发布时间：2012-7-13来源：亿房网
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武昌区的石先生想买一套二手房，已经签了购房合同，房东领取房产证的时间是2007年9月28日，等到2012年9月28日就满五年。由于二手房普通住宅房龄满五年就不用交营业税了，房东说可以先去公证，同时让石先生交付一部分首付款，等到9月28日之后再过户，到时候就可以免征营业税，再补齐剩余房款。
石先生就疑惑了：“虽说这样做可以避免征收营业税，但这种操作安全吗?从现在到9月份还有2个多月的时间，毕竟在没有过户之前房产证上写的还是房东的名字，万一这期间出现什么状况岂不是对我非常不利?”
无独有偶，汉阳的邵先生也遇到类似的问题。邵先生购买的二手房房产证上写的是房东父亲的名字，但是房东的父亲在一周之前去世了，房东要回老家替父亲办丧事。而邵先生又担心这期间房东反悔或出现什么变故，这时房东就说先去办理公证，让邵先生先付一部分首付款，待房东把事情处理完之后再进行过户补齐剩余房款，这样就可以了。
此时邵先生就纳闷了：“先办公证再交易，这样做会不会有很大风险?再说了，房产证上是房东父亲的名字，房东的父亲已经过世了，这样的公证能办下来吗?”
网友支招：公正不保险，过户才是硬道理!
针对上述问题，笔者展开了相关调查，得到的结论基本一致：
网友A：你没过户，就说明这房子是别人的，因为法律只讲房产证啊!你公证又有什么用?赶紧过个户吧!不过户这房子不会是你的，管你出没出钱!
网友B：现在有些人买房子送人的还不都这样啊!房子名字是出钱人的，送给别人住，但这房子不代表送出去了，他想要回来很方便的，房产证在他那，而且名字是他的，你怎么说是你的呢?
网友C：法律上是只认可房产证上的人，你可能是为了避税才做公证，如果以后房屋涨价，现在的房东不想卖给你了，他完全可以继续卖给其他人，然后把钱还给你，公证的只是你和房东所产生的债务关系，房子是抵押给你的，但是钱还你了房子就不是你的了。
中介说法：先公证后过户可行，但有风险
针对上述案例中所提到的先公证后过户等相关事宜，笔者咨询了多家中介。
汉阳顺地房产店长方杰对此表示，在二手房交易时，的确有购房者为避税先办理公证再过户的交易实例。一般是先把首付款打到中介，然后去办理公证，公证完之后将公证书和两证押在中介，房东取走首付款，同时买方将剩余房款打到中介，待过户之后房东再取走剩余房款。不过这多数是房屋价格不高的二手房。
世纪宏图不动产旺德福店熊经理表示，之前他也接待过一个类似案例二中的先公证后过户的客户，当时是先办理的遗产继承公证，将房东父亲所拥有的房屋产权以遗产公证的方式合法公证到房东名下，之后再进行交易过户。
武昌万领地产锦绣江南店伍经理表示，她也曾经遇到过先公证后过户的实例，但在公证之后买方付完首付款后房屋被查封了，后来才知道房子被抵押给了银行，而此时房东也不知所踪。因此先公证后过户是具有很大风险的，必须在之前充分了解该房屋的产权和相关状况。
专家建议：二手房交易最好等两证办下来再过户，继承房产可先公证再过户
对于上述案例中二手房交易先公证后过户的相关事宜，笔者也咨询了多位业内专家。
湖北普明律师事务所律师朱慧生表示，房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系，并不表示房屋经过公证之后就归买方所有，倘若该房屋在过户之前出现纠纷时，公证书有可能会被判定为无效，所以建议购房者最好不要先公证再过户。
武汉第二公证处陆经理表示，她曾为客户办理过只有购房合同的二手房的产权公证，她认为二手房交易最好等两证办下来再进行交易，因为办理公证并不表示房屋产权转移到买方名下，一旦出现纠纷，由于房屋产权仍属于卖方，这样会对买方不利。
武汉康辉房地产咨询有限公司总经理徐康表示，对于继承房产的交易，先公证后过户是必须的。首先，子女要确定继承权和补偿，继承权确定后，继承人去办理继承公证。“只有先办理了继承公证后，才能进行交易。”
湖北证本律师事务所张学峰律师表示，在二手房交易中，的确有先公证后过户的交易实例，但这种操作也存在很大风险。建议购房者在购买二手房时尽量考虑清楚，权衡利弊，三思而后行，避免产生不必要的麻烦。
笔者提醒：二手房交易先公证后过户，要三思而后行
综合以上专家的观点，笔者在此提醒广大二手房购买者：二手房交易时，如果是为了避税而进行先公证后过户，这种做法是不可取的，一旦产生纠纷或变故，对购房者极为不利;如果是继承房产进行先公证后过户，则是必须的，继承房产只有先办理了继承公证，才能进行交易。
【相关知识】如何办理房屋继承公证?
一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;
二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：
1、被继承人死亡证明;
2、该套房屋的产权证明或其他凭证;
3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;
4、继承人的身份证件;
有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。
三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。
申请人应当向登记机构提交下列文件： 《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)、契税完税凭证(原件)。
四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。
近日，有不少市民通过网上提问或电话的形式向我们咨询买房中遇到的问题，我们都一一耐心做了回答，感谢广大市民对我们的信任和支持。