发布时间：2012-7-11来源：亿房网
如果大家对上次课程的某些问题仍存疑问，请登陆亿问亿答在线提问或致电027-59208062咨询，或发送电子邮件至yfgfzn@163.com，亿房网购房指南将竭诚为您提供购房咨询服务。
【温故知新】如何在汉安全购买贷款中的二手房?
今年内6月、7月央行连续两次降息，5年期以上的商业贷款利率从7.05%锐减至6.55%;5年期以上的公积金贷款利率也从4.9%减至4.5%，利息的减少，从而使购房者的购房成本在一定程度上有所减少，同时加上限购令的继续执行，这时是首次置业者到底是选择“先小后大”还是一次性买房置业呢?
首次置业者疑惑惑：一步到位，超前买房，会让自己背负一定的房贷，成为“房奴”;而先小后大的换房，成本也有不少，虽然利息现在有所下降，但是成本还是很高的;那么两者的购房成本会是如何?本期购房体验课就为大家讲解。
买房不是一次性的资金投入，而是一项长期的资金投入，除了首付和贷款外，还有少则几万多则几十万的利息支出，以及交房办证时还要缴纳税费，入住后还有物业费，房屋的一些质量问题还需要维修费等等。
为了让购房者更加清晰的了解所需要的购房成本，我们以实际的案例来计算，在购买中心城区50平方米、100平方米以及150平的商品房为例，均以单价10000元/平方米，首次置业(按揭成数7成，基准利息)，二次置业(按揭成数4成，上浮10%)，按揭20年，还款方式选择等额本息，以2012年7月6日降息后新利率基准的商业贷款计算。由于装修和物业费等是需要根据房产的实际情况来计算的，这里不计算在内，主要的购房成本如下表所示：
(此下计算结果仅供参考，请以实际业务办理的结果为准)
首套房
二套房
面积
50平
100平
150平
100平
房屋总价
50万
100万
150万
100万
首付
15万
30万
45万
60万
月还款额度
2619.82元
5239.64元
7859.46元
4725.91元
还款利息
27.88万
55.75万
83.63万
35.64万
还款总额
62.88万
125.75万
188.63万
75.64万
契税
0.5万
1.5万
4.5万
1.5万
维修基金
2450-3650元
4900-7300元
7350-10950元
4900-7300元
手续费
150元
300元
450元
300元
测绘费
68元
136元
204元
136元
根据上表的显示，两者主要的区别在于契税和贷款的不同：
关于契税，由于普宅和非普宅的标准发生了一定的变化，首套房50平的按照契税1%征收;100平的按照1.5%征收;150平的按照3%征收;二套房100平的按照3%征收。但是如果在购买二套房前就将小户型出售了，那么契税也是按照首套房计算的，100平的二套房还是按照1.5计算，因而并没有区别;如果首套小户型不出售，再买大户型房，那么明显在同等条件下，首套房的契税低于二套房的，即购买百平的首套房契税比二套房少1.5万元。
关于贷款，若打算先购买小户型过渡，未来再换大户型，则将增加小户型自住客户换房成本。一般情况下都是将名下小户型房产出售，之后再买房。这时虽然能获取一定的首付款，但是也增加了首付的成数：所换的大房子属于第二套住房，政策规定，对于有贷款记录的，再次贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。虽然首付成数增大，但是贷款的利息明显较少;百平的首套房利息比二套房利息多出20万。
因而可以看出在购房者现有资金不足的情况下购买小户型过户时比较合适的，后期置换的成本并没有增大，反而在同等条件下，比一次性置业到位还划算些。但是在现有资金不足的情况下，购买小户型新房还是比较合适的。
而且还有专家表示：房子对于多数人而言，是人一生中最大的消费品，对于大部分刚需来说，梯级购房消费是比较合理的，不仅可以满足因家庭成员增加带来的居住需求，还能兼顾一定的投资价值;同时，大多数梯级置业者将首套住房锁定在90平方米之下，而二套房贷首付已提高至60%，无形中拉长了梯级购房的间隔时间，特别是婚房置业者，一旦有宝宝出生，90平方米以下的房子很可能满足不了需求。购房门槛提高，从一定程度上说可以让梯级购房行为更理性。
如果上述案例中购买的不是新房而是二手房呢?情况其实也是一样的。
需要提醒大家，为了控制成本，建议大家置业时控制下自己买房的面积和金额。【武汉市现行普通住房和非普通住房标准】 【武汉市最新新房税费】住房维修基金、物业支出、装修成本的估算方法参见【购房体验课第114课：算算武汉个人置业成本到底多少】
今天的课程到此结束，休息片刻，若大家对讲解产生疑问，请致电027—59208062，我们将为您做进一步辅导。