近日，北京市土地储备中心准备推出的海淀区万柳地块备受关注。由于地段优势，这块地的挂牌起价就达到18.66亿元，楼面地价2.4万元/平方米。从目前传递出的信息看，万柳地块最后成交的楼面价很可能超过3万元/平方米，将刷新北京土地市场单价“地王”的纪录。

　　或许正是出于这种担心，北京国土局将万柳地块的拍卖日期推迟至7月10日，并计划设置价格上限，一旦到达政府规定的合理价格上限，将根据竞争地块上配建回购房的面积、体量、建设条件等方面的因素，决定地块最终归属。

　　土地市场的回暖并不可怕。正常回暖既可以增加地方财政收入、有利于稳增长，也可以增加普通商品房的供应，避免市场长期遇冷后出现严重的供不应求。值得关注的是，在万柳地块的竞争者中，就有多家央企或国企背景的开发商。

　　人们或许还记得，2010年全国两会刚结束，“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”的话音未落，几家央企一天之内在北京连拿三个“地王”，成为这轮超过两年的最严厉房地产调控的直接导火线，并导致国资委要求多家央企退出房地产业。

　　如今参加万柳地块争夺的央企，虽然都被允许将房地产作为主业，但调控关键期，央企参与“地王”争夺恐怕并不合时宜。

　　相比很多民营企业，央企开发商有多方面优势，融资能力强、融资成本低，对成本的考虑没有民营企业那么敏感，加入竞争后，很有可能大幅拉高周边的房价和即将入市的地价，对市场起到不良的示范效应。

　　同时，央企的一举一动容易被认为是政策变动的风向标。如果央企又开始频频参与“地王”争夺，可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局。

　　“价高者得”的市场竞争原则本身没错，这个“地王”央企不当，别的企业也会当。但央企应当认识到自身存在的意义——在涉及国家安全以及国民经济命脉的关键领域和关键行业，发挥国有经济的控制力、影响力和带动力，推动经济平稳较快发展。在房地产行业，央企开发商们也应该发挥这种作用，积极协助政府搞好调控，多建普通商品房和保障房，而不应该只盯着自己的账本。

　　针对当前市场变化及群众对房价反弹的担心，中央领导近期反复强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，功亏一篑。调控楼市的决心仍然十分坚定，这种决心不仅要靠领导人来传递，还要靠央企带头落实。央企能否当好房地产市场和房价的稳定器、当好房地产行业长期健康发展的推进器，现在也是一个考验。

　　“地王”能被“限”出来吗?

　　这听起来颇为奇怪，而7月10日在北京土地储备中心交易大厅，这一幕居然上演了。

　　为防止“地王”再现对京城楼市的负面影响，延迟一周拍卖的万柳地块创新了新的拍卖规则，北京土地储备中心的一位负责人称，该地块创新采取“最高合理限价+配建回迁房面积”的做法，一旦开发商报价“撞线”，将转而竞配回迁房面积。

　　与此同时，一位不愿透露姓名的央企知情人士向本报记者称，该地块引起了国土部、住建部、国资委等多个中央级部委的关注。

　　最终，历经一个半小时的鏖战后，中赫以26.3亿元(折合楼面地价3.8万元/平方米、溢价率40%)、配建1.64万平米的回购面积竞得该地块，差不多40%的溢价率。

限出来的“全国地王”

　　7月10日下午，北京市土地整理储备中心的一位工作人员感叹，许久没有看到这样的场景了，因为前来的人群黑压压一片。

　　“容积率仅2.0，地处成熟的高档社区，配套成熟，拥有大型商场，靠近地铁站，周围有清华、北大等名校资源”，旭辉地产拓展部经理黄辉介绍，这样的一块优质地王，再加上其2.4万/平方米的地王起拍价，不难想象其市场影响力。

　　其中，融创和中赫的竞争最为激烈，在最后竞拍回购房的终极对决中，中赫地产摘得该地块。

　　对于该地块40%的溢价率，张大伟称，“意料之中”，按照国土部的规定，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常成交地块，需上报国土部。

　　张介绍，该地块的楼面地价高达4.42万元/平方米，刷新了北京乃至全国土地出让单价新高。“高地价之下，预计该地块未来的销售将达7-10万元/平方米”，张大伟认为，在楼市调控前景不明的情况下，土地成本较高，占用资金庞大，地王项目盈利预期低。

　　事实上，与万柳地块同区域，被誉为北京西部最高端楼盘代表的万科如园，对外报价4.5万/平方米，与万柳地王的楼面价趋近。

　　不过，张介绍说，综合2009年以来溢价率超过100%的地王项目来看，除了少数绝对稀缺的城区地块外，绝大多数的地王项目的销售均不佳，累计签约率不足30%，明显低于目前市场的平均情况。

　　多部委强势关注

　　与万柳地王一同揭幕的还有神秘的“价格上限”。

　　一位不愿透露姓名的央企知情人士介绍，“准地王”一挂牌，经市场发酵，便被相关单位以内参形式上呈中央，为防止地王再现误导市场预期，中央批示要求高度关注。

　　与此同时，住建部、国土部的相关人士也在电话中告诉本报记者，在楼市调控的关键节点，地王地块肯定是重点监测对象。除此之外，上述知情人士介绍，在此次万柳地块的竞拍中，财大气粗的央企或退出或不举牌，也是由于国资委干涉的缘故。

　　本报记者在拍卖现场看到，除了公开发布退出万柳竞拍的保利之外，曾报名申请参与竞拍的中冶并未到场，在整个拍卖过程中，招商也并未举牌。诸如中建、中化方兴等央企代表也举牌寥寥，和此前的预期并不一致。

　　或许正是引起多方关注，北京国土局“冷冻”该地块一周，由原先的7月3日竞拍延期至7月10日进行，并在拍卖过程中采取设立合理上限+配建回购房的面积，确定万柳地块的归属。

　　不过，针对价格上限究竟是多少，北京市国土局三缄其口，仅称，“拍卖现场才知道”。

　　“从临时暂停，并设置价格上限等诸多信号可以看到，政府对于地王再现对楼市调控政策的继续执行的压力。”张大伟介绍，“考虑到国土部规定，预计该地块的价格上限不会超过50%。”

果然，神秘的“价格上限”最终的出炉的结果为26.3亿元，溢价率仅40%。不过，对于折合楼面地价高达3.8万元/平方米，依然稳坐京城地王。

　　据悉，万柳地块的竞标底价为2.4万元/平方米，只要溢价超过20%，单价就会上3万元/平米，成为北京历史上住宅地块单价最高的地王。

　　在上述人士看来，这似乎也是规避调控的一种智慧，“抬高底价，可以提高竞拍门槛，更为重要的是，在降低溢价率的同时，也可多收土地出让金”。

　　中赫26亿拿下地王，减去回购房面积，楼面价达4.15万;业内预估该地块房价或超10万

　　昨日，未拍先热的“地王级”项目海淀区万柳居住用地正式开拍，在央企“集体放弃”竞争的情况下，经过46轮现场竞价和327轮激烈的回购房面积竞报，民企开发商中赫集团[简介 最新动态]最终以26.3亿元(溢价率40.9%)胜出。这一价格创北京年内新高。此外，该地块楼面地价目前折算约为41500元/平米，创北京新的楼面单价新高。万柳地块由此摘下北京今年的“双料地王”。

　　触及价格上限26.3亿

　　现场竞拍从昨日下午3点30分左右开始，起拍价格为19.66亿元，加价阶梯提为2000万。竞争首先从7号中赫和12号融创中国之间展开，但在竞价过程中，多次出现几家企业同时争着报价的情况。

　　当进行到23轮，由融创中国报出24亿后，为了降低报价，主持人将竞价阶梯由2000万调低到1000万。最终经过46轮，11号懋源地产报出26.3亿元达到该地块设定的价格上限。最终主持人宣布休息10分钟后，通过竞报回购房面积来决定万柳地块的归属。

　　中赫融创打“擂台”

　　进入回购房面积竞拍环节，最后的竞争主要在中赫集团和融创中国两家民营企业之间展开，基本上从7300平米第145轮开始，竞拍面积逐步攀升至10000平米、15000平米，两家企业交替举牌，其他退出竞争的开发商则在面积不断上升时用计算器关注价格，还有的开发商则打电话与外界保持实时联络。

　　中赫、融创两家企业经过182轮对垒，最终在327轮由中赫报出1.64万平米的面积，融创中国突然不再跟进，中赫集团旗下赫华恒瑞房地产开发有限公司如愿得到该地块。

　　以总价26.3亿元的价格算，万柳地块的楼面价达到4.15万元/平米，成为北京新晋楼面单价地王。

　　另根据北京土地整理储备中心数据显示，万柳地块为7月首块成交宅地，总价26.3亿元成为今年成交总价最高的地块，比九龙仓联合体以23.7亿元的价格竞得朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块项目还多2.6亿元。

- 公司背景

　　中赫曾开发北京最贵楼盘

　　从一开始的志在必得，到最后如愿以偿，中赫置地方面昨天对记者表示，万柳地块成为今年新“地王”不意外。中赫认为，万柳地块属于海淀传统的高档居住区，交通便利，自然、教育、商业等各方面资源都属优质。加上这也是区域仅存的可供开发地块，因此吸引了房企竞争。

　　对于未来项目售价预期，中赫置地CEO孙鹏表示，中赫在竞标前已经精细测算，在万柳项目上“只追求合理利润”。孙鹏还表示，万柳地块的价格不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个别案例。地王出现不代表房地产市场真正出现复苏，购房者还是应该理性判断。

　　资料显示，中赫置地是中赫集团子公司，中赫置地主要邮轮氐愠鞘懈叨讼钅靠ⅰ1本┑ゼ圩罡叩牡鲇闾7号院就是该企业旗下项目。该项目位于玉渊潭公园北侧。去年，钓鱼台7号院一栋楼均价达到30万元/平方米，刷新了北京住宅单价纪录。在社会关注中，北京市住建委会同地税局对该项目启动联合执法程序。最后，中赫因未取得装修施工许可擅自开工被处以171.9万元的罚款，钓鱼台7号院也下调了拟售价格，单套30万元/平方米的楼王不再对外销售。此外，中赫在北京开发的项目还包括朝阳区来广营板块的北纬40°。

　　除房产业务，中赫集团还涉足矿产开发等。

　　对于万柳地块未来规划，中赫方面表示仍将坚持高端项目开发。

　　- 相关

　　被批争地王央企“不服气”

　　万柳地块竞拍昨日进行。当天，人民日报发表文章称，央企应推动楼市健康发展。频繁参与“地王”争夺，可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局。但有央企开发商认为，不应该戴着“有色眼镜”看央企。

　　上述文章称，土地市场回暖并不可怕，正常回暖既可以增加地方财政收入、有利于稳增长，也可以增加普通商品房的供应，避免市场长期遇冷后出现严重的供不应求。但调控关键期，央企参与“地王”争夺恐怕并不合时宜。

　　上述文章认为，央企应当认识到自身存在的意义——在涉及国家安全以及国民经济命脉的关键领域和关键行业，发挥国有经济的控制力、影响力和带动力，推动经济平稳较快发展。

　　新华网昨日也刊发评论称，房企不能闭着眼睛造地王。每一轮房价暴涨，地王都“功不可没”。地价过高，一方面可能导致恐慌性购房，引起房价非正常上涨;另一方面，也可能因地价过高，最终导致“希望房企们在土地竞拍时都要多一些理性，多一些责任，多一些智慧”。

　　不过，昨天，走出拍卖会大厅，多位有央企背景的开发商对记者表达了不同的观点。有央企表示，“在商言商，民企拿的不也是地王?”有关开发商表示，平等的市场规则下，不应该戴着“有色眼镜”看央企，央企民企都是平等的企业。“买东西，有问顾客姓什么的吗?”

一家民营房企总裁助理也对记者表示，理论上说，在市场竞争中不应区分企业所有制背景。但是在调控背景下，很多正常的事情变得不正常。传言中的国资委叫停央企拿地王，也就可以理解了，“央企拿地王，容易产生市场对调控放松的预期，信号更不好。”

　　- 大势分析

　　“楼市复苏趋势明显”

　　随着央行再次降息，业内分析认为，从各项数据来看，目前市场复苏趋势明显。

　　北京中原市场研究部统计的数据显示，上周全国主要54个城市，商品房签约达55191套，连续9周突破5万套。北京中原市场研究部总监张大伟表示，央行再次降息，继续释放流动性，同时影响购房者预期，看跌的购房者减少，入市的积极性明显提高。开发商乐观情绪开始出现。从上半年的数据来看，成交最多的热点项目依然是郊区高性价比项目。

　　张大伟表示，5-6月的主要城市楼市全面复苏，对价格的支撑作用也已经体现，房价再跌的可能性接近于零。在调控微松的影响下，恐慌性入市量可以支持目前的成交量继续放大20%左右，但恢复2009-2010年高量的可能性不存在。对于房价来说，调控已经适时松动，这给房地产再次带来了喘息的良机。地方政府加快了预调微调的步伐，可能预期的信贷政策微调幅度超过预期。

　　此外，对于接下来房地产市场情况，中国中投证券也在近日发布研究报告称，央行非对称降息，信贷将继续支持刚需。预计七八月推盘量将多于6月，保持淡季不淡的格局。行业进入去库存全面复苏阶段，在未来4-5个月楼市供应稳中有增的情况下房价难以全面暴涨。

　　北京高华证券研报也认为，在购房承受能力改善、购房意愿增强以及地方政府支持因素下，年初至今房地产交易量强劲复苏。预计下半年交易量有望比上半年增长10%-20%。但房价不会大幅全面回升，原因是刚需是成交量复苏的关键因素，它对承受能力的敏感性较高。其次，开发商需要用一两个季度来将资产负债恢复至良性水平。新盘上市数量可能会在下半年增幅较大。

　　华西证券研报也表示，央行连续降息，客观上利好房地产市场。在成交量持续回升、房价反弹明显的情况下，市场对楼市触底反弹的预期十分强烈。

　　成交价：26.3亿元达到竞价上限 溢价率达40%

　　楼面价：约4.42万元/平方米 刷新单价地王纪录

　　经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争，被称为“准地王”的海淀万柳地块拍卖昨天下午落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。

　　拍卖现场

　　46轮竞价+300多轮竞争

　　昨天下午3点半，万柳地块拍卖现场北京市国土资源局交易大厅内人头攒动，到场的记者人数远远多过开发商。

　　一入市就被贴上“准地王”标签、现场竞拍时间推迟、众多知名开发商参与角逐、设价格上限以防报价过度飙高……种种因素叠加，让万柳地块成为近年来北京土地市场人气最高的地块之一。

该宗地的挂牌起始价为18.66亿元。在昨天的现场竞拍前，已获得10次网上报价，最高报价达到19.56亿元，所以昨天的现场竞拍起价为19.66亿元。当主持人宣布竞拍开始后，交易大厅一下子安静下来，融创首先举牌，报价很快突破20亿元。在前20轮报价中，7号中赫和12号融创你追我赶，紧盯不放，龙湖、懋源也频频举牌。有的开发商在主持人报价之前就抢着为下一轮举牌，主持人不得不多次提醒：“请在我报价之后举牌”。

　　经过46轮竞价后，懋源举牌到26.3亿元竞价上限。休会10分钟后，转而进入回购房建设面积的竞争中。这一环节剩下6家开发商继续坐镇，不过后来还是融创和中赫两家持续缠斗，双方交替举牌。最终，中赫以“16400平方米”的回购房面积竞得该地块，引来一片唏嘘声。据统计，对配建回购房面积的争夺多达300多轮。

　　拍卖结果

　　单价刷新北京及全国纪录

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，该地块26.3亿元的最终成交价格溢价率达40%，扣除回购房面积，最终成交楼面价约为4.42万元/平方米。这一楼面价不仅排名北京住宅类地块的第一名，在全国也是第一。“在已知的全国住宅类地块中，还未出现过比这更高的价格。”张大伟预计，该地块项目的销售价格可能达8万-10万元/平方米。链家地产分析师陈雪也认为，如果考虑到政府回购房以及各种建安、财务、管理成本，该地块的项目成本将接近6万元/平方米，因此未来项目开盘价格肯定在8万元/平方米以上。

　　一家参与竞标但与该宗地擦肩而过的房企内部人士告诉记者，他们公司对该宗地的心理价位是控制在4万元/平方米以下、回购房控制在4000平方米以内，“否则这块地就不太好做”。该人士认为，以中赫的开发经验来看，把这块地做到盈利是没问题的，预计最终销售单价为八九万元/平方米。

　　业内看法

　　拍卖结果不具指标性意义

　　业内人士表示，万柳地块这么高的出让价格并不具有指标性意义。

　　张大伟告诉记者，北京土地市场的高溢价还是个别现象，而且大部分是一些非住宅类的小地块，市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市，而实际上，虽然房价已经止跌，但大涨的可能性依然很小，购房者还是应该保持理性。

　　海淀区政府部门表示，万柳地块被确定为六郎庄搬迁平衡资金用地，该用地入市交易后的可支配收益将全部用于六郎庄村的搬迁整治工作。

场外看点

　　人民日报奉劝央企退出

　　事实上，万柳地块在成交之前已引发热议。昨天，《人民日报》的“人民时评”栏目刊发题为《央企应推动楼市健康发展》的评论文章，告诫央企勿参与北京万柳地王争夺。

　　文章称，参加万柳地块争夺的央企，虽然都被允许将房地产作为主业，但在调控关键期，央企参与“地王”争夺恐怕不合时宜，因为这不但会对市场起到不良的示范效应，而且可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局。央企开发商们应该积极协助政府搞好调控，而不应该只盯着自己的账本，“调控楼市的决心仍然十分坚定，这种决心不仅要靠领导人来传递，还要靠央企带头落实。”

　　央企保利地产临阵脱逃

　　也是在昨天，保利地产突然宣布退出与融创地产组成的联合体，不再参加北京万柳地块土地拍卖。

　　保利地产在为此发布的声明中称，“公司接到大股东中国保利集团通知，由于目前正值房地产调控关键时期，根据国家对房地产调控政策要求，考虑到北京万柳地块的情况，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参加北京万柳地块土地拍卖。”

　　在保利地产退出之前，万柳地块现场竞价曾被推迟。有业内人士认为，这些变数均与该宗地的出让时间和价格相关，当前房地产调控进入了一个新的阶段，该宗地以何价格成交，将会直接影响到公众对房地产市场的判断和预期。

　　链接

　　上半年土地收入惨淡7月或将迎来转机

　　受到多种因素影响，今年上半年北京土地收入惨淡。北京土地整理储备中心的公告显示，上半年北京共计成交72块土地，总出让金额为144.8亿元，同比大幅下降55.7%，仅为去年全年的13.7%。其中，5月份还出现了零经营性用地出让的情形。

　　昨天高价出让的万柳地块无疑为下半年的土地成交开了一个好局，而目前楼市成交回暖的态势无疑给开发商注入了一针强心剂，开发商拿地积极性倍增。与此同时，土地的供应量和质量也较上半年明显改观。记者从土地储备中心网站看到，朝阳霞光里、亦庄、大兴等优质地块都在等待“出阁”。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，随着市场资金面有所缓解，开发商对优质地块的需求依然存在，预计7月份本市土地市场会逐渐升温。不过，全年土地市场仍难以乐观，预计今年的土地出让收入将创下最近数年来的新低，“很可能难以突破800亿元”。