然而，就在上周末，国务院总理温家宝一席“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹”的指示给近期貌似接近“沸点”的楼市又泼了一瓢凉水。

　　尽管如此，近期新开楼盘火爆的成交态势依然让开发商重新掌握了主动权。经过半年的轮转，楼市仿佛又重新回到了卖方市场。于是乎，经过降价促销资金回笼过后，不少精打细算的开发商开始酝酿下一步的营销动作。有些是小批量多批次开盘试水，有些是告诉你好户型基本售罄只剩“边角料”。

但不得不说，重新转到“卖方”市场的楼市，在当前政策或紧或松的博弈中，仍旧“雾里看花终隔一层”。

　　号称只剩下“边边角角”的房子

　　据杭州日报：“80多平方米的话，我们这边只剩下最北面一幢楼二层的一套房子和顶层的三套房子了。”当记者以购房者身份咨询所剩房源的时候，丁桥某楼盘销售人员高小姐这样说。

　　这个位于丁桥CLD核心区的楼盘今年年初首次降价，目前为止销售状况良好。由于该期房源以准现房的姿态呈现，因此受到了不少想即买即住的购房者的喜爱。

　　高小姐带着记者和两三名前来看房的人去所谓“剩下”的房源实地看房。尽管该楼是所在小区最北的位置，外面便是一个加油站，但高小姐说近期所剩的房源就剩下这幢楼的四套房源。“价格都差不多，大概在12300元/平方米。”

　　当记者问及为何只剩下左边单元二层的房源时，高小姐终于支支吾吾道出了原委。“这套房源下面一楼要建的是小区的公厕，所以一般客户得知后一般就会犹豫一下。”

　　然而看过房子第二天，高小姐又来电话称，另外靠小区里面的一幢楼顶层的客户把房子换到该幢二层了，所以顶楼那套房子空出来了。当记者询问，前一天还说只剩下最北面一幢楼四套房源，为何过了一天就又多了一个选择，小区里面那幢楼的二层房源是从哪里来的?

　　高小姐给出了这样的答案，原本以为我们只考虑顶层的房子，所以才推荐最北面那一幢。在记者追问下，高小姐才道出了实情，原来该楼盘现有房源并不是她最初所说的那四套，而是各幢楼都有剩余房源。不过高小姐一口咬定，“现在只剩下二层和顶层的80多平方米的房源了。”

　　少批量多批次推盘

　　再造“一房难求”

　　由于市场迅速转暖，不少原本想“以价换量”的新开楼盘开始打起了别的主意。

　　前一阶段的降价潮让不少刚需客户蜂拥入市。上周末加推的中豪四级公馆单价比上一批房源单价涨了近1000元/平方米，然而依然挡不住购房者买房的热情。这次推出的房源仅有120套。由于意向客户众多，开盘当天漏夜排队等了一晚上的购房者再得知房子已经卖光之后，场面一度失控。

　　而此前，记者以购房者身份去看盘的时候，售楼小姐也如实相告，涨价也是市场行为，毕竟前两批推出的房源所处时间比较尴尬，加之也算是亏本售楼，现在价格虽然微涨，但是该买房的人终究还是要买房。

　　据悉，四季公馆5月份首度推出4、15号楼240套房源开盘即售罄之后，三天之后，紧急加推了2、5、6号楼共150套房源，虽然单价微涨几百元但开盘当日再度售罄。此次加推的位于小区东北角的地名号7幢(施工号13号楼)，总共120套房源，户型分别为88、103、117、124平方米，均价10800元/平方米，相比较5月份推出的那批房源，价格已涨了不少。

　　销售人员告诉记者，接下来应该还会加推一部分房源，“但应该套数不多，毕竟现在市场还是显得有点混乱。”

　　无独有偶，位于良渚板块的万科良渚文化村探梅里二期降价后的首次开盘亦是正值市场回暖之时，加之产品定位明确，5月开盘即告售罄。

随后探梅里乘胜追击，6月24日加推127、128、132号楼，共计137套房源，户型70-135平方米，均价11500元/平方米，再度宣告售罄。

　　目前，据探梅里销售人员介绍，即将加推的131、133号楼的预约依旧很好，价格估计要比上一期略为上涨。“具体还是要看市场的行情。”

少数开发商“导演”半夜排队抢购闹剧

　　据江苏网：“晚23点正式开盘，截止到凌晨1点，已成功售出62套房源……”“二期首次开盘，就出现客户提前一天到售楼处门口排队等待开盘的现象，开发商临时将开盘时间调整为凌晨开盘。据不完全统计，2小时热销了近百套房源。二期加推信息一经放出，售楼处门口立即再现酷夏排队盛景，晚间更是实现了一个小时销售过亿的业绩。”

　　这是南京城北一家开发商在6月16日和7月10日两天，分别在其微博上发表的两段文字。央行再次降息后，这家楼盘加推房源，成为南京首个在二次降息后开盘的楼盘，因此也被业内视为再次降息后的一个销售“风向标”。

　　这家楼盘果真这么“热”?10日，记者查询南京官方网站“网上房地产”，数据显示，该楼盘7月7日晚推出的10栋房源成交比例2.69%;11栋成交比例3.6%。两栋认购与成交相加，总共也不过84套，与其200余套的总推房量相比，成交程度远够不上“热”。

　　将楼盘贴上“热销”标签的，不止这一家楼盘。江宁一家楼盘，6月推出了132套大户型房源，面积均在220平方米以上，折前均价20150元/平方米。开盘当天号称“首开热销”，不少媒体也以“热销”为关键词，予以追捧。然而，记者网上查询发现，至10日，这家楼盘推出的1栋151套房源，成交比例为23.61%;3栋31套房源，成交比例24.64%。还有仙林的一家楼盘，上周末开盘后，按开发商所言，售楼现场人潮涌动，当天热销八成。不过10日网上房地产显示，16栋66套房源认购了35套，成交为0套;21栋54套房源认购34套、成交为0套。

　　由此可见，部分开发商呈现出的“供需两旺”，演绎的成分更大。记者了解到，目前楼市热销的大多仍是刚需小户型、低总价产品，改善型房源的需求因限购及限贷的政策维持，成交依然受限。开发商的炒作，既为吸引眼球、累积新一批客户，更为自己的房源涨价铺路。像上述城北楼盘，爆炒“热销”后，新房源价格已有所上涨。

　　南京大学社会科学院院长周晓虹说，房地产泡沫是政府、银行业、开发商、媒介和公众共同博弈的结果。其中包括政府对土地财政的依赖，金融业实施的宽松信贷和低利率的政策，开发商对房地产市场资源的垄断，媒介的推手作用，以及消费者的投机心理和恐慌心理。而当前部分楼盘的所谓“热销”，不过是多头搏弈中的一个鲜活缩影。

机构报告：楼市短期内难言反转

　　据新闻晨报：第一太平戴维斯发布二季度房地产运营报告指出，虽然央行连续两次降息，土地市场也出现一定程度回暖，但房地产行业下行趋势还难以在短期改变。第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬表示，在限购政策不变的情况下，短期内楼市格局不会发生大的改变。

　　数据显示，上海住宅用地市场溢价率已从一季度的0上升到二季度的29.2%，平均楼板价也环比增长了43%，达到4200元/平方米。作为楼市冷暖的前瞻性指标，土地市场溢价率的回升说明房地产投资有所活跃。不过，刘德扬指出，国内楼市成交量的略微回升，只是前期被挤压和累积起来的购房需求的释放;在目前继续执行限购政策的背景下，还不能说楼市已经开始全面回暖。他预计，政策层面，未来内地可能参考香港、新加坡等地出台税收方面的政策调节楼市。

　　二季度上海零售市场十分活跃。二季度有4个购物中心入市，带来37万平方米的新增供应，中心商圈首层租金环比上涨1.7%，达到41.4元/平方米/天。预计下半年将有7个项目入市，带来45万平方米的新增供应，全年购物中心上市量将超过90万平方米。