”为何低于市场价

　　单位“团购房”为何能低于市场价?这也是“指标”交易能存在的主要基础。

　　一位不愿意透露姓名的房产业内人士称，目前在房产界，“团购房”是一个非常敏感的话题，这里面实际上是有单位提前介入到房产的开发过程，这也就不难解释为什么单位职工所拿到的“指标”房价要低于市场房价。

　　“团购房有多种方式。”这名业内人士称，一个房产的开发，其股东构成有多种形式，有一个股东单独开发的，也有多个单位联合起来后与开发商共同合作的，其形式不是单一的。

　　“房产开发商提前找单位职工筹集资金，扩充其资金链。而单位为职工住房考虑，主动与开发商合作”，团购房指标的出现应该说是单位与开发商共同合作的一种结果。

　　贵的达到数万元，便宜的也要好几千。可以在网络上交易，也可以在正规的房产中介操作。这不是买房子，而是购买一个有机会买到便宜房子的指标。这就是近年来在宜昌热炒的团购房指标市场。

　　这些团购房“指标”从哪里来?为什么能有比市场价低得多的商品房出售，谁在出售这些团购房的“指标”，又是谁在购买?它合法吗，存在什么样的风险?连日来，记者对这一现象进行了深入调查。

　　5、“团购房指标市场”何以火爆

　　昨日，针对火爆的“团购房指标市场”现象，记者采访了三峡大学经管学院副教授、宜昌商业联合会副秘书长王琼海。王琼海认为，团购房盛行，是市场选择的结果。

　　“其一，这主要是房产开发商要减压。”王琼海说，通过批量售卖，买的人多，房产开发商可以减轻两方面的压力，一是在国家房地产调控的大背景下，减轻销售的压力;二是有利于开发商前期资金的回笼，减轻资金的压力。

　　“其二，这也是降低风险的手段。”他认为，当前的经济形势还并不是很明朗，开发商对市场的前景判断不一定相同，通过团购方式可以加速消化掉现有房子，便于再投资，这也是开发商降低风险的一种手段。

　　“从消费者的角度来说，可以用更少的钱买到自己所需的房子;对于开发商来讲，他们可以以很短的时间把房子卖掉，获取利润”。王琼海认为，团购房成热点是市场的选择。

　　王琼海同时也提醒购买“团购房指标”的市民，房子不同于一般的商品，要谨防质量水分，不要因贪便宜而吃亏。

记者调查10多家楼盘，称对外团购的并不多

　　团购房“指标”都从哪里来?

　　既然有大量团购房指标在出售，而需要房子的普通市民，能否在不购买所谓“指标”的情况下，买到价格合适的房子?

　　连日来，记者先后在宜昌城区14家楼盘售楼部进行了探访。

　　1、面向普通购房者的团购房并不多

　　“我们楼盘不对外团购，价格上也没有什么大的优惠。”在记者以普通购房者身份咨询能否参与团购时，许多售楼人员的回答基本相同。

　　记者调查的14家楼盘从宜昌开发区到伍家岗区的都有，回答没有团购活动的有11家。仅有3家表示可以团购，但价格不会有大的优惠。

　　其中“城中金谷”楼盘表示，参与团购必须是单身整套房，“价格打9.5折。”其他的两家则说除团购的人数需要达到一定要求外，优惠幅度也与支付全额现金购房的相同。

　　但记者发现，这其中不少楼盘均有团购房的指标在网络上和房产中介处转让，这又是怎么回事?

　　对于这一疑问，售楼人员回答说，“虽然现在开盘后不对外团购，但不排除开发商在开发前与指定单位签订有业务协议。”

　　2、出售“团购指标”多为单位职工

　　这些出售团购房指标的卖家，多自称是政府部门或者事业、大型企业单位的职工。

　　“这房子是开发商抵债给对方单位的，但是处理给职工又不急需，便希望我们通过关系帮他把指标出售。”采访中，一家房产公司的销售人员称。

　　16日，记者以一名购房者的身份走访了城区几家在售楼盘。在一家仅剩几套尾房的楼盘销售处，见记者对剩余的房子不满意，一名售楼人员便告诉记者，有顾客因不需要，想将手中的指标转让。

　　这名销售人员称，委托她帮忙转让指标的，是一名老客户，其手中有多套房屋，这些房屋基本上是因房产开发商与其单位存在债务关系，开发商将房屋作为资产抵给单位，而单位又作价卖给他的。

　　采访中，记者了解到，诸如上述指标房的转让情况，并非个例，其中的转让原因，主要是这部分拥有指标的群体不需要房子，但手头又有这样的资源，便想在回收自己的本金的同时，附带赚取转让差价。

3、开发商为何愿与单位合作

　　为何一些开发商不对外采取团购促销，却愿意与单位合作，用低于市场价格的房价来出售?

　　昨日，记者对东山康城楼盘的一名何姓负责人进行了采访。他解释，“普通市民和企事业单位都可以购买团购房，当散户达到了一定数量的时候，我们公司会给予相应的团购政策。”何称，团购房的价格当然会和市场价有一定的差异，在价格方面会有优惠以吸引更多的客户。

　　“我们公司做团购房一是为了回馈社会;二是为了增加销量，拥有更多的客户资源。”何称他们采取这种薄利多销的方式，可以达到双赢。

　　但在实际操作过程中，许多开发商更愿意与有实力、而且信誉好的单位合作。

　　对此，一位房产开发公司的团购负责人刘经理表示，“与单位合作，我们会事先签订合同，约定订金，能避免许多纠纷，而市民自主团购，个人意愿很容易出现变化，给我们也带来了许多不确定的风险，延缓了我们的资金回笼。”

　　据他称，开发商对于资金链的回款速度是非常看重的，“特别是最近几年，现金流普遍都很紧张，和有信誉实力的单位签团购协议，让我们的压力也减轻了许多。”

　　4、不少单位称为解决职工住房

　　与开发商签订团购商品房协议，在一些政府部门还有企事业单位看来，是解决职工住房问题的一种福利，也是有利于吸引人才的一种方式。

　　在城区一家事业单位任工会主席的王先生告诉记者，“现在要引进好的人才，我们单位来的年轻人很多，单位都承诺要解决他们的住房问题，不然很难把职工的心定下来。”

　　他表示，单位的领导出面和附近一家楼盘开发商商讨了几次，才把价格、购房方式等细节确定下来。“我们付出了很大的努力。”

　　王先生称，团购房的价格肯定比市场价要优惠，“但开发商让我们职工要先支付前期近30%的房款，这也让许多年轻职工很为难。”

　　对于职工私下转让内部团购房指标的事，王先生说，有所耳闻，但也不便干涉，“也许别人有房暂时不需要，但单位不能厚此薄彼，即便他个人有房，也不能剥夺他的团购指标。”

　　5、团购指标房多集中于新城区

　　“据我们目前了解到的情况，一些单位的团购指标房多位于发展大道、城东大道等新城区。”谈及团购指标房的分布，市房产交易中心一工作人员介绍。

　　是什么原因导致了这样一种分布格局?三峡大学经管学院副教授、宜昌商业联合会副秘书长王琼海称，这主要是中心城区用于房产开发的土地资源越来越少，而新城区一方面土地资源相对充足，另一方面房产开发价格相比中心城区也低一些，城市在快速发展，升值潜力也更大一些。

　　“因此，在这些地方团购房子，对于那些刚结婚或者想改善家庭住房条件的消费者来说，还是具有很大吸引力的。”

　　对于一些房产开发商常常和政府部门、大型企事业单位联手“合作”，王琼海认为，“这不但跟合作对象的社会地位和经济实力有关，还跟发展密切相连。特别是有些企业由于资金实力雄厚，因此可以大批量的购买，获取团购折扣;与此同时，随着企业规模的不断扩大，员工数量的增加，对住房的需求也不断扩大，使得他们在房产市场具有一定的话语权，可以与开发商讨价还价。”

无具体政策约束，有的存在过户真空期

　　团购房“指标”转让并非零风险

　　1、内部团购房尚无政策约束

　　“目前有很多单位内部团购房指标转让的情况，我们也听说过，但目前没有明确的法律规定对这一块进行解读。”昨日，记者就内部团购房指标转让的情况咨询宜昌市房产管理局，工作人员答复目前还没有政策对此进行约束和引导。

　　记者从房管部门了解到，目前在伍家岗区、高新区以及点军区的确均有单位的团购房存在。对于这些团购房，“只要是按照正常的房屋买卖过户，签订售房合同，我们都会根据相关法律法规颁发证件。”这位工作人员说。

　　他认为“团购房”更多的是开发商的一种商业行为，这与加快资金回笼，以及减少销售风险有关。

　　记者在采访中了解到，这种内部“团购房”与单位集资建房有着本质的区别。

　　早在2007年，宜昌市政府办就下发文件，要求各部门停止审批党政机关集资合作建房项目。

　　文件规定，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导责任;凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作已建成住房的，要没收非法所得，并严处有关责任人;构成犯罪的，移送司法机关。

　　“团购房的增加以及指标的转让应该是一种市场行为，但要注意其中的合法性和风险。”市三峡律师事务所律师赵锐提醒市民，不要盲目的贪图便宜，还要注意防范其中蕴涵的“过户及交易风险”。

　　2、内部“指标”存在过户真空期

　　购买团购房指标并不等于买到房子，这其中还存在签订协议、转让过户等手续。但记者在采访过程中发现，许多买家并没意识到“真空期”存在着何种风险。

　　今年5月，为了儿子结婚，当阳的任先生在宜昌城东大道附近购买了一套商品房指标，“是一家政府部门的职工转让给我们的，说是后年才能交房。”

　　他并不愿意透露买这个指标的价格，但表示已签订了协议，卖方称交房前可以直接以任先生的名义办房产证。

　　“我还没有想过如果别人反悔怎么办，但起码白纸黑字，而且别人有正规的工作单位，肯定不会赖账。”

　　“房产没过户便是债的关系，而不是物权关系，不确定的风险因素太多。”16日，一名在市房地产交易中心工作多年的工作人员表示道。

　　据其介绍，转让内部团购房指标，双方当事人签订的仅是一份房屋买卖合同，约定了双方的责任关系，而此类单位指标房的名字在5年内是不能够变更的，也是不能够过户的。一般而言新开发的楼盘在交房一到两年才能办到房产证，在这段时间内，因房屋没有房产证，不确定的风险便很多。这些都是无法预计的。“不排除房产证办不下来的风险”。

　　“单位内部团购房指标需要的人很多，但是数量却是有限的。”这名工作人员称，也正是这种有限的数量，让这部分房源在市场上很紧俏。

　　“紧俏伴随的就是不确定的风险。”这名工作人员表示，办理房产过户需要的是两证齐全，像这种指标房短期内根本不可能做到两证齐全，这种真空期便是此类房屋交易中存在的风险。

　3、购房指标转让没有明令禁止

　　“法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让。”宜昌市三峡律师事务所律师赵锐就此表示。

　　三峡大学法学院研究所所长卢以品坦言，法律没有规定购房指标不能转让，就意味着该指标的转让在法律允许范围内，那么市民购买此类指标就应该属于法律允许的，是合法的行为。

　　赵锐认为，在双方都达成协议的情况下，购房指标转让在法律上是有效的。2008年，长沙市芙蓉区发生过一起购房指标转让协议纠纷案，结果法院判决违约方继续履行合同。从这一起案例来看，在审判实务中，法院还是倾向于支持购房指标转让协议的效力的。

　　4、购买内部“指标”风险仍需防范

　　“到我们这里咨询业务的基本上都是两证齐全的市民，咨询内部团购指标房的很少，但是风险防范工作很重要。”市房产交易中心工作人员称。

　　这名工作人员建议，市民在决定购买指标前，要先查清房产性质。

　　他说，在此类购房指标转让协议出现的纠纷中，很多是因为房产权属上的限制导致的，例如经济适用房。因为根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，转让协议有可能无效。“因此，在签订购房指标转让协议时，必须查清土地权属是否为出让地、房产性质是否为商品房等。”

　　市三峡律师事务所律师赵锐称，除弄清楚房产性质外，购房指标的转让合同也很重要，要就可能出现的各种问题、纠纷以合同的形式进行规定，从而避免法律风险的出现。

　　“在签订类似指标转让合同时，最好是进行公证。”赵锐表示，在以往的案例中，一些签订购房指标转让协议的当事人在实际操作中会出现反悔的情况，这是因为协议的签订对双方不构成绝对的约束力，可以任意撕毁。

　　他认为，从法律意义上讲，公证可以化解这一问题。一旦对方不履行合同，当事人便可凭借公证书到法院或者仲裁委起诉。