发布时间：2012-7-19来源：亿房网
6月楼价上涨城市超前五月总和
从5月开始，楼市成交量开始增长，楼价也开始出现新的变化。国家统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。而与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有57个，持平的城市有2个，上涨的城市有11个。据了解，这也是自最新一轮房地产调控周期内9个月以来的首次反超。
记者查阅过去5个月的70大中城市房价变动数据显示，过去5个月由近及远，一手楼价环比上涨的城市分别是6个、3个、8个、4个和0个。也就是说，6月份70个大中城市出现环比上涨的城市超过今年前5个月环比上涨城市总和21个。
统计局：楼价上涨有特殊性
值得一提的是，目前楼价上涨的幅度并不大。6月份环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。记者查询6月70个大中城市新建住宅价格指数发现，出现环比上涨的25个城市中，环比上涨最高的是杭州，环比上涨0.6%，其次是大连和湛江，环比上涨均为0.4%，排在第四位的是北京，环比上涨幅度为0.3%。不过，杭州和北京的楼价同比还是下浮的，分别为9.5%和1%。而大连和湛江同比涨幅为0.1%和0.4%。其余的环比楼价上涨城市的涨幅均为0.2%或以下。由此可见，部分城市楼价上涨的程度并不大。
国家统计局城市司高级统计师马晓明对此指出，部分城市房价出现新变化，主要在近几个月来，在房地产开发商以价换量销售策略影响下，市场成交逐渐活跃。在成交量放大的同时，6月份一些城市房价出现环比上涨，其原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。
在马晓明看来，部分城市楼价出现上涨原因主要包括：一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强;二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹;三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。
地王频现 房价要疯狂?
据华西都市报：楼面地7080元/平方米，台湾远雄刷新了成都今年最高土地单价;上海万卓以溢价率435%，创下上海今年“地王”;恒大以32968元/平方米楼面价，刷新广州土地价格的高度;而近期，北京市万柳地区的土地拍卖，无疑成为万众瞩目的焦点……在这个对地价的关注胜过房价关注的时期，每一个“地王”的诞生，无不牵动着老百姓最敏感的神经。虽然，面包价不全部由面粉来决定，但对面包价的影响却至关重要。
“地王”频出牵动老百姓神经
今年5月，成都市国土局拍卖高新区肖家河沿街以北，玉林中学以东，一宗面积为13.9253亩的地块，台湾远雄集团以7080元/平方米楼面价格竞得，从而刷新了今年来，成都土地最高拍卖单价。就在人们惊诧中，上海市在拍卖上海嘉定区一宗住宅用地时，上海万卓投资以楼面地价16063元/平方米，溢价435%的纪录竞得;紧接着，6月18日，沉寂许久的土地市场在广州被再次引爆：恒大地产以13.22亿元，楼面地价32968元/平方米，在广州拿下一建设用地。发生在上海、广州的这两起“地王”事件，引起全国媒体广泛关注。然而，与上述事件相比，近期发生在北京土地拍卖的一起“地王”事件，则扯住了国内整个地产行业的眼球。
万柳这一拍引发两部委关注
华西都市报记者通过多方渠道了解到，7月10日，北京拍卖海淀万柳一块面积为3.9万平方米的土地。在当天的竞拍会上，10多家品牌开发商参与其中，在经过46轮竞价和326轮回购面积的竞拍”后，最终以26.3亿元的价格被中赫集团名下的子公司中赫置地拍得。有人做过测算，扣除海淀区政府回购的面积之后，该地块可售商品房楼面地价约为4.29万元/平方米，由此摘下北京今年“双料地王”。
创下北京“地王”的这宗土地，地处北京目前较成熟区域，该区域二手房已破6万元。如果这宗土地入市，单价至少超过8万元”。如果售价按10万元/平方米卖价计算，购买一套100平方米房子的总价就达1000万元。如果按70年使用权计算，相当于每年支付房屋产权使用费用为14.29万元，每月费用为1.2万元!这就不难想象出，万柳地块为何能引起国土资源部、住建部等多方关注了。
指数发布 百个城市地价同比上涨18.6%
事实上，近期土地溢价成交现象并非个案。7月12日，某研究院发布2012年第二季度的住宅用地价格报告。该报告对全国100个重点城市监测观察，这些城市在2012年第二季度出让地块楼面均价同比环比皆出现上涨。其中，住宅楼面均价为1474元/平方米，同比上涨18.6%，比一季度增加24个。出台限购政策的城市平均价格上涨1.1%，而非限购城市上涨为49.7%。
在这100座城市中也包括成都。6月，成都国土部门所出让的土地中，大部分属于溢价成交，尤其是成都主城区土地，平均溢价率达50%，到底是什么原因，导致近期地价疯狂呢?
专家解读
地价疯狂≠房价跟“疯”
在记者看来，此前，开发商敢于竞购地王后，在当时市场价格下或许难以操作，但只要捂上一段时间，以时间换价格空间，地王依然有不菲回报。而今，当年的高地价成了将地王们高悬在空中的十字架，而像自动扶梯一样下行的房价已成釜底抽薪之势。没有了高房价垫底，地王们如何割掉套在脖子上的绳索?
华西城市与房地产研究院首席研究员温利阳分析认为，目前各大城市所出现的“地王”，多位于一座城市最成熟区域，这些地块地利优势明显，升值前景不错。另一方面，开发商对未来楼市前景看好，他们通过前期评估后，有信心对项目进行开发。由于地价与房价密切相关，因此，可以预测，在地价上涨的同时，可能引发未来房价上涨。但是，并不意味着未来的房价走势，可能像以前那样出现报复性疯涨。如果房价涨到一定程度，国家可能还会出台新一轮调控。正是从这个意义上说，未来的房价可能比较平稳，国家不允许大踏步前进。
珠海限价政策暗松 多种操作规避房价上限
据上海证券报：在珠海连夜取消“双限”松绑令后，记者调查得知，珠海市场的限购政策依旧，但限价政策已有所松动。
“原则上，珠海市区商品住房平均销售价格不应该高于11285元/平方米，但市场上，远远高于这个价格的房子照样在卖。”一位珠海高端豪宅开发商告诉记者。
去年11月1日，珠海出台全国首个“双限令”。政策规定，限购主要针对珠海主城区香洲区，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新购一套房。而无社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。此外，政策还规定住房平均价格超过11285元/平方米的报备项目，将暂停核发商品房预售许可证。
到上周末，珠海市政府相关会议讨论调整双限令，其中限购范围缩小一半，限价将不再做为房地产调控主要手段。不过，仅仅数小时后，珠海市相关部门收回了松绑政策，称珠海目前限购与限价政策没有任何改变。
而据记者调查，珠海目前规避限价政策的做法有多种，一个重要方法是签毛坯与装修两个合同。珠海中原地产某高层称，“如果是去年11月以前申请预售许可的豪宅项目，可以不适用限价政策，按原定价格卖;如果是限价新政后申请预售许可的项目，就要用两个合同来操作。”比如15000元/平方米的项目，可以按11285元的价格来签毛坯房预售合同后，再签一个3715元/平方米的精装修合同。其中单价11285元的预售合同用来备案。精装修总价则需要全款付清，不能贷款。“只要客户认可，这种操作是可以执行的。”上述人士称。
这种说法得到多家开发商证实。“这种做法可以说是珠海首创，别的地方还没有出现。因为别的地方目前还不限价，如果一旦限价，这种做法将会普遍。”珠海一家上市房企内部人士称。
除了两个合同外，一些豪宅房企选择规避“预售”两个字。只要房地产企业资金实力足够，坚持到现房阶段再卖，也可以规避限价。比如即将以现房销售的格力海岸项目，将是珠海又一豪宅代表。业内分析，从成本收益角度分析，该楼盘销售价格每平方注应该在1.5万至1.7万元
房地产专家薛建雄表示，限价政策原本的目的是让高启的房价降下来，对社会大众居住权益进行一定的保护。如果以交房时间、双重合同等多种形式规避政策，那不仅政策本身目的没有达到，还会增加不必要的经营成本。可谓双输结局。
实际上，珠海近期楼市已经略现回暖迹象。珠海市场人士表示，作为一个外来需求比较强劲的房地产市场，珠海投资热情回升的主要原因还是预期的影响。相比之下，限购与限贷政策取消与否的实际意义并不大，即便真的取消了，会有多少需求因此释放也尚未可知。相反，只要楼市触底回暖的预期已经变化，即便双限令仍在，规避它的做法还会层出不穷。
专家观点
市场还不具备量价齐升基础
房地产专家韩世同表示，部分城市楼价的确开始出现上涨趋势。不过他同时指出，在限购等调控政策未放松，经济大环境并不看好的前提下，目前的楼市并不具备量价齐升的基础。“一方面，成交量的回升，的确可能带来开发商市场策略的改变，以及产品结构等因素带动价格的上涨。但另一方面，价格在上浮之后，也可能会导致市场成交量的回落，市场可能再次回到量价齐冷的状态。”
并且，有业内人士分析，楼价接下来的短期走势，主要看开发商在目前的市场状况下采取什么样的市场策略。“如果开发商不再采取‘以价换量’的策略，那么可能出现楼价回升后成交量又出现回落。但在这种成交量与楼价的拉锯中，楼价的整体走势仍然是平稳为主。”