在温总理及中央政府有关部委反复强调坚持楼市调控政策不放松的背景下，7月10日，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，“经过46轮竞价和326轮回购面积的竞拍”，以26.3亿元的价格被中赫集团名下的子公司中赫置地拍得。有人做过测算，扣除海淀区政府回购的面积之后，“这一地块可售商品房楼面地价目前约为4.29万元/平方米，创北京新的楼面单价新高，由此摘下北京今年的‘双料地王’”。

　　中央调控政策频遭地方微调 楼市博弈加剧

　　据中新网：6月底，河南松绑首套房贷政策还未出台即遭夭折，7月14日，珠海未及出台的放松限购限价的楼市微调政策同样“昙花一现”。从去年下半年开始，北京、上海、武汉、厦门、佛山、扬州等多地接连“微调”政策，“松绑”楼市调控。中央多次强调坚定执行楼市调控政策，但在经济增长压力加大、地方土地财政收入减少的背景下，地方政府一直“潜伏”着放松楼市调控的冲动。

　　13日晚一条网络微博称，“珠海市政府会议决定全市取消限价，前山河以西取消限购”。此条微博迅速在国内各大网站传播，并一度有官员出面向媒体证实。但至14日0:40分左右，珠海市住房和城乡规划建设局最终确认，珠海楼市限购限价的政策目前不会作任何调整。至此珠海取消“双限令”政策仅仅存活了5个多小时。

　　在2010年开始的“史上最严厉”楼市政策调控下，一年多来，多地土地、住房交易受挫，地方政府放松楼市调控的冲动也一直存在。6月27日，河南支持首套房购房者贷款基准利率下浮30%，这项“擦边球”政策在国内楼市引发争议，随后被当地政府否认。

　　5月29日，湖南省发改委曾在会议文件上明确表示“在房地产调控总基调不变的情况下，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房”。一天后，该消息即遭“辟谣”。湖南发改委官员表示“从未研究楼市救市措施”。

　　5月31日，石家庄市住房保障和房产管理局官员表示，石家庄市拟在坚持楼市调控政策不放松的前提下，对包括限购在内的具体措施进一步细化。约一周后，当地官员表示，曾草拟过住房限购政策微调办法未获上级主管部门批准。

　　从去年的佛山拟放松限购的政策“一日游”，到安徽芜湖的买房发补贴、广东中山悄然提限价等，可以看出，在中央楼市调控高压政策之下，饱受财政压力的地方政府一直在试探中央政府的限购决心。

　　据媒体统计，自2011年8月安徽马鞍山高层次人才买房税费优惠开始，近一年来，先后有近50个城市通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。其中，上海、佛山、芜湖等城市政策由于触碰调控红线被紧急叫停，湖南、河南、石家庄、珠海等地政策被媒体曝光后未经出台就“胎死腹中”。

　　但也有相当一批“微调”政策因为没有触及中央政策底线，并没有被叫停。截至目前，包括成都、重庆、扬州在内的40多个城市“微调”政策放行通过。

　　今年3月开始，部分地区房地产交易量明显增加。在成交量连续回升的情况下，部分地区房价回稳。非官方数据显示，6月全国100个城市新建住宅平均价格环比5月上涨0.05%，结束了自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。

　　在此背景下，中央严令楼市调控政策不能打折，对于明显放松调控、扰乱政策预期的地方政策变化，一律叫停，并多次强调，今年中国楼市调控不会放松，限购、差别化的信贷政策仍将严格执行。

　　国务院总理温家宝7日在江苏省常州调研时再次强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

专家称楼市回暖系地方政府一手导演

　　据第一财经日报，新地王的产生对于房地产市场到底意味着什么?对于赢得这一地块的中赫置业又可能意味着什么?对于海淀区政府又意味着什么?诸如此类，颇值得玩味。

　　我们不妨首先分析中标对于赢家可能意味着什么。

　　西方有一个谚语：“赢家的诅咒(Winner’s curse)”，这也是本文以此为题的原因。赢家诅咒的大意是这样的：在竞标过程中，每一竞标者，都是根据自己对被拍卖的物品，即拍卖的标的物的估价出价的。显然，标的物的真实价值是观察不到的，这就是经常所说的信息不对称。也正因为信息的不对称，所有参加竞标的人既有可能高估标的物价值，也有可能低估标的物的价值。不论有多少人会高估，有多少人会低估，赢家一定是出价最高、估价最高者，因而赢家高估标的物价值的可能性最大。而做投资，如果支付的价格过高，就意味着投资的回报会过低，这就是所谓的赢家诅咒。

　　既然赢家高估标的物价值的可能性最高，那么赢得地王，未必是一件好事儿。“大龙地产50.5亿拿下了北京中央别墅区的天竺地块后，爆得大名，但因为迟迟未交地价款而被罚，公司股价也过山车了一番，其最终命运是被迫退地”。“最悲壮的呢?莫过于在苏州、无锡拿过地王的绿城，而今到了卖地卖股权的境地”。

　　我想，中赫置业之所以敢报出如此高的价格，最基本的动因，可能是对开发出来的商品房的售价的预计。中赫置业预计的销售价位，我们自然无从得知。但我们可以根据一些公开数据，对此做一些估计。“万柳区域目前已是比较成熟的高档社区集中区域……区域内二手房均价已经接近6万元……万城华府等项目售价已经超过8万元”。根据这些事实，有人估计中赫置业万柳项目的定价将不低于10万元/平方米。

　　如果售价达到10万元/平方米，那么一套100平方米的公寓的价格将达到1000万元。要知道，根据我国现行的制度，我们最多拥有住房70年。这就意味着，我国的房价相当于一次性支付了未来70年的租金。1000万元的房款，拥有或租入70年，相当于每年支付的租金为1000万÷70，相当于每年的租金为14.29万元，每月的租金1.2万元!你愿意每月花1.2万元、每年花14.29万元租一套100平方米的“高档公寓”?

　　其实上面的这种算法是有问题的，我们付出1000万元一次性支付未来70年的租金，我们把钱存在银行还有利息呢，损失掉的利息，是不是相当于租金?如果考虑一次性支付1000万元损失掉的利息或投资收益，一次性支付未来70年的租金，相当于月租金8.3万元!

　　你愿意在未来70年间每月支付8.3万元的月租或一次性支付1000万元的租金租一套100平方米的住房70年?

　　显然，我不会。或许有人会，那这人一定是有钱人，并且是倍儿有面子、有身价的人。简言之，即使10万元/平方米或1000万元/套的价格是可能的。 但并不是所有的人都会在这一价位买得起。换句话说，中赫置业的万柳项目，不是为我们盖的，而是为有钱人盖的。或者说，中赫置业的万柳项目，只是针对有钱人这一细分市场，而不是针对整个市场。理解这一点之后，我松了一口气，看来，我们并不需要紧张，奢侈品涨价，并不意味着必需品会涨价。有钱人吃牛排，而我们吃大米。中赫置业提供的是牛排不是大米，牛排再贵，干我何事?

　　因此，看到地王，普通人并不需要紧张，楼市不会因为一个地王就急转直上的。

地王对地方政府又意味着什么?
　　我们可以看两个事实，其一，“根据官方数据，今年上半年北京市土地出让金仅为144.8亿元，同比下降55.7%。因此，在楼市已现回暖之时，顺势托热土地市场也成为政府部门的‘最佳选择’”。其二，“海淀区政府表示，拟通过此次万柳地区居住用地的上市交易来弥补六郎庄重点村搬迁整治的资金缺口” 。

　　我终于理解了，在中央政府一声紧似一声的不放松调控的表态之后，为什么楼市呈现出回暖的迹象?如果楼市不回暖，地方政府的财政收入得不到保证，地方政府计划的或承诺的许多支出项目也成了“无米之炊”。原来回暖迹象，系地方政府一手导演。如果泡沫总要破灭，回暖是不是意味着推迟这一泡沫的破灭?如果是，那将是饮鸩止渴。

　　楼市博弈愈演愈烈当心行政干扰隐患

　　据新华社上海7月15日电 近期，一则“珠海楼市双限令松绑”的消息在微博上广为传播。虽然珠海有关部门很快进行否认，但敏感的舆论再度猜测地方政府“微调”楼市政策的意图。

　　楼市博弈愈演愈烈，这是对政府自身决心和能力的考验。一旦把握不当，便可能对市场自身运行、政府公信力形成负面效应。合理看待并应对楼市调控遭遇的多重博弈，甚为关键。

　　此前，类似的地方“微调政策”传闻已多次出现。或是提高贷款额度，或是放宽税收标准，有些则是调整甚至试图取消限购，不一而足。一些试探之举顺利“闯关”，不少措施则被中途叫停。

　　市场和行政力量的博弈也在加剧。虽然政府部门几次“喊话”调控不放松，但市场仍出现了一些让人担忧的迹象：一些城市又出现了排队买房、开发商涨价，楼盘降价面和降价幅度均在缩小;“地王”再度归来，房价上涨预期强化。此外，信贷政策的变化，客观上也在助推房地产市场的回暖。

　　在市场内部，开发商、二手房房东、购房者之间的博弈更是从未停歇。近段时间，“楼市已见底”、“稳增长必先‘救市’”等声音甚嚣尘上，不少担心房价上涨的购房者已放弃等待、争相出手。

　　中央政府已关注到市场面的新动态：“值得注意的是，二季度全国主要监测城市地价出现环比微升，6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。”

　　国务院及有关部门负责人近期的接连表态，再次向市场传递出“调控不放松”的信号。地方政府和房地产企业绝不能低估中央调控楼市的决心和能力。一旦引发房价快速反弹，便可能招致进一步调控，使楼市理性调整的步伐受阻，对各方都带来不利影响。

　　但现实问题也需要正视。比如，部分刚需因市场预期不明而持续观望，合理的购房需求难以释放;保障房、教育、水利等与土地出让金挂钩的民生支出受到“拖累”;钢筋、水泥、家装、家电等几十个与房地产相关的行业也持续低迷。

　　从长远来看，在快速城镇化进程中，商品住房供不应求的矛盾将持续一段时间，房地产市场化改革不容迟滞;一旦行政手段“用药”过重、时间过长，便可能对市场本身的正常运行造成干扰，为后市埋下更深的隐患。

　　对此，要把抑制投资投机性需求作为一项长期政策，同时也要从土地、税收、融资等各个方面入手，覆盖供地、建设、销售等各个环节，建立起普通商品住房、保障房这些“合理房源”的政策支撑体系乃至法律框架，使“增加有效供应”落到实处。

　　对地方政府和房地产企业来说，调控将成为常态，指望依靠房价暴涨赚“快钱”的时代已经过去，降低对房地产的依赖、加快产业结构调整势在必行。

　　房地产调控是一场“攻坚战”，是对企业的历练，更是对政府的考验。如经济学家许小年所说：欲降房价，必先扭转市场预期;欲扭转预期，必先调整利益;欲调整利益，必先推动体制改革。